Рынок недвижимости Дубая в 1-й половине 2024 года: драйверы и перспективы роста

Рынок недвижимости Дубая демонстрирует впечатляющую динамику на фоне глобальной экономической нестабильности. Ожидаемый рост ВВП, рекордные показатели в туристической отрасли и масштабные инфраструктурные проекты создают благоприятный фон для развития проектов девелопмента.

Потенциальные риски замедления экономики сдерживает высокий спрос состоятельных инвесторов из развитых рынков, приток экспатов и международных компаний, рост населения и турпотока и образ эмирата как «полигона глобальных трендов» и «тихой гавани» в контексте геополитической напряженности.

Проведём комплексный анализ текущей ситуации на рынке недвижимости Дубая, рассмотрим ключевые экономические факторы, оценим динамику спроса и предложения, а также проанализируем потенциальные риски и возможности для инвесторов.

Рецепт экономической устойчивости Дубая в период глобальной рецессии

В контексте глобальной рецессии вероятность оттока экспатов из ОАЭ, которые являются драйверами развития и формируют спрос на недвижимость, снижается благодаря экономической устойчивости страны, политике долгосрочных виз и созданию комфортных условий для бизнеса.

Прогноз экономического развития ОАЭ: рост ВВП и инвестиционной активности

Мировая экономика находится в рецессии, в то время как экономика ОАЭ укрепляется

МВФ ожидает рост ВВП ОАЭ на 3,5% в 2024 году и на 4,2% в 2025 году. Основным риском для экономики ОАЭ остаются резкие скачки цен на нефть: несмотря на рост ненефтяного ВВП, ОАЭ остаётся нефтяной страной, а инвесторы — чувствительными к изменениям цен на энергоносители.

Прогноз экономики ОАЭ, Центральный банк ОАЭ, апрель 2024 года

Бизнес продолжает выбирать ОАЭ для своей деятельности несмотря на введение корпоративного налога в Дубае с июня 2023 года

Число новых компаний в составе Торговой палаты Дубая выросло до 67 222 в 2023 году (+26,8% к 2022 году) и до 19 056 в 1-м кв. 2024-го (+17,6% к 1-му кв. 2023 года), а введение единой экономической лицензии на ведение бизнеса в Абу-Даби привлечёт ещё больше компаний в регион, что в том числе повысит спрос на офисы класса А.

Геополитическая напряжённость в мире продолжает работать на ОАЭ, усиливая позиции Эмиратов как безопасной страны и «тихой гавани» — этому способствует политика невмешательства ОАЭ в конфликты.

Наблюдается активная взаимная интеграция стран Ближнего Востока

ОАЭ, Саудовская Аравия, Катар, Оман, Кувейт и Бахрейн намерены ввести единую визу к концу 2024 года.

На этом фоне наблюдается усиление Саудовской Аравии, которая всё больше привлекает внимание инвесторов реформами, нацеленными на привлечение бизнеса и населения, а также масштабными проектами девелопмента (CBRE оценивает общую стоимость проектов недвижимости в КСА в 1,68 трлн долларов в сравнении с 409 млрд долларов в ОАЭ).

Демографический бум в Дубае: правительство стимулирует приток специалистов и туристов

Рост экономики и рынка недвижимости стимулируют действия правительства Дубая по привлечению высококлассных специалистов и состоятельных туристов.

Население Дубая уже увеличилось на 25 776 человек в 1-м кв. 2024-го и достигло 3,68 млн человек.

В ближайшей перспективе рост демографии продолжится:

• в марте 2024 года правительство объявило о сокращении срока оформления резидентских и рабочих виз с 30 до 5 дней;
• в мае 2024 года анонсирована новая 10-летняя виза Blue Residency для лиц, которые занимаются продвижением технологий устойчивого развития и экологии.

Дубай демонстрирует рекордные показатели туризма в 1-м кв. 2024. Ожидается, что сектор обеспечит 12% ВВП в 2024 году

5,18 млн туристов (+11% к 1-му кв. 2023-го) посетили Дубай в 1-м кв. 2024-го, а в 2023 году эмират занял 4-е место в мире по числу туристов.

Наблюдается тренд на рост интереса со стороны Западной Европы — доля туристов отсюда составила 22% от общего числа.

Доля туристов в Дубае в 1-м кв. 2024 года

В соответствии со Стратегией туризма ОАЭ — 2031, эмират намерен выйти на 40 млн туристов в год к 2030 году.

Расширение инфраструктуры и новые возможности для развития территорий

В 2024 году началось строительство новой линии метро. В соответствии с проектом Dubai Metro Blue Line, к 2029 году должны появиться 14 станций, которые станут связующим звеном между спальными районами и деловым центром.

Планируемое расширение аэропорта Al Maktoum International Airport открывает новые возможности для логистики и развития потенциала территорий возле аэропорта, прежде всего района Dubai South.

Рынок недвижимости Дубая: баланс между ростом и возможными рисками

Цикличность рынка недвижимости Дубая: фаза стремительного роста

Рынок недвижимости Дубая цикличен: сейчас цены догоняют пиковые значения 2014 года, а рынок находится в фазе резкого роста цен.

Подъём рынка в каждом цикле проходил две фазы:

• первая — продолжительная, с умеренным ростом цен;
• вторая — короткая, с резким ускорением цен и числа сделок из-за спекулятивной активности.

Нынешний цикл находится во второй фазе, об этом свидетельствуют:

• быстрая распродажа объектов off-plan недвижимости (иногда — за пару часов);
• доминирование недвижимости в рекламе и СМИ;
• массовое появление новых девелоперов на рынке.

Спрос на апартаменты в сегменте офф-план: риск коррекции сдерживает приток инвесторов из развитых рынков

Продажи off-plan недвижимости составляют 66% от общего числа сделок (исторически — 20–40%). Большие объёмы продаж, обусловленные спекулятивной активностью, — потенциальный фактор коррекции в будущем, который сегодня сдерживается высоким спросом со стороны инвесторов из европейских рынков в фазе рецессии.

Стремление инвесторов перепродать активы до завершения строительства и наступления срока платежей может привести к коррекции цен на поздних этапах строительства: с учётом пика роста цен в 2022 году и цикла строительства это может произойти в 2025–2026 годах.

Увеличение числа кэш-байеров

По оценкам CBRE, доля покупателей жилья в Дубае за наличные в 1-й половине 2023 года достигла максимума в 82%, а UBS указывает на их резкий рост с 2022 года.

При этом поддержать ипотечных покупателей, которые формируют стабильный спрос на уровне 10–30% от общего числа покупателей, должно ожидаемое снижение ставок ФРС США. Поскольку дирхам привязан к доллару, коррекция должна привести к снижению ставок в ОАЭ.

Дополнительный сдерживающий фактор: ведущие застройщики Дубая планируют ввести ограничения на оплату недвижимости наличными. Предлагается установить максимальный порог в 55 тыс. дирхамов, или 14 974 доллара, на сделку.

Инвестиционный характер рынка усиливается

Рост цен на жильё и ставок аренды догоняет показатели пикового 2014 года. При этом оно становится менее доступным для среднего класса и всё чаще приобретает статус актива для перепродажи с целью получения прибыли.

Рынок новостроек растёт четвёртый год подряд

Пик спроса пришёлся на 2022 год, тогда цена квадратного фута в апартаментах на стадии строительства выросла на +17%. В 2023 году цены в сегменте off-plan выросли всего на 0,2% в сравнении с 2022 годом за счёт запуска новых проектов и эффекта высокой базы. Сейчас цены на офф-план проекты выросли уже на 1,2% по сравнению с 2023 годом.

Средняя арендная ставка достигла максимума, а объём контрактов растёт шестой год. Если в 2023 году рост ставок аренды достигал 14%, то сейчас — уже 12% в сравнении с полным 2023 годом.

Рынок аренды жилья в Дубае драйвят экспаты, туризм, а также средний класс, который вынужден выходить на рынок аренды из-за высоких ставок по ипотечному кредиту.

При этом в ближайшее время ожидается изменение ландшафта рынка аренды в сторону повышения ставок. Причина — обновление индекса RERA, в соответствии с которым устанавливается допустимый диапазон при повышении арендной платы для контрактов на продление конкретного типа жилья и района.

Если раньше при расчёте учитывались старые контракты на продление, то теперь обновлённый калькулятор включает в себя только новые контракты и отражает текущие высокие рыночные цены, что повышает диапазон ставок. Это позволяет владельцам недвижимости значительно увеличивать арендную плату на действующие контракты.

Если несколько договоров аренды в определённом районе будут продлены со значительными увеличениями, это изменит динамику для всей этой области.

Ввод нового предложения соотносится со спросом

На фоне роста спроса на апартаменты и наплыва девелоперов в долгосрочном периоде возникает риск избытка предложения в эконом-сегменте, который компенсируется притоком экспатов и изменениями на рынке аренды от регулятора RERA.

Помимо активности инвесторов, рост цен на рынке недвижимости поддерживается спросом со стороны HNWI на премиум-жильё

В 1-м кв. 2024 года были проданы рекордные 402 жилых объекта стоимостью более 20 млн дирхамов. Рост составил 40% к 1-му кв. 2023 года.

Помимо прочего, наблюдается тренд на рост проектов типа branded residence не только в Дубае, но и в соседних эмиратах, на которые формируют спрос состоятельные лица.

Дефицит предложения в сегменте (всего 368 юнитов планируется сдать в этом году) провоцирует рост цен.

Наблюдается бум предложения в проектах апартаментов эконом-сегмента

Если исторически средний объём ввода предложения составлял около 30 тысяч юнитов в год, в последние 2 года этот объём превышает средние показатели. Так, в 2023 году были сданы рекордные со времён пандемии 39,4 тысячи юнитов (из них 83% — апартаменты), а в 2024 году ожидается ещё 38 тысяч юнитов.

Это происходит на фоне снижения интереса девелоперов к проектам вилл: —31% в 2023 (против 2022) и —30% в 1-м кв. 2024.

Общий объём предложения оценивается примерно в 78–80 тыс. юнитов к 2028 году.

Ввод нового предложения соотносится со спросом

Более 8300 юнитов было сдано в 1-м кв. 2024 года, 68% из них — апартаменты, 29 690 юнитов ожидается в последующие кварталы 2024-го, и эксперты не видят поводов для паники.

Однако по окончании строительства большинства начатых сейчас проектов наличие большого стока при снижении спекулятивного спроса может создать нездоровую ситуацию на рынке.

Перераспределение спроса

Тренд на развитие других эмиратов ОАЭ по опыту Дубая, а также запрос инвесторов на более высокие доходности приводит к перераспределению спроса внутри ОАЭ.

Спрос на недвижимость в соседних эмиратах сейчас главным образом создают состоятельные лица: по оценке Knight Frank, HNWI намерены вложить 408,3 млн долларов в жилую недвижимость в Абу-Даби и 388,5 млн долларов в Рас-Аль-Хайме.

Ключевым конкурентом Дубая на рынке недвижимости становится Абу-Даби

В 2023 году число сделок с новостройками в эмирате на 94% превысило показатели 2022 года, а в 1-м кв. 2024 года — на 3% в сравнении с 1-м кв. 2023 года (1641 сделка).

Помимо HNWI, Абу-Даби привлекает инвесторов более доступными ценами и высокими ожидаемыми доходностями, а также отсутствием налога на доход от сдачи в аренду, на прирост капитала и 2%-м налогом на передачу права собственности против 4%-го в Дубае.

Абу-Даби позиционирует себя как площадка для развития бизнеса

Правительство эмирата анонсировало запуск новой единой экономической лицензии для оптимизации ведения бизнеса в свободных экономических зонах ― к 2025 году планируется завершение строительства культурного и инвестиционного центра Абу-Даби — Saadiyat Cultural District.

Эти меры нацелены на привлечение не только состоятельных лиц, но и среднего класса, что также будет драйвить рынок недвижимости.

Наблюдается повышение внимания инвесторов к Рас-эль-Хайме

В 2023 году общий объём сделок с недвижимостью в эмирате достиг 3111 единиц, превысив показатели 2022-го на 36,5%. В этом году тренд на рост продолжился ― в 2023 году на рынок Рас-эль-Хаймы вышли известные бренды Aldar, Ellington, JW Marriott с проектами курортной недвижимости.

Свой вклад вносит «эффект Wynn»: открытие первого в ОАЭ казино в 2027 году будет способствовать развитию сектора развлечений, туризма и недвижимости.

Авторы: Максим Скорых, Лейсан Пелевина