Инвестиции в недвижимость Стамбула в 2024 году

Инвестируя в недвижимость Стамбула от 400 тыс. долларов, вы получаете:

В Турции российские инвесторы могут получить гражданство при полностью возвратных инвестициях. Через 3 года недвижимость можно продать, сохранив паспорт. Средства с продажи можно свободно реинвестировать в другие активы в любой стране. Стамбул — наиболее подходящий город как для участия в программе гражданства Турции за инвестиции, так и для сохранения капитала.

Долларовые цены на недвижимость в Стамбуле

По закону для участия в паспортной программе можно покупать любую недвижимость, но на практике лучше подходят новостройки. Это связано с несоответствием реальной и кадастровой стоимости. Подробнее мы на этом остановимся в другой главе, а пока посмотрим подробнее на цены в новостройках. Недвижимость в Стамбуле дороже, чем в других турецких городах, а цены растут быстрее, чем в среднем по стране.

Цены за квадратный метр могут отличаться в несколько раз: диапазон от 2,5 тысяч до 15 тысяч долларов. Цена зависит не только от района, класса недвижимости и готовности объекта, но и в большой степени от доступности скоростных линий городского транспорта: метро, метробуса, электричек Мармарай. На 400 тысяч, необходимых для инвестиционного гражданства, в Стамбуле есть что выбрать: например, две небольшие квартиры в нецентральных жилых районах, одну небольшую квартиру в апарт-отеле в туристическом центре города или большую квартиру с тремя-четырьмя спальнями в прибрежных районах азиатской части.

Чтобы было удобнее ориентироваться на рынке Стамбула, мы нанесли на карту цены за м² от застройщиков и распределили по районам (кликните название района, чтобы увидеть диапазон цен и перейти к объявлениям):

Не забывайте, что в Турции принято торговаться даже на первичном рынке недвижимости, иностранцам это непривычно. Обсуждаемо всё: от стоимости самого объекта до распределения налогов между сторонами. 

Нет смысла торговаться по телефону или в переписке — только при личной встрече. Поэтому советую всё же приезжать лично. Одному из моих клиентов удалось договориться с застройщиком на скидку 6% в день подписания договора.

Юлия Цоргаева менеджер Tranio в Стамбуле

Паспорт Турции открывает возможность жить и вести бизнес на Западе

Турецкий паспорт помогает россиянам получать шенгенскую визу и открывать банковские счета в Евросоюзе. Кроме того, с турецким гражданством можно участвовать в миграционных программах западных стран, большинство из которых сейчас закрыты для россиян. Вместе с тем законы Турции не запрещают получателям инвестиционного гражданства сохранять паспорт России.

Гражданин Турции может участвовать в следующих миграционных программах:

• все «золотые» ВНЖ и паспорта стран Евросоюза, среди которых Греция, Испания, Португалия и Мальта;
• долгосрочные бизнес-визы США E-1 и E-2;
• все «золотые» паспорта Карибских стран: Гренада, Сент-Люсия, Антигуа и Барбуда, Доминика, Сент-Китс и Невис.

Инвестиционный минимум для получения турецкого гражданства менялся трижды. С 2012 года паспорт предлагали за 1 млн долларов, но особенного спроса не было. В 2018 году объявили порог 250 тыс. долларов и получили беспрецедентное количество заявок. По такой цене за 3 года программой инвестиционного гражданства воспользовались почти 20 тысяч иностранных инвесторов.

В 2022 году порог повысили до 400 тыс., но, по нашим наблюдениям, спрос сохраняется на высоком уровне. Причём интерес россиян трансформировался: раньше Турция была для них доступным местом для жизни и отдыха у моря, теперь — способ сохранить валютные активы и свободно вести международный бизнес. Многие переезжают.

Юлия Цоргаева менеджер Tranio в Стамбуле

Экономика Турции растёт, несмотря на высокую инфляцию

Экономика Турции — одна из наиболее быстро развивающихся экономик мира благодаря широкой специализации, выгодному географическому положению страны, молодой и квалифицированной рабочей силе и притоку зарубежных инвестиций.

Во II кв. 2022 года ВВП вырос на 7,3% в годовом выражении (по официальным данным), а экспорт подскочил на 16,8%. ОЭСР дважды за 2022 год повышала прогноз по росту ВВП Турции на 2022 год. Метрики экономики Турции выше тех же показателей стран Евросоюза на фоне структурного кризиса в Еврозоне.

В конце 2021 года в Турции начала ускоряться инфляция и к июлю 2022 года достигла 79,6% в годовом выражении. Правительство решило не поднимать ключевую ставку, чтобы не ограничивать развитие промышленности и бизнеса. За счёт дешёвого относительно инфляции кредита усиливаются внутренние инвестиции в реальный сектор экономики, а инфляция стимулирует экспорт.

Инфляция послужила стимулом для местного населения сохранять сбережения в недвижимости. В декабре 2021 года вместе с ускорением инфляции жители Турции купили рекордное количество объектов недвижимости, вдвое больше среднемесячных значений 2021 года. На фоне повышенного спроса цены на жильё растут быстрее инфляции. По октябрьским данным Центробанка Турции, цены на недвижимость в реальном выражении за год выросли на 56%, а в номинальном — на 188%.

Цены на недвижимость фактически исчисляются в долларах

Инфляция лиры напрямую не влияет на инвестиции иностранцев в турецкую недвижимость, поскольку цены на недвижимость номинированы в основном в долларах, в некоторых регионах — в евро. Фактически темпы роста цен в реальном выражении соответствуют темпам роста в долларовом выражении.

Ещё до резкого скачка инфляции, один мой клиент инвестировал 3,8 млн долларов. в виллу в Бодруме. В июне 2022 года мы выяснили, что такие же виллы в этом комплексе стоят на 20% дороже. Это при том, что премиальный рынок Бодрума слабо подвержен колебаниям. В среднем по Турции цены на недвижимость в долларовом эквиваленте выросли в полтора раза за год.

Инна Щукина менеджер Tranio

Снижение цен маловероятно

Резкий рост цен не может продолжаться долго, поскольку доступность жилья для населения снижается. Когда спрос спадёт, появится больше предложений и рынок стабилизируется. Маловероятно, что цены снизятся в ближайшие несколько лет, поскольку сохраняются другие причины роста: затраты на строительство за год выросли вдвое (на 117% по данным за октябрь), прирост населения страны превышает темпы строительства.

Об устойчивости турецкого сектора недвижимости можно судить по ковидному 2020 году. Цены не снижались, внутренний спрос поддерживался льготной ипотекой. Благодаря удалённым сделкам, затишья не наблюдалось и в продажах иностранным покупателям. В июне 2020 года общее количество сделок утроилось по сравнению с июнем 2019 года.

В III кв. 2022 года аналитическое агентство Reidin оценивает индекс ценовых ожиданий как «крайне позитивный».

Первая половина 2022 года в Турции запомнится рекордным ростом цен в долларовом эквиваленте, но если посмотреть на ситуацию в перспективе, то окажется, что цены сейчас всё ещё ниже пиковых значений докризисного 2016 года, а строительство с тех пор сильно подорожало. Турецкий рынок далёк от пузыря.

С июля 2022 года рынок начинает стабилизироваться, цены продолжают расти, но темпы спадают. Даже если в ближайшей перспективе заработать на росте цен не получится, то сохранить капитал на турецком рынке недвижимости можно. А в период мирового кризиса финансовых активов — это уже большое дело.

Елена Милишенкова коммерческий директор Tranio

Стамбул — новый центр притяжения для зарубежных инвесторов

В крупнейшем турецком городе Стамбуле в последние годы наблюдается бум развития: за последние 5 лет население выросло на миллион человек до 15,8 млн, переезжает всё больше иностранцев (в 2020 проживало 451 тыс. иностранцев по ВНЖ, а в 2021 году — уже 741 тыс.) , реализуются масштабные инфраструктурные проекты. В 2022 году через Стамбул проходит больше половины импорта и экспорта страны. Повышенный спрос на недвижимость в Стамбуле подкреплён действительной потребностью в жилье.

Стамбул — главный логистический и финансовый центр Средиземноморья

Наибольший вклад в развитие инфраструктуры Стамбула вносят три крупных проекта последних лет: строящийся морской канал, новый аэропорт и финансовый центр. Эти проекты рассчитаны на сотни тысяч новых рабочих мест как на этапе возведения, так и после ввода в эксплуатацию.

Искусственный канал «Стамбул» пройдёт между Чёрным и Мраморным морями через европейскую часть Стамбула. Планируется, что уже в 2027 году он станет альтернативой перегруженному Босфору и уже объявлены тендеры на строительство новых кварталов на 2 184 жилых зданий вдоль канала.

Новый аэропорт «Стамбул» сразу после открытия первого терминала в 2018 году стал главным аэропортом страны. В 2022 это самый загруженный по пассажиропотоку и грузоперевозкам аэропорт Европы.

Стамбульский финансовый центр (IFC), строящийся в районе Аташехир на азиатской стороне города, объединит частные и государственные банки, компании по управлению активами, международные институты и другие организации финансового сектора. Правительство рассчитывает, что IFC станет глобальным финансовым центром в среднесрочной перспективе. Для IFC была организована особая налоговая зона для привлечения крупных компаний, налоговые условия составят конкуренцию Дубаю. В IFC смогут разместиться до 50 тысяч сотрудников.

Недвижимость Стамбула: особенности

Город расположен по обе стороны пролива Босфор, отделяющем Европу от Азии. Самые дорогие районы находятся на европейском берегу Босфора: культурно-исторический центральный район Бешикташ, деловые районы Сарыер и Шишли.

В районах вдоль пролива запрещено строить высотные здания, чтобы не закрывать вид, который и в самом деле уникальный. Босфор в год пропускает больше 40 тысяч судов из разных уголков света.

Высотная застройка начинается не ближе 3 км от берега, где расположены небоскрёбы деловых кварталов с офисами крупных международных компаний и жилой недвижимостью бизнес-класса.

Юлия Цоргаева менеджер Tranio в Стамбуле

В районах Ускюдар и Бейкоз на азиатском берегу Босфора более размеренная жизнь, местами сохранилась традиционная застройка. В этих районах предпочитают селиться состоятельные семьи. От Босфора к периферии цены снижаются. Среди нецентральных районов дороже те, что ближе к Мраморному морю: Зейтинбурну, Бакыркёй, Кадыкёй.

Новостройки Стамбула лучше всего соответствуют программе гражданства за инвестиции

В большинстве объектов недвижимости Турции кадастровая стоимость, которая служит основанием для «золотого паспорта», существенно ниже реальной цены покупки. Например, курортная вилла на побережье Аланьи может стоить 700 тыс. долларов, но её кадастровая стоимость может оказаться ниже минимального порога на гражданство в 400 тыс. долларов.

На разницу повлияли два фактора: быстрый рост цен и налоги. Любые налоги начисляются на кадастровую стоимость. Разумеется, и продавцам, и покупателям в Турции выгоднее платить налоги на низкую базу. Поэтому на вторичном рынке редкий продавец станет заниматься переоценкой кадастровой стоимости. Да и на первичном рынке застройщики часто занижают кадастровую стоимость при регистрации объекта.

В стамбульских новостройках почти всегда кадастровая стоимость равна стоимости продажи. Такая финансовая прозрачность — это следствие повышенной конкуренции девелоперов и их проектов, которых много на местном рынке. Иностранные инвесторы — существенная доля покупателей на этом рынке, поэтому стамбульские застройщики лучше остальных готовы к инвестиционной паспортной программе.

Почти все, кто обращался к нам за турецким инвестиционным гражданством, выбирали в итоге Стамбул. Неважно — хотели они переехать в Турцию или им нужен был только функционал паспорта и выгодная инвестиция.

Недавно описали историю клиента, который не только инвестировал, но и переехал с женой в Стамбул.

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа

В Турции низкие расходы на покупку недвижимости на первичном рынке

Подготовкой документов и оформлением сделки занимаются застройщики и агенты по недвижимости. На первичном рынке для покупателей эти услуги бесплатны. На налогах и прочих обязательных сопутствующих расходах вы доплатите 2–4% от стоимости недвижимости.

Налог на переход права собственности составляет 4%. Налоговой не принципиально, кто оплачивает этот налог — покупатель или продавец. Часто его делят в равных долях или продавец берёт его на себя полностью — всё зависит от договорённостей между сторонами. Если покупать недвижимость у застройщика, к стоимости добавляется НДС 1–18%, но иностранцы вправе вернуть НДС за первую покупку недвижимости. Оплата услуг нотариуса и перевода документов не превысит 500 долларов.

3–5% арендной доходности

В 2022 году средняя валовая доходность от долгосрочной аренды в Стамбуле составляет 5,3% годовых (по данным Endeksa). По нашим наблюдениям, средняя доходность в новостройках составляет 3–5%. Некоторые застройщики даже предлагают заключить договор управления с фиксированной доходностью в долларах 4–6% уже за вычетом своих услуг.

Почти во всех новых жилых комплексах управляющие компании помогают собственникам с арендой. Даже если УК здания арендой не занимается, в Стамбуле есть независимые операторы, которым можно поручить управление арендой за комиссию около 30% от дохода. При долгосрочной аренде все коммунальные платежи ложатся на арендатора, собственник оплачивает только страховку и налоги.

Налог на арендный доход исчисляется по прогрессивной шкале. Есть необлагаемая налогом часть, в 2022 году она составляет 9 600 лир (513 долларов по курсу декабря) в год. Всё что выше облагается налогом от 15% до 40%: чем выше доход, тем больше ставка. Подробнее о расчёте можно узнать в статье «Налоги в Турции».

Где подводные камни?

Сложности могут возникнуть как с самой инвестицией, так и с оформлением гражданства за эту инвестицию:

Объект куплен, но под гражданство он не подходит

Не попасть в такую ситуацию поможет сертификат соответствия — это подтверждающий документ от кадастрового управления о том, что объект подходит для участия в программе гражданства. Обычно сертификат — забота продавца, в частности застройщика. Получение сертификата требует некоторых усилий и расходов, поэтому оформляют его только после предварительного соглашения о покупке и брони 1–2 тысячи долларов, чтобы удостовериться в серьёзных намерениях покупателя. В любом случае этот сертификат понадобится при подаче документов на гражданство.

Отказ в гражданстве

Риски купить недвижимость, выполнить все условия, а потом получить отказ в гражданстве, минимальны: за последний год ни мы, ни наши партнёры не сталкивались с отказами заявителям. Процедура комплаенса лояльная, даже если оплачивать недвижимость наличными или криптовалютой.

Застройщик не сдаст объект

Обычно под гражданство покупают объекты на первичном рынке. Подходят даже строящиеся. Из покупки на раннем этапе строительства можно извлечь выгоду, но покупателю придётся взять на себя часть рисков девелопмента. Хотя законодательно покупатели защищены, инвестиции в проблемных стройках могут зависнуть.

Минимизировать риски при покупке строящихся объектов всё же можно, если тщательно отнестись к выбору девелопера и проверке проектной документации. Поэтому перед заключением договора купли-продажи строящегося объекта мы рекомендуем клиентам сделать due diligence у местного юриста — полную юридическую проверку проекта и договора. По сравнению со стоимостью покупки расходы небольшие — от 1 до 5 тыс. долларов, но понимания реального положения дел в проекте на порядок больше.

Мы предлагаем клиентам проекты только опытных проверенных застройщиков. С некоторыми крупными девелоперами работаем годами. С новыми начинаем сотрудничать осторожно: смотрим на достроенное и заселённое жильё, изучаем отзывы партнёров по рынку и клиентов.

Весной, когда мы усиливали свои позиции в Турции, мы даже отправились коллективом в Стамбул — знакомиться, оценивать, наращивать связи. Сейчас у нас там есть свой постоянный менеджер и большая партнёрская сеть: брокеры, девелоперы, юристы по недвижимости и гражданству, оценщики и нотариусы

Маргарита Минасян менеджер Tranio

Tranio помогает выгодно инвестировать в недвижимость и получить гражданство.

Получите бесплатную консультацию

Автор: Алеся Разинкевич