Как пройти проверку австрийского банка

При покупке недвижимости в Австрии нужно открыть счет в австрийском банке. Чтобы открыть счёт, покупатель подтверждает чистоту своих доходов – предоставляет банку пакет документов и специальную анкету. Эти документы также понадобятся, если покупатель планирует получить кредит на покупку недвижимости.

Австрийские банки внимательно проверяют происхождение средств и кредитоспособность своих клиентов. Эта проверка называется комплаенс (от англ. compliance — соответствие). Без такой проверки невозможно переслать в Австрию средства и не получится купить недвижимость.

Марина Филичкина, руководитель отдела продаж в Tranio, вместе с австрийскими юристами подготовила инструкцию о том, как собрать документы для проверки австрийского банка.

Составить анкету и собрать документы о себе

Каждый случай индивидуален, но в минимальный пакет документов входят:

1.  Копия паспорта.
2.  Анкета KYC (Know Your Customer  – «знай своего клиента»). Это стандартная анкета для банка или юриста — трастового управляющего по сделке. 

Физическим лицам: форма анкеты на английском языке

Юридическим лицам: форма анкеты на английском языке

Самое важное для австрийских банкиров в этой анкете – проверить, что клиент не является преступником или лицом, на которое распространяются санкции. Также банки могут отказать налоговым резидентам США или политически значимым лицам и родственникам политически значимых лиц.

С налоговыми резидентами США банкам сложно работать из-за дополнительной отчетности перед налоговыми органами Соединённых Штатов. Однако отдельные частные банки в Австрии готовы за это браться при индивидуальных договоренностях с клиентом. 

К политически значимым лицам (politically exposed person, PEP) относятся главы государств, главы правительств, министры, заместители министров и помощники министров, особенно федеральный президент, федеральный канцлер, члены федерального правительства и правительств федеральных провинций; члены парламента или аналогичных законодательных органов, особенно члены Национального совета и Федерального совета. С ними также сложнее работать из-за дополнительных проверок источника капитала и  коррупционных рисков.

3. Небольшое резюме с личной подписью. Его можно составить в произвольной форме. В резюме обязательно нужно указать следующие данные:

• дату рождения;
• первое гражданство;
• второе гражданство, если оно есть;
• все страны, в которых есть виды на жительство, приложив сканы соответствующих документов о ВНЖ;
• все адреса регистрации и фактического проживания;
• контакты: телефон и электронную почту;
• семейное положение, имена детей до 18 лет и других иждивенцев;
• банки, со счетов которых будут перечисляться средства в Австрию;
• ИНН во всех странах, где покупатель является налоговым резидентом; 
• текущую профессию или должность и работодателя. Например, финансовый директор или совладелец юридического лица ООО «ХХХ», если речь идёт о собственном предприятии, с которого покупатель получил дивиденды. Это особенно важно, если доходы получены через эту деятельность;
• прошлую профессию или должность, если текущие регулярные доходы не покрывают в значительной мере выплаты по кредиту;
• другие регулярные доходы, например, дивиденды. Банку нужно знать, что кроме «разовых чистых» средств на покупку недвижимости у клиента есть разные источники дохода. Так банк понимает, что эти доходы покроют выплаты по кредиту;
• образование: университет, колледж, школу;
• немного личной информации: хобби, интересы;
• подпись.

Собрать документы, которые подтверждают происхождение средств

Для совладельца юридического лица, который в качестве доходов показывает дивиденды от этой компании, нужны следующие документы:

• устав юридического лица;
• свежая выписка из реестра юридических лиц;
• протокол собрания участников юридического лица с решением о выплате дивидендов на имя покупателя. Сумма дивидендов должна быть не меньше суммы, которая будет перечислена в Австрию.

Дополнительно можно приложить декларацию об уплаченных в родной стране покупателя налогах на сумму дивидендов. Однако это не обязательный документ.

Для наемного сотрудника, который в качестве доходов показывает зарплату, нужны следующие документы:

• справка о зарплате (форма НДФЛ);
• договор найма, контракт на выполнение услуг.

Если средства для перевода в Австрию получены другими законными путями, нужно указать их и приложить следующие документы: 

• договор продажи недвижимости, которая принадлежит покупателю или его близким родственникам;
• договор аренды недвижимости, которая принадлежит покупателю, свидетельство о собственности.

Если все доходы, которые покупатель хочет представить австрийскому банку для проверки, указаны в личной ежегодной налоговой декларации, то достаточно будет приложить только ее.

Также можно показать доходы за несколько прошлых лет. 

Подтвердить поступление денег на счёт в «домашнем» банке

Австрийский банк может потребовать подтверждение о поступлении дивидендов или других видов дохода на счёт в «домашнем» банке покупателя, с которого он будет переводить деньги в Австрию.

В таком случае понадобится выписка с банковского счёта о том, что средства поступили именно из того источника, который декларируется для проверки.

Для первого запроса документы нужны только в электронном виде. Они должны быть заверены нотариально и/или апостилированы по требованию австрийского банка и переведены на английский или немецкий языки. Переводить документы мы рекомендуем в Австрии у присяжного переводчика. Но важно помнить, что проверяющие банки могут запросить оригиналы представленных документов на любом этапе проверки.