Джентрификация и рост цен на недвижимость: как распознать перспективный рынок для покупки жилья

Как известно, выгоднее всего покупать недвижимость до начала роста цен на рынке. Но как узнать заранее, где именно жильё будет дорожать в ближайшем будущем? Цены на недвижимость в разных районах городов растут неравномерно: если на одних рынках объекты могут подорожать за несколько лет в два раза, то на других за то же время может произойти падение цен.

Быстрее всего дорожает жильё в тех местах, где происходит джентрификация — процесс, при котором индустриальные районы превращаются в фешенебельные, а население с низким уровнем доходов постепенно вытесняется более состоятельным.

Классический пример джентрификации — развитие бруклинского промышленного района Уильямсберг (Williamsburg), который стал одним из первых мест, подвергшихся этому процессу. В дальнейшем джентрификацию всего боро (borough) Бруклин (Brooklyn), в который входит этот район, окрестили «эффектом Уильямсберга» (Williamsburg effect).

Сегодня Уильямсберг — это один из самых дорогих и престижных рынков жилья не только в Бруклине, но и во всём Нью-Йорке. По темпам роста цен в 2001–2015 годах этот район опережал даже показатели боро Манхэттен.

«Уильямсберг — изначально индустриальный район, но за последние 15 лет он стал одним из самых модных в Нью-Йорке. На это есть две причины. Первая — здесь поселилась нью-йоркская богема (художники, артисты, поэты), которая была вынуждена переехать сюда из SoHo и Chelsea из-за того, что аренда там стала слишком дорогой. Вторая причина — лет 10 назад город разрешил изменять назначение объектов недвижимости и возводить жильё вместо пустующих фабрик. Это и привело к настоящему строительному буму, и теперь „модники“ и все прочие хотят жить именно там»,— говорит Артём Лесин, управляющий партнёр агентства недвижимости Arvik Group Real Estate.

Как распознать потенциал роста

Чтобы выбрать для инвестиций перспективный рынок, который может стать следующим Уильямсбергом, нужно учитывать несколько факторов, являющихся предвестниками джентрификации и, как следствие, роста цен на жильё.

1. Расположение рядом с центром города. Первыми начинают подвергаться джентрификации районы, находящиеся рядом с центром или имеющие с ним хорошее транспортное сообщение. Это объясняется тем, что и люди переезжают в более доступные районы, тем самым повышая там спрос на жильё и, соответственно, цены. Это приводит к росту общего уровня жизни в районе.
2. Облагораживание территории. Пример — нью-йоркский район West Chelsea, где в начале 2000-х власти приняли решение реконструировать заброшенную железнодорожную ветку, превратив её в парк High Line. По данным Zillow, всего за 1,5 года до начала работ (в 2006) цены на недвижимость в окрестностях выросли на 64%, при этом за этот же период стоимость жилья по городу в целом увеличилась в среднем на 25%.

1. Развитие транспортной инфраструктуры. К примеру, в нью-йоркском районе Upper East Side цены стали расти после появления проекта проведения сюда новой ветки метро. В течение года с начала строительства в 2007 жильё в районе подорожало на 15%, в то время как цены в целом по городу под влиянием начавшегося экономического кризиса упали на 2%. Также по мере того, как приближалась дата открытия ветки, недвижимость росла в стоимости почти в два раза быстрее по сравнению со средним показателем по городу: с 2014 года объекты в Верхнем Ист-Сайде подорожали на 24%, а по Нью-Йорку — на 13%.
2. Строительство отелей, бизнес- и торговых центров. Например, в конце 2003 года рядом с круговой развязкой Columbus Circle был открыт многофункциональный центр Time Warner Building. С этого момента начали расти цены на недвижимость в окрестностях: за два года жильё здесь подорожало на 62%, тогда как в среднем по Нью-Йорку — только на 27%.
3. Рост популярности у состоятельных слоёв населения. В отличие от вышеперечисленных факторов, социальная составляющая влияет на развитие района десятилетиями. Так, в нью-йоркском районе Bedford — Stuyvesant с 1920–30-х годов преобладало малообеспеченное афроамериканское население, а с 2000-х сюда всё чаще переезжают представители богемы. В некоторых частях города наблюдается и обратная ситуация: например, район St. George — Stapleton ещё в 1970 году считался благополучным, здесь преобладало состоятельное белое население, которое в течение следующих 30 лет стало вытесняться семьями с более низкими доходами. В результате с 1974 по 2006 годы цены на жильё в этом районе росли в 1,5 раза медленнее, чем в среднем по Нью-Йорку.

Где ожидать роста цен в ближайшее время

В ближайшие годы джентрификация охватит многие районы европейских и американских городов. Tranio рекомендует обратить внимание на развивающиеся локации Нью-Йорка, Лондона и Мюнхена.

Нью-Йорк

В Нью-Йорке джентрификация охватила практически все районы. Среди мест, не затронутых этим процессом,— бруклинский Bay Ridge, где цены в среднем на 15% ниже средней стоимости жилья по Бруклину. Учитывая, что соседние локации уже слишком дороги для покупателей недвижимости, в Бэй-Ридж ожидается рост спроса и, соответственно, повышение цен. Ещё один хороший вариант — район Sunset Park, где цены держатся на уровне средних по Бруклину, но дополнительный импульс развитию дают микрорайоны Industry City и Chinatown.

Помимо Бруклина, интересен также South Bronx, территория которого вплотную прилегает к Манхэттену. Цены здесь ниже средних по Нью-Йорку, а власти планируют развивать торговую и жилую зоны, что даст толчок развитию района.

Есть привлекательные локации и в Queens: в Jackson Heights и Jamaica активно возводятся отели и торговые центры, открываются парки. Эти микрорайоны, а также расположенный неподалёку Ridgewood отличаются хорошей транспортной доступностью. Ridgewood и вовсе граничит с бруклинским Bushwick, где цены на жильё уже достигли относительно высокого уровня.

По словам Артёма Лесина, на Манхэттене интересен район Верхний Ист-Сайд. В 2016 году там открывается новая ветка метро (Second Avenue Line), проект которой появился 80 лет назад, но строительство началось только сейчас. «Из-за открытия новой ветки метро значительно повысились цены на дома, которые построены восточнее Второй авеню — то есть на First Avenue, York Avenue и East End Avenue. До этого ближайшая остановка транспорта была расположена в 15 минутах ходьбы отсюда, что по меркам Нью-Йорка является серьёзным недостатком, поэтому раньше арендаторы и покупатели не стремились переезжать в этот район. Теперь всё изменилось»,— говорит эксперт.

Лондон

По словам Дмитрия Закирова, партнёра компании LonGrad, в Лондоне перспективным для инвестиций в недвижимость является район Бэйсуотер (Bayswater), расположенный к северу от Гайд-парка (Hyde Park). Бэйсуотер соседствует с престижными центральными районами, но пока не пользуется большой популярностью. «Недавно миллиардер из Брунея купил здесь целую улицу и планирует развивать её по примеру Ковент-Гардена (Covent Garden), что обеспечит быстрый рост цен на местное жильё и коммерческие объекты»,— считает эксперт.

Дмитрий Закиров также отмечает, что росту цен на недвижимость в некоторых районах Лондона будет способствовать строительство системы высокоскоростной железной дороги Crossrail: «Лучше всего покупать недвижимость не в самом центре (транспортная зона 1), поскольку там она уже слишком дорогая, но и не очень далеко от него. Оптимальный вариант — объекты, расположенные в транспортных зонах 2–7 (районы за пределами центра). Стоит иметь в виду, что цены в центре Лондона сейчас безумно высокие и среди англичан наметилась тенденция продавать жильё в центре и переезжать в пригороды, где они могут купить большой хороший дом, поэтому объекты, расположенные рядом с Crossrail и не в центре, будут пользоваться повышенным спросом, так как позволят людям за 45 мин добираться в центр на работу».

Мюнхен

По словам Роберта Ройзмана, партнёра Tranio в  Германии, процессы джентрификации проходят и во многих районах Мюнхена, в частности в Шванталерхёэ (Schwantalerhöhe) — на территории южнее центрального вокзала и до Ландсбергерштрассе (Landsberger Straße). «Традиционно в этом районе селились турки и арабы, но сейчас Шванталерхёэ активно развивается — здесь строятся жилые здания и гостиницы, — поэтому в ближайшем будущем цены здесь будут расти. В более отдалённой перспективе джентрификация затронет и такие места, как север района Перлах (Perlach), а также Мозах (Moosach)»,— считает эксперт.

Роберт Ройзман также отмечает, что с точки зрения развития инфраструктуры в Мюнхене перспективен район Gräfelfing. Сейчас там строятся новые жилые кварталы, власти планируют соединить их с центром линией метро или трамвая. Недвижимость в этом районе будет пользоваться повышенным спросом, так как с одной стороны, из Грефельфинга легко добраться до деловой части города, с другой — удобно ездить на озёра за город.

Ещё один пример джентрификации в Мюнхене — район Glockenbach, расположенный к югу от центра города. В начале XIX века здесь была сосредоточена лесообрабатывающая промышленность, в 1980-х годах — ночная жизнь. В последние годы Глокенбах превращается в престижный район, куда съезжаются зажиточные граждане. Как сообщает The Wall Street Journal, с 2010 по 2013 годы квартиры здесь подорожали на 45% (с 4 тыс. евро/м² до 5,8 тыс. евро/м²).

Таким образом, идеальный район для долгосрочных инвестиций должен:

• располагаться не в самом центре города, но прилегать к нему;
• иметь перспективы развития инфраструктуры;
• быть популярным у населения — например, в районе должен повышаться уровень жизни.

Исходя из этих критериев, Tranio советует покупать недвижимость в следующих районах:

Дарья Березина, Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для RegionRealty.