ВНЖ Греции за инвестиции в недвижимость 2026 году

Греция — страна с богатейшим культурным фондом и историческим наследием, жемчужина Средиземного моря, ежегодно привлекающая миллионы туристов. Правительство Греции положительно относится к притоку иностранных инвестиций в экономику и, в частности, сектор недвижимости.

Это одна из немногих среди стран Евросоюза, которая сохраняет специальную государственную программу ВНЖ для зарубежных покупателей недвижимости. Благодаря выгодным условиям ВНЖ вклад иностранных инвесторов из года в год укрепляет экономический потенциал страны и её позиции на международной арене.

ВНЖ в Греции при покупке недвижимости

С 2013 года в Греции действует программа выдачи «золотой визы» иностранным инвесторам. При покупке недвижимости порог начинается от 250 тыс. евро для объектов, которые переводятся из коммерческого фонда в жилой, и охраняемых зданий под реставрацию; также предусмотрены варианты инвестиций в финансовые инструменты, греческий бизнес и банковский депозит. Программа предоставляет пятилетний ВНЖ с правом продления при сохранении инвестиций, не требует постоянного проживания и позволяет находиться в Греции без ограничения срока, а в других странах Шенгенской зоны — до 90 дней в каждом 180-дневном периоде

Однако с 2022 года условия выдачи ВНЖ за инвестиции для россиян изменились: на данный момент участие в программе доступно только при условии наличия второго паспорта. В таком случае, покупка недвижимости оформляется на паспорт третьего государства. Стоит отметить, что ни греческое, ни российское законодательство не устанавливают ограничений по количеству паспортов для своих граждан. Эксперты Tranio оказывают поддержку и полное сопровождение в данной процедуре для всех наших клиентов, кто приобретает недвижимость в Греции с конечной целью получения «золотой визы».

В 2024 году правительство Греции ввело дополнительные ограничения на покупку недвижимости под оформление ВНЖ за инвестиции. Они касаются уже не только россиян, но и всех иностранцев: новые меры связаны с рекордным объёмом международных инвестиций в сектор недвижимости Греции и намерением сохранить доступные цены на жильё в ключевых регионах страны. При обновлённых параметрах программы правительство Греции защищает собственных граждан от роста стоимости жизни, но и оставляет выгодные возможности для иностранных покупателей.

Новые условия по «золотой визе» Греции, вступившие в силу в 2024 году:

1. Минимальная сумма инвестиций составляет 800 тыс. евро во всей Аттике и региональной единице Салоники, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек. В остальных районах действует порог 400 тыс. евро.
2. Больше нельзя разбить сумму на части, например, при приобретении нескольких объектов недвижимости.
3. В этих случаях инвесторы могут купить только один объект недвижимости площадью от 120 квадратных метров.
4. Исключение — минимальная сумма инвестиций от 250 тыс. евро для недвижимости, переделанной из коммерческой в жилую, или реставрации зданий исторического или культурного значения.

Преимущества ВНЖ Греции для инвестора

Среди главных достоинств Греции — её мягкий средиземноморский климат, пляжи, доступные круглый год, качественные натуральные продукты и богатое историческое наследие. Недвижимость под аренду или для собственного отдыха и проживания здесь пользуется большой популярностью среди зарубежных инвесторов из таких стран как Китай, США, Великобритания, Россия и государства СНГ.

Право находиться на территории ЕС

При получении «золотой визы» инвестор имеет право находиться на территории Греции неограниченное количество времени на протяжении действия визы (5 лет), с возможностью её дальнейшего продления и получения гражданства через 7 лет проживания в Греции. Также лица, имеющие ВНЖ в Греции, могут свободно перемещаться по Евросоюзу и проживать на территории других стран ЕС до 90 дней в одном полугодии.

Проезд через закрытые границы

Греческий ВНЖ позволяет пересекать границы, закрытые для граждан России с туристическими визами. Это значительно сокращает затраты времени и финансов на перемещения между странами.

Право иметь счёт в банке ЕС

Наличие «золотой визы» подразумевает открытие инвестором счёта в греческом банке и, следовательно, даёт возможность пользоваться онлайн-оплатой в большинстве европейских и мировых сервисов покупок и подписок. Открытие счёта понадобится и для оплаты коммунальных платежей и налогов на приобретённую недвижимость.

Небольшие расходы на содержание недвижимости

Расходы на недвижимость и проживание в Греции в среднем ниже, чем в регионах северной и западной Европы, сопоставимых по уровню развития инфраструктуры.

Прирост капитала

При желании после окончания срока действия «золотой визы» недвижимость можно продать и получить от продажи хорошую прибыль.

На данный момент рынок недвижимости Афин — один из лидеров в Европе по темпу роста цен, при этом всё ещё есть высокий потенциал для роста. В первом квартале 2025 года цены на жильё в центре Афин выросли на 11,8% за год.

Эльвира Грачева руководитель отдела продаж Tranio в Европе

Стабильный арендный доход

Греция — это одно из самых популярных курортных направлений среди состоятельных европейцев, а также туристов со всего мира. Благодаря комфортному климату курорты Греции посещают в течение всего года, а не только в летний сезон. Поэтому арендная доходность недвижимости составляет в среднем 3–4% годовых, что является хорошим показателем для стран Евросоюза.

Отсутствие двойного налогообложения

Получение «золотой визы» само по себе не делает инвестора налоговым резидентом Греции. Однако ключевые положения соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Грецией приостановлены с 8 августа 2023 года, поэтому порядок налогообложения и зачёта уплаченных сумм нужно определять для конкретного дохода и налогового резидентства.

ВНЖ Греции для семьи инвестора

Государственная программа выдачи ВНЖ за инвестиции в Греции предусматривает воссоединение семьи инвестора на территории Греции с предоставлением ВНЖ всем близким родственникам. Преимуществом является то, что, в отличие от самого инвестора, членам семьи не нужно получать гражданство третьего государства для оформления данного ВНЖ. Претендовать на карточку «золотой визы» могут супруга инвестора, либо партнёр по гражданскому браку. В случае последнего, супругам гражданского брака будет необходимо зарегистрировать свой союз и сожительство на территории Греции.

ВНЖ также получают дети инвестора от любого брака возрастом до 21 года. По достижении этого возраста есть возможность продления ВНЖ ещё на 3 года, либо переоформить объект недвижимости на ребёнка. Родители обоих супругов также получают право на «золотой визы» Греции.

Варианты получения ВНЖ за инвестиции

Существует три основных категории инвестиций в экономику Греции за которые можно получить карточку «золотой визы»: инвестиции в недвижимость, в ценные бумаги и открытие банковского депозита.

Инвестиции в недвижимость. В Греции имеет наибольшую популярность в среде международных инвесторов, интересующихся данной государственной программой. В Аттике, Салониках и на островах с населением более 3 100 человек нижний порог составляет 800 тыс. евро. В остальной части страны — до 400 тыс. евро.

Финансовые инвестиции. Порог 350 тыс. евро применяется к паям квалифицируемого фонда, инвестирующего в греческие активы. Для ряда других инструментов действуют более высокие пороги: например, для греческих государственных облигаций — 500 тыс. евро.

Открытие депозита. Третьим способом получения ВНЖ за инвестиции является открытие депозитного вклада в греческом банке на сумму от 500 тыс. евро.

Стоит отметить, что во всех упомянутых способах ВНЖ остаётся действительным только в случае сохранения первоначальных инвестиций в полном объёме. В случае продажи недвижимости или снятия суммы с депозита происходит автоматическая аннуляция карточки «золотой визы» .

Необходимые документы для ВНЖ Греции за инвестиции

Для того чтобы подать заявку на участие в программе, вам потребуются следующие документы:

• Заграничный паспорт с копией всех страниц;
• Свидетельство о рождении;
• Заявление на получение статуса резидента (2 шт.);
• 4 цветные фотографии (35×45 мм);
• Сертификат о характере инвестиций;
• Свидетельство о браке;
• Греческий ИНН;
• Квитанция об уплате госпошлины за соискателя резидентства в Греции;
• Документы о родственных связях (члены семьи);
• Медицинская страховка по европейскому образцу.

Ряд документов требует проставления апостиля в России и нотариального перевода на греческий язык. В зависимости от местной администрации могут потребоваться дополнительные документы для подачи досье на ВНЖ за инвестиции.

Процедура оформления ВНЖ

Процесс покупки и оформления ВНЖ может проходить удалённо, посетить Грецию понадобится только на финальном этапе для сдачи отпечатков пальцев. Всю процедуру можно разделить на несколько этапов:

Шаг 1. Предварительная проверка и оценка рисков. При обработке запроса юристы Tranio тщательно проверяют документы клиента для составления грамотного досье и предотвращения возможности отказа

Шаг 2. Подбор и покупка недвижимости. Наши эксперты помогают подобрать идеальный вариант по запросу клиента. После выбора клиент бронирует объект недвижимости, оплатив около 10% от её стоимости. Далее юрист подготавливает документы купли-продажи, которые можно подписать лично или через юриста по доверенности с апостилем. Затем юрист регистрирует объект в Реестре недвижимости и отправляет покупателю полный пакет документов с заверенным переводом.

Шаг 3. Подача досье на получение ВНЖ. Наши юристы помогают подготовить весь пакет документов, их нотариальный перевод и уплату пошлин в России, а затем подают их по доверенности в Управление по делам иностранных граждан и миграции в Греции. Затем инвестору необходимо будет лично посетить Грецию для сдачи биометрии. Для поездки в страну достаточно будет иметь туристическую визу. После сдачи отпечатков заявитель получит временный документ, подтверждающий, что он находится в ожидании выдачи «золотой визы».

Шаг 4. Получение «золотой визы». После подачи полного заявления оформление ВНЖ обычно занимает 3–6 месяцев; срок может увеличиться из-за загрузки ведомства. Инвестор может получить его сам или через юриста по доверенности. Срок действия «золотой визы» составляет 5 лет, затем статус можно продлить на такой же срок. Заявление на продление обычно подают за пару месяцев до окончания действия ВНЖ. Основное условие для продления — недвижимость за этот срок не должна быть продана, а сумма инвестиций — не уменьшена.

Таким образом, программа получения ВНЖ за инвестиции в Греции была и остаётся одним из самых доступных способов легально находиться на территории Евросоюза неограниченное количество времени, а также наслаждаться качественным уровнем жизни в одной из самых солнечных и тёплых стран Европы.