Итоги лета 2023: на фоне падения рубля снизился средний чек, но спрос россиян на зарубежную недвижимость остаётся высоким

По данным Tranio, в 2023 году спрос россиян на недвижимость за рубежом лишь немного снизился в сравнении с пиковыми показателями прошлого года. Число заявок на покупку за 8 месяцев текущего года оказалось на 6% ниже, чем за тот же период 2022 года, но в долгосрочной перспективе наблюдается рост активности — на 31% и 30% в сравнении с показателями 2021 и 2020 годов соответственно.

В текущем году самыми востребованными у российских клиентов оказались ОАЭ (12% заявок), Турция и Греция (по 10%), Испания (9%) и Таиланд (8%). При этом недвижимость в Турции уступила пальму первенства Эмиратам, а в Топ-10 популярных стран прочно вошли азиатские направления: Таиланд и Индонезия. Если год назад ОАЭ и Турция лидировали с заметным отрывом (каждая страна >15% заявок), то сейчас — доли Топ—5 стран-лидеров почти равны.

Природа интереса россиян к Таиланду такая же, как к Дубаю — до 90% спроса создают клиенты с инвестиционными целями, которые хотят разместить капитал в стабильных активах за рубежом. Для россиян диверсификация активов весьма актуальна в связи с возросшим валютным риском и падением курса рубля. В то же время курс дирхама ОАЭ привязан к доллару, а волатильность тайского бата в этом году достигала 6%, что не так существенно в сравнении с колебаниями рубля. В долгосрочной же перспективе валюта Таиланда вполне стабильна: в сентябре курс держится на уровне 35-36 батов за доллар, а 10 лет назад — находился на уровне 32–33 батов за доллар.

Развитый туризм и быстрое восстановление рынков Таиланда и ОАЭ после пандемии позволяет получать от местной недвижимости стабильный и достаточно высокий доход. Средняя арендная доходность апартаментов на Пхукете составляет 7–8% годовых, в Дубае — около 5–6%, тогда как во многих странах Европы проекты в туристических локациях позволяют рассчитывать лишь на 3–4%.

Михаил Буланов Исполнительный директор Tranio

Турецкая экономика столкнулась с серьёзным ростом инфляции после пандемии. Летом 2023 года правительство Турции повысило ключевую ставку до 25%, но, по оценкам некоторых наблюдателей, этих мер пока недостаточно для сдерживания инфляции. Цены на недвижимость в Стамбуле и туристических регионах номинированы в долларах и евро, что позволяет турецким девелоперам и инвесторам защитить свои активы. Однако слабая нацвалюта и непоследовательность в политике по выдаче ВНЖ привели к заметному охлаждению российских покупателей к Турции: число заявок за январь-август 2023 года снизилось на 50% к показателям прошлого года.

При этом, согласно официальным данным TUIK, в августе 2023 года россияне остаются основными иностранными покупателями жилья в Турции. В последний месяц лета граждане России приобрели в Турции 733 объекта жилой недвижимости, что на 41% ниже прошлогодних показателей, но на 9% выше результатов июля этого года. Далее в топе активных покупателей находятся граждане Ирана, купившие 342 объекта, граждане Ирака — 220, граждане Казахстана — 141 и граждане Украины — 135.

Дешевый рубль бьёт по бюджету сделки

В Эмиратах спрос россиян продолжает расти: по статистике Tranio, заявки на покупку недвижимости в этой стране за 8 месяцев выросли на 30%. При этом на фоне падения рубля наблюдается снижение по медианному бюджету сделки: в Дубае в I полугодии 2023 года он составил порядка 505 тысяч долларов, что на 25% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Активность россиян на дубайском рынке недвижимости отмечают и местные девелоперы. По данным компании Emaar, крупнейшего государственного застройщика Дубая, доля российских клиентов на рынке составляет 12%.

В прошлом году у клиентов из России часто был запрос на перевод части капитала на рынок недвижимости ОАЭ в качестве защитного актива. Сейчас многие инвесторы уже владеют портфолио проектов в Дубае и подходят к выбору новой недвижимости более взвешенно, делают вложения в отдельные проекты с лучшими перспективами по арендной доходности и росту стоимости метра. Снижение бюджетов летом 2023 отчасти продиктовано и ослаблением рубля. По нашему опыту, в моменты падения рубля часть клиентов отказывается от покупки: иногда в надежде на «отскок» курса, а иногда из-за того, что отложенной суммы в долларе не хватает на закрытие сделки или оплату очередного платежа по рассрочке. Во втором случае сделка расторгается, и объект может вновь выйти на рынок с дисконтом. При этом общий поток заявок не снижается, клиенты продолжают выходить на сделки, хотя увеличилась средняя продолжительность выбора объекта.

Михаил Буланов Исполнительный директор Tranio

Стремление к оптимизации бюджета сделки способствовало взлёту спроса на рынке Греции: число запросов россиян на покупку недвижимости в этой стране за 8 месяцев 2023 года выросло на 25%. Тренд связан с введением новых условий по «золотой визе» — минимальный порог вложений во многих востребованных локациях, включая центр Афин, повышен с 250 до 500 тысяч евро. При этом покупатели недвижимости, заключившие сделки до установленного срока, смогут претендовать на ВНЖ по старым правилам. Схожая динамика отражена и в отчёте греческих властей, согласно которому к июлю 2023 года общее число заявок на «золотые визы» выросло на 27% к прошлому году.

К осени 2023 года Испания остаётся одной из немногих стран ЕС, которая продолжает выдачу инвестиционных ВНЖ для россиян, что обеспечивает сохранение её позиций в топ-5 стран. «Золотую визу» Испании можно получить за покупку недвижимости на сумму от 300 тысяч евро, и большинство заявок в статистике Tranio связаны с запросами на эту программу. При этом популярность арендной недвижимости на курортах Испании среди российских инвесторов снижается из-за сложностей с оформлением и содержанием в условиях санкций — с этим связано падение общего числа заявок на 22%.

Растёт активность покупателей в Поволжье и на Урале

Покупателей недвижимости из обеих столиц отличает более высокий медианный бюджет: по 299 и 262 тысячи евро выделяли на покупку клиенты Tranio из Москвы и Петербурга соответственно. Однако лидируют по этому показателю клиенты из Башкортостана с медианным бюджетом около 312 тысяч евро.

Топ-10 регионов России по заявкам 

Таиланд захватил рынок Сибири и Дальнего Востока

Если в прошлом году первенство в разных регионах почти безраздельно принадлежало Турции и ОАЭ, то в 2023 году у россиян выделились и другие приоритетные направления для покупки недвижимости. 

Таиланд стал бесспорным лидером у клиентов из Сибири и Дальнего востока, тогда как покупатели из Москвы и южных регионов чаще отдавали предпочтение Эмиратам. Приверженность недвижимости в Турции сохраняют покупатели из Ростовской области и двух регионов Урала, а предпочтения клиентов из республик Дагестан и Татарстан разделились между ОАЭ и Турцией в равной мере. Наконец, Греция оказалась наиболее востребованной среди покупателей из Санкт-Петербурга и Пермского края. 

В некоторых регионах сложились свои уникальные предпочтения. Например, покупатели из Ярославской области чаще всего интересовались недвижимостью в Черногории, а клиенты из Омской области — недвижимостью во Франции. Однако, помимо 4 самых популярных стран, ни одно направление не стало лидирующим более чем в 1 регионе России. Испания зачастую входит в топ-3 стран в регионах с активным спросом.

Автор: Диана Имамгаязова