«Четверть инвесторов cегодня интересуется Германией», — Георгий Качмазов

Интервью управляющего партнёра Tranio Георгия Качмазова телеканалу РБК, программа «Гид по инвестициям», ноябрь 2020.

Кирилл Токарев, ведущий программы «Гид по инвестициям»: Как поменялось отношение к зарубежной недвижимости в головах россиян?

Георгий Качмазов: За последние пять лет очевиден тренд, что покупают меньше дач у моря и больше смотрят на недвижимость как на инвестицию, то есть на то, чтобы получить доход. Главным триггером тут являются две вещи. Первое — снижаются доходности по депозитам в России. Это очевидный стимул к тому, чтобы люди переходили в альтернативные инвестиции. Соответственно, выбор не такой большой и недвижимость — один из очень понятных сценариев.

Второе, недвижимость — это такой консервативный сценарий, понятный для людей. Метры видятся им хорошей защитой. И когда мы говорим про зарубежную недвижимость — это про историю диверсификации, понятно что у них есть возможность зарабатывать здесь, скорее всего какой-то бизнес. У них есть уже какая-то недвижимость в России, и они хотят часть капитала перевести за границу и получить доход в валюте. Я думаю, что вот эта мотивация, она основная — диверсификация странового риска и валютного риска.

Кирилл Токарев: Давайте посмотрим, мы собрали несколько мнений: зачем покупают, как покупают? И продолжим обсуждение.

Екатерина Черных, заместитель генерального директора «Сбер Управление Активами»: Недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду, чтобы получать рентный доход, очень популярна. Потому что если мы говорим и о Европе, то у нас безрисковые инструменты сейчас с отрицательной доходностью, а недвижимость все-таки дает доходность. Правда, спрос колоссальный и сейчас качественные объекты, конечно, стоят очень дорого и дают доходность порядка 2—3% годовых всего лишь.

Денис Горев, начальник управления доверительных операций УК «Велес Менеджмент»: Кто-то, кто инвестирует на долгосрочном плане, если они понимают больше туристический бизнес, они смотрят апартаменты, соответственно, или виллы где-то в юго-восточной Азии под сдачу, либо апартаменты в Европейских странах и популярных тур-направлениях. Если это более промышленные инвесторы, то здесь вот как раз из-за ситуации с вирусом, все-таки сейчас небольшое снижение.

Андрей Шенк, начальник управления инвестиционных продуктов «Открытие Privat Banking»: Но если это жилая недвижимость, то обычно смотрят Европу. Если это инвестиции через какие-то инструменты, например фонды, которые инвестируют в недвижимость, то здесь уже работает немножко другая математика. Здесь смотрят туда, где в принципе доходности больше, где ставка аренды повыше.

Екатерина Черных: Последние 5 лет склады — это такой хайлайн, это то, на что сейчас все ориентируются, это те сделки, за которыми сейчас крупные инвесторы с удовольствием гоняются. Дата-центры — это новый интересный сегмент, но он не такой большой, он не такой емкий, с точки зрения капитализации всего рынка.

Денис Горев: Учитывая разницу в доходности, наверное, фондовый рынок это больше про то, чтобы приумножить капитал, а недвижимость — это скорее про сохранить в реальном выражении.

Кирилл Токарев: Вот видите, коллега тоже говорит, что фондовый рынок — это про то, что приумножить, а недвижимость, в том числе иностранная — это все-таки больше про то, чтобы сохранить.

Георгий Качмазов: Я бы сказал, что в каждом инструменте есть более рискованные и менее рискованные стратегии. Соответственно, если вы покупаете квартиру у девелопера в Берлине готовую, то вы берёте мало риска и получаете маленькую доходность. Если же вы идёте покупать старую квартиру, чините, расширяете как-то помещение, то вы берёте риски, тратите время, ресурсы и, соответственно, зарабатываете. Но вы должны уметь это делать.

Если говорить про недвижимость, здесь есть производные инструменты, когда вы можете брать риски. В девелоперских проектах, соответственно, это делает девелопер, а вы как инвестор участвуете в этом риске, тоже приумножаете. Поэтому и в недвижимости, и в ценных бумагах есть стратегии защитные, а есть те, где мы можем зарабатывать. Важно всегда понимать, что главный ответ, абсолютно правильный, один: надо диверсифицировать.

Обычно наши инвесторы умеют зарабатывать здесь, у них есть бизнес активный. И когда они к нам приходят, мы обычно рекомендуем 70—80% капитала в низкорискованную стратегию, где вы скорее всего не потеряете, и может быть 20—30% уже в более какие-то там девелоперские проекты, добавленную стоимость, где можно поиграть, чтобы общая доходность на портфеле была более интересной, чем просто 3—4%.

К. Токарев: Хороший рецепт. Спасибо. Аппетит к риску российских инвесторов растет в последние годы или все-таки они поняли, что умея делать бизнес здесь, не обязательно ты сделаешь это там?

Г.К.: Наоборот, я бы сказал так, что вся турбулентность, которая происходит на российском рынке последние 5 лет, приводит наших инвесторов в более осознанное положение и желание взять меньше рисков, и их ожидания становится гораздо более реалистичными. С другой стороны, надо отметить точный тренд, что у них стало гораздо больше опыта. Они набили шишки, где-то потеряли.

Как любой опыт — это наши ошибки. И какие-то последние 10 лет, пока наши соотечественники активно инвестировали, мы видим некоторые группы инвесторов, которые очень осознанно берут девелоперские риски и зарабатывают деньги на зарубежной недвижимости. Но обычно это чуть более крупные, чем средние инвесторы.

К.Т.: Хорошо. Давайте поговорим о том, что за риски берут. И где берут? Вот мы вспомнили здесь почему-то уже несколько раз Берлин. Давайте посмотрим нашу небольшую справку, затем вернемся к обсуждению, о географии поговорим, иными словами.

К.Т.: Вот мы все равно начинаем старые европейские рынки смотреть.

Игнат Бушухин, главный редактор «РБК-Недвижимость»: Если раньше русские покупали дачу где-нибудь в Испании, как раз вот в Германии или, там, в Лондоне, то сегодня спрос россиян сосредоточен, я бы сказал, в таких странах как Турция, Болгария, Греция. То есть там, где сама по себе недвижимость стоит дешевле.

К.Т.: Но это все равно дачная недвижимость.

И.Б.: В этом году написали что, в Турции вырос спрос с россиян на недвижимость. В первой половине года рос спрос на покупку на Мальте и на Кипре из-за программ связанных с «золотым паспортом». Во второй половине, скорее всего, будет по-другому. Потому что там начались процессы, на русских инвесторов смотрят уже совершенно по-другому.

Их не ждут там просто так «приходи к нам покупай», русским инвесторам надо доказать, что ты заработал эти деньги честно. Вот из-за этого всего в этой стратегии инвесторы просто бояться уже что-то покупать, чтобы потом не отняли, или не дай бог не завели уголовное дело, как у некоторых наших «знаменитых» людей.

К.Т.: Все так, действительно меняется немножко, может быть под давлением этих фактов, каких-то еще, география потом.

Г.К.: Соглашусь. И добавлю, что наша практика показывает, что для многих инвесторов есть какая-то связка, которая ведёт их в то или иное направление. Например те, у кого дети учатся в Великобритании, стремятся к тому, чтобы инвестировать в недвижимость в фунте, чтобы получить доход в фунте и потом оплачивать из этих денег. 

Поскольку инфляция небольшая, даже то, что фунт дешевеет по отношению к евро, оно как бы все равно, у них эти риски, где расходы. Тоже самое, например если у них есть какая-нибудь уже курортная недвижимость в Испании, они присматривают какой-нибудь доходный объект, купить ритейл, рядышком. 

Максимальный инвестиционный спрос, который мы видим сегодня, квалифицированный, средние и высокие чеки — это Германия. Потому что страна находится близко,есть вера в экономику Германии у русских инвесторов. Я бы сказал, наверное 25% общего потока инвесторов смотрят сегодня на Германию, потому что там максимально защищённый рынок, дешевые ставки по финансированию, то есть можно привлечь ипотеку и взять кредит в банке. Ну и вера в то, что Германия – это надежно.

И.Б.: Насчет географии. Еще с другой стороны полушария, рост покупок в таких странах как Таиланд, Сингапур, и Вьетнам.

К.Т.: В Азию российские инвесторы верят?

И.Б.: Да. И в том числе, которые живут в нашем полушарии, то есть в Москве, в средней полосе России, не только вот те, кто живет на Дальнем востоке. Сегодня покупают апартаменты, они верят, что будут их сдавать. Что управляющая компания будет управлять их недвижимостью. Такие есть покупки. Причем они не очень дорого стоят, в том числе сам климат, что туда можно уехать на Новый год, конечно, играет роль.

К: Мы как-то хорошо поговорили о том, собственно, где покупают. Но почему-то мне всё равно кажется, что у нас есть перекос в жилую недвижимость, в дачи, несмотря на то, что мы в начале сказали. Давайте посмотрим нашу справку, что можно купить, какие объекты, и вернемся к разговору.

К.Т.: Идеи для инвестирования, вот что самое хорошее? Отели, я согласен, что непонятно, что там будет.

И.Б.: Сельское хозяйство, купить поле под рапс где-нибудь в Бразилии, например, или в Аргентине.

К.Т.: Сразу с извращений каких-то начал. Окей. Есть деньги на Германию.

Г.К.: Я бы сказал, что помимо оппортунистической идеи с сельским хозяйством в Аргентине, можно разделить классы активов на те, которые пострадали от ковида, и те, которые ровно проходят этот период. Ровно проходит жильё, однозначно. Даже есть такой тренд, что люди стали смотреть квартиры большей площади. Отдельная комната, тихий кабинет, чтобы иметь рабочее пространство.

К.Т.: Это рентный вариант?

Г.К.: Это рентный вариант, можно купить также, как многие в России приобретают — на ранней стадии у девелопера. Они дают более выгодные цены, особенно если прямо с самого начала продаж приобрести. Маленькие квартиры, то есть там 20-30-40 квадратных метров дают большую доходность на вложенный капитал.

К.Т.: А можно сразу вот про этот момент. Не получится, как в момент последнего кипиша в Европе? Ну одно из последних, со странами Пикс, когда все побежали в Сантандер покупать в Испании апартаменты на берегу, я сам смотрел этот вариант. А потом купили, а что делать, если турпотока нет. Управлять надо, налоги есть, и так далее.

И.Б.: В третий раз повторим: Германия, Берлин — это рентный рынок. Там все арендуют.

К.Т.: Хорошо. Ну туристический вариант. Вы все-таки в него верите? Если смотреть отрасли, которые подали от ковида.

Г.К.: Если говорить про туристическую недвижимость, то она однозначно одна из самых пострадавших. И это 100% возможность. Это вопрос отношения инвестора к риску. То есть, если он верит в то, что туристическая отрасль восстановится, мы, например, как инвесторы, тоже это верим. Что через 3—4 года…

К.Т.: 3—4 года — это неслабый горизонт.

Г.К.: нам кажется, что оптимальное время входа будет февраль и до конца второго квартала 2021 года. То есть, у них будет меньше доходов, у отельеров, и действительно может будет купить что-то со скидкой. Но эта история про то, что нужно взять риск и верить в определенное восстановление.

И.Б.: Что туристы снова вернуться.

К.Т.: Хорошо. С этим вариантом понятно. Какие-то еще варианты есть, вот прямо самый топ сейчас?

И.Б.: Всегда студенческое жилье, насколько я понимаю.

Г.К.: Это хорошо. Хотя тоже, немножко под стрессом, относительно того, сколько иностранцев будут приезжать. Потому что в студенческом жилье переплачивают иностранцы всегда. Они готовы заплатить чуть больше за аренду юнита. Если говорить о более защищенном сценарии, студенческое жилье — это отличная инвестиция. Все равно люди едут не только учиться, они едут знакомиться и получать network. Соответственно это не закончится.

И.Б.: А также дома престарелых.

Г.К.: Совершенно верно, Игнат, тоже как раз хотел сказать, что дома престарелых проходят этот кризис супер хорошо. Пожилых людей становится в Европе всё больше, и этот класс недвижимости с точки зрения арендного потока…

И.Б.: Собственно, на этом Испания поднялась. Английские пенсионеры переезжали на пенсию в Испанию.

К: Не только английские. Немецкие — в Италию, и так далее. Какую доходность можно получить? Ну там апартаменты, склад, отель — просто вот порядок разброса, потому что тот же самый рынок Западной Европы, он очень консервативный.

И: Смотря какая стратегия инвестиционная: либо ты спекулируешь на купил-продал, либо играешь в долгую, сдавая в аренду. Совершенно разные вещи. Но 2020 год это вообще не показатель. Говорить о такой доходности, мне кажется, это самоубийство на самом деле. Вся экономика порушилось, все расчеты полетели просто в тартарары.

К.Т.: То есть сейчас это все-таки про надежность? Припарковать деньги, чтобы там ребенок поступил в ВУЗ, так?

Г: Все правильно. Тут можно разделить на несколько стратегий. Когда люди покупают простой арендный бизнес, доходность состоит в целом из двух вещей: из арендного дохода и прироста капитализации объекта. Соответственно, если мы говорим про арендный бизнес, люди в первую очередь фокусируются на том, какую аренду будет получать инвестор по отношению к проинвестированному капиталу. 

Где-то он платит 100% за объект, где-то привлекает проектное финансирование. Но так или иначе, доходность в развитых рынках, где крепкие валюты — Европа, Соединенные Штаты — реалистично 3-4%. Иногда чуть больше в коммерческой недвижимости.

И.Б.: Но надо понимать, что это всё в валюте. В российском рынке недвижимости в принципе такие же цифры, но в рублях.

Г.К.: Совершенно верно. В коммерческой недвижимости может быть чуть-чуть побольше, и чем больше доходность, тем больше риск. Соответственно, чудес не бывает и очень часто наших соотечественников привлекают высокими цифрами доходности. И тут надо сразу сказать, что реалии разных рынков они говорят, что максимум доходности — это 5%, а всё что выше, там скорее всего какой-то риск, который может реализоваться. 

Это все что угодно: вы можете потерять арендатора или там нужно будет чинить этот объект, соответственно, нужно будет тратить время, силы, иметь ресурсы, экспертизу на то, чтобы этим процессом управлять.

Зачастую наши инвесторы уже научились в такие стратегии инвестировать. У них есть опыт, команда, ресурсы какие-то. Они специально ищут объекты с рисками, то есть, например, объект, который надо починить — это называется стратегия добавленной стоимости, когда инвестор делает это осознанно, то есть, он берёт этот риск, потому что он умеет им управлять. Тогда доходность может от аренды вырасти до 6% и 7% даже. Если говорить о коротком горизонте, например, мы купили старый объект, починили и продали его, то в таких историях можно зарабатывать и 10—15%.

К.Т.: Достаточно консервативно, 6, 7, 10, 15% в редких случаях это все равно не спекуляция ценными бумагами.

И.Б.: У друзей есть бизнес в Барселоне. Они покупают старые квартиры и сразу их выставляют их на продажу. И между покупкой и продажей они просто делают дизайн, как эту квартиру можно обставить новой мебелью, какой ремонт можно сделать. Это уже для них является наценкой, премией, с которой они и продают. Люди активнее покупают старую квартиру, но с дизайном.

К.Т.: Давайте к самому веселому, к подводным камням. На что нужно обратить внимание, когда ты все-таки решился, посчитал свой аппетит к риску. Сначала, как обычно справка, затем обсудим.

К.Т.: На что надо обратить внимание прежде всего? Допустим, ты хорошо все просчитал риски. Веришь-не веришь в курортную недвижимость, хочешь купить отель комнату в общежитии, и так далее. Посчитал сумму, примерно оценил свой аппетит к риску. С чего нужно начинать изучение рынка?

Г.К.: Ну в моем понимании, корень риска он всегда лежит в арендной ставке квадратного метра. Если вы можете проанализировать, почём недвижимость можно будет сдать в аренду, а сегодня это сделать возможно удалённо, потому что сайты дают довольно много статистики, особенно на развитых рынках, вы можете видеть, по каким ставкам ту или иную недвижимость сдают в аренду — это всегда корень.

Дальше надо построить свой прогноз, во что вы верите. Например, верите ли в то, что пенсионеров будет больше, или то, что ритейл будет или не будет пользоваться спросом удалённой формы доставки и снизит ставки в ритейле. В общем, вы строите некую гипотезу, считаете ставку аренды — это всегда корень того, сколько будет стоить метр, потому что стоимость в доходной недвижимости всегда определяется тем объемом арендной платы, которую можно собрать с квадратного метра.

И.Б.: Все помнят эту историю, стоит покупаешь на первой линии береговой какой-то отель, номер в апарт-отеле. Потом другой девелопер строит между тобой морем еще один. Так было в Болгарии.

К: Я думал, что такое только в Сочи и Крыму бывает.

И: Черное море, видимо, притягивает.

К: А еще какие-то риски?

И.Б.: Риски, связанные с санкциями на российский капитал, то есть это политические риски, по большому счету. И тут не только будет плохо тем инвесторам, которые что-то купили за границей. Я думаю, всей российской экономике.

Г.К.: Я бы наверное добавил ещё, надо всегда смотреть на то, какой план в самом конце. То есть, плана в общем-то может быть два. Вы можете либо продать метр, либо передать его по наследству. Других альтернатив не бывает. Соответственно, если вы планируете продать, то важно посчитать, когда примерно, по какой цене вы предполагаете, что это можно будет продать. 

А если вы планируете передать по наследству, надо учитывать, что в разных рынках зачастую очень высокие налоги на наследство. И они доходят до 50%. Поэтому заранее правильно структурировать объект. Может быть сразу оформить этот объект на детей. А это всё зависит от того, какая конечная цель.

К.Т.: Давайте еще об одном инструменте поговорим. О биржевых инструментах инвестирования в недвижимость в нашей рубрике «Как это сделать?»

К.Т.: REITs — хорошая штука, удобная вещь вообще. Для меня это кажется более гибким инструментом, или нет?

Г.К.: Когда вы делаете прямую инвестицию, несомненно, нужно будет тратить время на последующее управление. В этом смысле секьюритизированные инструменты, то есть фонды какие-то, акции или долговые сценарии, они требуют меньше времени на управление, потому что там есть профессиональная команда, которая этим занимается. В этом смысле именно зарубежная недвижимость, мне кажется использование вот таких паёв разных фондов — это очень разумный подход. 

Потому что, во-первых ты можешь инвестировать меньше денег, за тебя все делают. Конечно, за это ты заплатишь деньги, за управление процессом, за гонорар успеха фондовым управляющим. Ну если ты выбрал правильную стратегию и правильный фонд, то при минимуме времени ты получишь результат от соответствующей стратегии.

К.Т.: А результат каким может быть?

Г.К.: Самый разный. Например у меня есть клиенты, которые полгода назад купили паи фондов, которые управляют отельной недвижимостью. Сегодня они уже немного восстановились, и они рассчитывают на то, что после того, как ковид закончится, они там акции Мариотта, условно, которая крупнейшая компания отельная в мире, они там в какой-то момент обвалились больше чем в 2 раза.

И.Б.: Существуют государственные пенсионный фонды, которые вкладывают в том числе и в недвижимость. В этом году они начали перекладывать, тасовать свой портфель из жилья, перекладываться в офис.

К.Т.: Ну офисная история, о чем мы и говорили.

И.Б.: Видимо это тоже самое и с отелями, потому что они видят в них перспективу, играют на будущее, на опережение. Но это надо быть профессионалом. В любом случае, западный рынок финансовых инструментов REITs и так далее, намного больше там 100 раз больше чем российский. Мне кажется в России около 10—14 компаний девелоперских, которые выпустили облигационные займы. Европейский рынок больше намного.

К.Т.: Понятно. Хорошо. Еще несколько деталей о REITs и о других финансовых инструментах, в нашей рубке «Детали», и будем итоги подводить.

К.Т. Давайте подводить итоги. Изучил ты всё, деньги подобрал, юрисдикцию выбрал, про подводные камни подумал, стратегию продумал. Еще есть какой-то чек-лист? Как выбрать идеальный объект для инвестиций?

Г.К.: Каждое решение индивидуально, под конкретного инвестора. То есть, в зависимости от его размера капитала, как и где хочет провести свою пенсию. Есть разные решения. Главное, я бы сказал, это а) диверсифицировать; б) за рубежом брать меньше рисков, потому что любые риски, если они реализуются, их надо будет менеджерить. Менеджерить риски удалённо будет дороже, чем когда ты это делаешь дома локально. Соответственно, и на оставшуюся сумму, на 20—30% капитала, которую ты решил аллоцировать на зарубежную недвижимость, можно взять какой-то более активную стратегию, будет это ремонт или участие в девелоперском проекте.

К.Т.: Спасибо, Георгий. Игнат, добавь, сейчас время идти в ту же самую Европу?

И.Б.: Мне кажется, нет, не время. Потому что надо переждать по крайней мере пандемию. Но у любого состоятельного человека кроме личного персонального стоматолога и юриста, должен быть консультант, который бы помогал вкладывать в зарубежную недвижимость. Самому лично заниматься этим — вас обманут. Были целые страны, которые строили на этом свою экономику, на обмане таких инвесторов. Пожалуйста, будьте осторожны с этим, лучше работать через профессионалов.

Г.К.: Абсолютно поддержу. Более того, скажу, что те, кто там за рубежом обманывают, они гораздо более искушенные в своих подходах и занимаются этим многие поколения. Инвесторы из России для них — это возможность заработать. Поэтому действительно надо идти с правильным советником.