Недвижимость за рубежом
Статьи

Налоги в Турции

4 117 просмотров · Обновлено
Дом в Турции
DreamStoreCo / Shutterstock

Купить квартиру в Турции может гражданин любой страны. Налоги на недвижимость в Турции для россиян и для граждан страны практически не отличаются. Налог на собственность необременительный — всего 0,2% от кадастровой стоимости столичной квартиры, а в небольших городах — 0,1%. А вот налог на доход от перепродажи и от аренды для физических лиц может достигать 35%, однако налоговую базу можно снизить за счёт расходов. 

Налоги при покупке недвижимости в Турции

Налог при покупке недвижимости (Tapu Devir Vergisi) в Турции составляет 4% от стоимости, указанной в свидетельстве о собственности (TAPU), и оплачивается при получении такого свидетельства. По умолчанию этот налог делится поровну между покупателем и продавцом, если иное не согласовано сторонами. На практике этот налог чаще оплачивает покупатель.

Купить недвижимость в Турции 4 493 объявления на Tranio

НДС при покупке недвижимости у застройщиков подлежит вычету

В оплату новых объектов недвижимости, приобретаемой у строительных компаний Турции, включен налог на добавленную стоимость. Ставки НДС варьируются от 1% до 18%: 1% на жилые объекты площадью до 150 м², 8% на жилые объекты площадью более 150 м² и 18% на коммерческие объекты и жилые объекты двойного назначения (размер НДС следует уточнять у застройщиков). 

В 2017 году турецкое правительство освободило иностранцев от уплаты НДС при покупке недвижимости у застройщиков, сделав инвестиции в страну более привлекательными (в соответствии с пунктом 13 статьи 3065 Кодекса об НДС от 23 февраля 2017 и статьёй 7 Закона 6824). После заключения сделки покупатели-иностранцы вправе получить налоговый вычет. Вместе с заявлением о налоговом вычете необходимо предоставить:

  1. Копию паспорта с нотариально заверенным переводом.
  2. Подтверждение из турецкой налоговой о том, что покупатель не является налоговым резидентом Турции. Чтобы получить такое подтверждение нужно дополнительно собрать пакет документов (нотариально заверенное подтверждение иностранного адреса, справку из Департамента полиции Турции об операциях с паспортом и справку из Миграционной службы Турции о том, что заявитель не проживает в Турции.

Чтобы оформить вычет, можно воспользоваться услугами налогового специалиста.  Стоимость услуги составит приблизительно 1 200 долларов США.

Недвижимость, на которую получен вычет НДС, нельзя продавать в течение года, иначе вычет придётся вернуть с процентами.

Расходы за регистрацию договора купли-продажи у нотариуса

Это дополнительные расходы покупателя в случае покупки на этапе строительства или оплаты в рассрочку. Поскольку в этом случае не получится сразу оформить свидетельство о собственности, между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса, чтобы подтвердить право покупателя. Нотариальное заверение обойдется в 1% от стоимости недвижимости в договоре. 

Государственная пошлина на оформление TAPU

В Кадастровой палате при получении свидетельства о собственности уплачивается пошлина Döner Sermaye. Иностранцы платят около 130 $, а турки меньше – 45 $. Это единственная разница в расходах при покупке недвижимости в Турции.

Свидетельство о праве на землю и строение

Налоги при владении недвижимостью в Турции

Ежегодный налог на жильё (emlak vergisi)

Налог на недвижимость — это ежегодный муниципальный налог для собственников. Он рассчитывается из кадастровой стоимости объектов недвижимости — земли и зданий. Ставки налога на недвижимость регулируются в статьях 8 и 18 Кодекса о налоге на имущество. Налоговая ставка зависит от типа и расположения объекта недвижимости:

Тип недвижимости

Налоговая ставка в крупных городах*

Налоговая ставка в остальных регионах

Жилая недвижимость

0,2%

0,1%

Коммерческая недвижимость

0,4%

0,2%

Участок без разрешения на строительство

0,2%

0,1%

Участок с разрешением на строительство

0,6%

0,3%

Крупные города Турции, в которых применяется повышенная ставка налога на недвижимость: Адана, Эрзурум, Коджаэли, Сакарья, Анкара, Эскишехир, Конья, Самсун, Анталья, Газиантеп, Малатья, Шанлыурфа, Айдын, Хатай, Маниса, Текирдаг, Балыкесир, Стамбул, Мардин, Трабзон, Бурса, Измир, Мерсин, Ван, Денизли, Кахраманмараш, Мугла, Диярбакыр, Кайсери, Орду.

Если здание внесено в перечень культурного наследия Турции, то налогооблагаемая база увеличивается на 10%.

Если у здания нет технического паспорта, объект относится к категории «участок с разрешением на строительство». После оформления технического паспорта корректируется категория и соответствующая налоговая ставка, а также увеличивается кадастровая стоимость.

Муниципалитет периодически делает переоценку кадастровой стоимости объектов, поэтому сумма налога может меняться от года к году.

Пример:

Жилая квартира находится в Стамбуле и ее кадастровая стоимость на начало 2021 года оценивалась в 250 тыс. долларов, а после переоценки в 2022 году кадастровая стоимость увеличилась на 20% до 300 тыс. долларов.

Применимая налоговая ставка: 0,2%.

Налог на недвижимость к уплате за 2021 год: 500 долларов.

Налог на недвижимость к уплате за 2022 год: 600 долларов.

Налог на элитную недвижимость

Жилые объекты недвижимости, стоимость которых превышает 5,227 млн турецких лир (352 тыс. долларов США по курсу февраля 2022 года), подпадают под действие налога на элитное жильё по прогрессивной ставке. В Турции насчитывается более 150 тысяч таких объектов недвижимости. 

Стоимость

Налоговая ставка

от 5,227 млн до 7,841 млн турецких лир (352–528 тыс. долларов США*)

0,3%

от 7,842 млн до 10,455 млн турецких лир (528–704 тыс. долларов США*)

0,6%

более 10,445 млн турецких лир

Налог состоит из двух частей: фиксированная сумма 23 526 турецких лир (1 515 $) + 1% от кадастровой стоимости, превышающей 10,445 млн турецких лир

*По курсу февраля 2022 года

Налог на недвижимость уплачивается непосредственно в местный муниципалитет или в банк, с которым у данного муниципалитета есть специальное соглашение о приёме платежей.

Налог на доход от аренды недвижимости

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду (Emlak Kira Geliri Vergisi) в Турции оплачиваются собственниками по прогрессивной шкале. В 2022 налоговом году не облагаются налогом объекты, прибыль от которых составляет не более 9 500 турецких лир (646 $ по курсу февраля 2022 года) в год для жилья и не более 49 000 турецких лир (3 330 $) в год для коммерческой недвижимости.

Долгосрочная аренда

Иностранцы наравне с турецкими гражданами вправе сдавать недвижимость в долгосрочную аренду. Нотариально заверенный договор об аренде передаётся в Управление по гражданскому состоянию населения при МВД (Nüfus Müdürlüğü), чтобы зарегистрировать жильцов по адресу проживания. 

Краткосрочная аренда

С 2017 года вышел закон, согласно которому сдавать жильё в краткосрочную аренду могут только юридические лица со специальной лицензией. Поэтому законно сдать недвижимость в краткосрочную аренду возможно только через специальные управляющие компании. 

Ставки налога на доход от аренды недвижимости для физических лиц

Доход, турецких лир

Доход в пересчёте на доллар США по курсу февраля 2022 года

Ставка налога

до 32 000

до 2 160

15%

от 32 000 до 70 000

2 160–4 723

20%

от 70 000 до 170 000

4 723–11 470

27%

от 170 000 до 880 000

11 470–59 379

35%

более 880 000

более 59 379

40%

Рассчитаем размер налога на арендный доход на примере двухкомнатной квартиры в Стамбуле площадью 70 м² со средней ставкой аренды 44 TL (3,2 $) за м² в месяц по данным за февраль 2022 года.

  • Доход от аренды в год составит 36 960 TL (2 500 $)
  • Необлагаемая налогом часть — 9 500 TL (650 $)
  • Облагаемая налогом часть по ставке 15% — 27 460 TL (1 866 $)
  • Размер налога — 4 119 TL (280 $)
  • Рассчитать размер налога можно на сайте турецкой налоговой.

Юридические лица облагаются налогом на доход от аренды по фиксированной ставке 20%.

Налоги при перепродаже недвижимости в Турции

При перепродаже недвижимости физические лица не обязаны подавать декларацию и платить налог на прибыль, если владели этой недвижимостью более 5 лет. Если недвижимость была в собственности менее 5 лет, то подоходным налогом облагается прирост капитала за вычетом уплаченного налога на переход права собственности, расходов по сделке и затрат на ремонт. 

Прирост капитала — это разница между стоимостью объекта, указанной в TAPU продавца, и переоцененной стоимостью, утвержденной местной администрацией которую пропишут в новом TAPU покупателя.

Ставки налога для физических лиц при перепродаже недвижимости

Если прирост капитала не превышает 22 000 TL (1 500 $), подоходный налог не применяется. Размер исключения ежегодно меняется, например, в 2021 году он составлял 19 000 TL (1 300 $). Налог на превышение суммы исключения рассчитывается по табличным значениям:

Прирост капитала за вычетом расходов, TL

Прирост капитала за вычетом расходов, $

Налоговая ставка

до 13 000

до 877

15%

от 13 000 до 30 000

от 877 до 2 024

20%

от 30 000 до 110 000 

от 2 024 до 7 422 

27%

более 110 000

более 7 422

35%

Юридические лица уплачивают фиксированную ставку налога 20%, независимо от срока владения недвижимостью и прироста капитала.

Налог при передаче права собственности

Налоги на наследование (Miras Vergisi) и дарение (Hediye Gayrimenkul Vergisi) исчисляются по прогрессивной ставке. Размер налога определяется кадастровой стоимостью недвижимости: чем она меньше, тем ниже применяемые ставки.

Оцененная администрацией стоимость недвижимости, TL

Ставка налога на наследование

Ставка налога на дарение

до 500 тыс

1%

10%

превышение на 1,2 млн

3%

15%

превышение на 2,5 млн

5%

20%

превышение на 4,9 млн

7%

25%

свыше 9,1 млн

10%

30%

Если недвижимость дорогая, это не означает, что высокая ставка применяется ко всей кадастровой стоимости. Сумма делится на табличные значения и к каждому диапазону цены применяется своя ставка. 

Например, если наследник получает недвижимость кадастровой стоимостью 10 млн турецких лир, то сумма налога будет рассчитана по такой схеме:

  • 1% на часть 500 тыс. TL = 5 000 TL (340 $)
  • 3% на часть 1,2 млн TL = 36 000 TL (2 450 $)
  • 5% на часть 2,5 млн TL = 125 000 TL (8 500 $)
  • 7% на часть 4,9 млн TL = 343 000 TL (2 360 $)
  • 10% на остаток 900 тыс. TL = 90 000 TL (6 130 $)
  • Итого налог составит 599 тыс. TL (41 000 $)

Налог на передачу права собственности оплачивается в течение трёх лет по два равных взноса каждый год — в марте и в ноябре.

Как сэкономить на налогах

Налогооблагаемую базу для расчета подоходного налога (при перепродаже недвижимости или сдаче в аренду) можно снизить на сумму расходов собственника:

  • на оформление;
  • на содержание;
  • на управление;
  • на ремонт и амортизацию. 

Однако для применения вычетов не обязательно сохранять все чеки и договоры с подрядчиками, собственники вправе применить единовременный вычет в размере 25% от полученного дохода.

Дорогую недвижимость выгоднее оформлять на юридическое лицо: налог на доход от аренды и от перепродажи начисляется по фиксированной ставке 20%, тогда как к физическим лицам применяется прогрессивная ставка до 35%. Однако стоит учитывать расходы на содержание юридического лица: экономия на налогах может быть меньше, чем издержки.

Размеры налогов на недвижимость зависят от кадастровой стоимости, указанной в TAPU. В Стамбуле кадастровая стоимость объектов почти не отличается от рыночной, в других регионах разница может составлять более 60%. 

В этом случае с одной стороны можно сэкономить на на налогах при покупке и владении, с другой — есть риск переплатить налог на прирост капитала при перепродаже, если кадастровая стоимость в будущем приблизится к рыночной. 

Поэтому налоговой оптимизацией стоит озаботиться еще до покупки недвижимости и обратиться к налоговому консультанту. Напишите нам, если вам нужна такая консультация.

Елена Милишенкова Елена Милишенкова Коммерческий директор

Как платить налоги в Турции

Без индивидуального налогового номера (ИНН) иностранец не сможет оплатить ни одну госпошлину в Турци. Чтобы оформить покупку недвижимости и подать заявление на получение ВНЖ или гражданства, иностранцу нужно сначала получить ИНН. 

Если вы владеете турецким языком, то ИНН можно оформить самостоятельно в налоговом управлении (Vergi Dairesi) любого города Турции, обратившись с заявлением и нотариальным переводом паспорта. Сэкономить время и усилия, а также оформить ИНН удалённо помогут лицензированные юристы.

Практически любую пошлину и налог можно оплатить на государственном веб-сайте, кроме муниципального налога на недвижимость. Там же можно запросить информацию по налоговым начислениям по своему ИНН.

Как правило, налоги в Турции оплачиваются в два этапа — в марте и в ноябре, хотя для каждого типа налогов могут быть установлены свои временные диапазоны.

Иностранные инвесторы освобождены от двойного налогообложения 

Чтобы иностранным инвесторам не приходилось платить налог на доходы дважды (в Турции и в стране налогового резидентства), существуют международные соглашения с другими странами о разделении полномочий налоговых органов. Например, по соглашению между Россией и Турцией доход российских граждан от недвижимости в Турции облагается налогом только в Турции.

Список стран, подписавших с Турцией соглашения об избежании двойного налогообложения:

В список стран, подписавших с Турцией соглашения об избежании двойного налогообложения, входит 85 государств, включая Россию, Беларусь, Украину и другие страны СНГ. Граждане США, Чехии, Болгарии и Израиль также будут освобождены от двойного налогообложения.

Налоговая система в Турции и другие налоги физических лиц

Турецкая налоговая система основывается на давно принятых законах и подзаконных актах. Однако налоговая политика Турции постоянно меняется: новые ставки, исключения, вычеты публикуются в актах на сайте официальной газеты (Resmi Gazete). 

Сайт официальной газеты (Resmi Gazete).
Serdar Ugurlu / Shutterstock

Все налоги в Турции можно разделить на три категории:

  1. Прямые налоги на доходы: подоходный налог на доходы физических лиц, корпоративный подоходный налог
  2. Косвенные налоги: НДС, специальный налог на потребление, гербовый сбор, налог на специальные банковские операции. 
  3. Налоги на благосостояние: налог на собственность, налог на наследство.

Налоговые резиденты Турции облагаются подоходным налогом с общемирового дохода. Нерезиденты уплачивают налог только с доходов в Турции. Налоговыми резидентами считаются физические лица, которые находятся в Турции более 6 месяцев за календарный год. Однако иностранцы, которые находятся в Турции в командировке или в отпуске, на лечении или обучении, налоговыми резидентами не считаются, даже если они пребывают в стране более 6 месяцев.

Налогом облагаются заработная плата, коммерческий доход, доход от сельскохозяйственной деятельности, профессиональный доход, доход от ценных бумаг (дивиденды и проценты), доход от аренды недвижимости, прирост капитала и другие единовременные доходы. 

НДС взимается с поставок большинства товаров и услуг по стандартной ставке 18% или льготным ставками 8% (для основных продуктов питания, фармацевтических продуктов и других предметов) и 1% (для журналов, газет, некоторых сельскохозяйственных продуктов и оборудования, полученного по финансовому лизингу). Некоторые товары освобождены от НДС. 

Возвратный НДС по ставке 18% применяется в отношении выплат нерезидентам за профессиональные услуги, использование нематериальных видов собственности (например, роялти, лицензий или ноу-хау) и продажу таких прав.

Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Турции
    Елена Левченко
    Менеджер по работе с клиентами
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 6%