Налоги на недвижимость во Франции для нерезидентов в 2024 году

Владение недвижимостью во Франции и получение с неё прибыли от сдачи в аренду напрямую связано с рядом правил и обязательств перед административным налоговым аппаратом государства. Частная собственность во Франции надёжно охраняется законом. Если вы нерезидент, но обладаете имуществом на территории Франции, вам необходимо платить налоги, связанные с недвижимостью, а также подоходный налог с прибыли от недвижимости, полученной на территории страны.

Сколько составляет налог на недвижимость во Франции

Во Франции существует целый ряд налогов, связанных с обладанием недвижимым имуществом. Практически каждая операция с жильём, такая как покупка, продажа или передача собственности, будет связана с оплатой налога в пользу государства.

Регистрационные сборы

Если вы решите приобрести недвижимость во Франции, то всем документальным оформлением, регистрациями в государственных реестрах, общением с городской администрацией и банками будет заниматься нотариус. Ему же переводится вся сумма со счёта для оплаты жилья на время регистрации и заключения договоров, и уже в дальнейшем он переводит её продавцу после оформления сделки.

Регистрационные сборы — обязательная статья расходов при приобретении и продаже недвижимости во Франции. Они состоят из:

• нотариальных расходов (от 2,5% за первичное и до 7,5% за вторичное жильё);
• запроса в кадастр;
• запроса градостроительных документов;
• очистки имущества от обременений;
• регистрации прав на недвижимое имущество (0,1%);
• непосредственно «регистрационных сборов» (0,715% для первичной и 5,09% для вторичной недвижимости);
• других административных расходов.

Земельный налог

После приобретения недвижимости необходимо ежегодно уплачивать налог на недвижимость (taxe foncière), вне зависимости от того, проживаете ли вы во Франции или вне её.

Ставка этого налога динамична и определяется местными властями. Базой налогообложения является кадастровая стоимость аренды жилья: 50% кадастровой арендной стоимости для застроенных участков и 80% — для незастроенных.

Факторами, от которых зависит размер ставки, являются площадь жилья и регион его нахождения. В целом, чем более развит городской округ, и чем больше предприятий находится в нём, тем меньше ставка налога на недвижимость.

Освобождены от уплаты налога на недвижимость могут быть застроенные и незастроенные участки:

• принадлежащие государству;
• имеющие на них религиозные учреждения;
• имеющие постройки, использующиеся в сельскохозяйственной деятельности;
• имеющие плантации трюфелей и грецкого ореха;
• с некоторым социальным жильём;
• с новостройками на ограниченный период времени.

Также от уплаты налога могут быть освобождены лица старше 75 лет с низким доходом или получающие пособия.

Пример расчёта налога на недвижимость:

Квартира площадью 80 кв. метров в Антибе в 100 метрах от побережья с кадастровой стоимостью аренды, равной 10,42 евро за кв. метр, теоретически может сдаваться за 833,6 евро в месяц.

Годовая выручка от аренды выйдет 10 003,2 евро. Налоговая база составит 50% от годовой выручки, то есть от 5001,6 евро.

Административные выплаты составят: коммунальный налог — 12,53%, департаментальный налог — 12,42%, специальный налог — 0,205%, налог на вывоз мусора — 9,5%, административные расходы — 60 евро. Всего в сумме необходимо будет заплатить 1792,75 евро.

Налог на проживание

Налог на проживание (taxe d’habitation) платит непосредственно тот, кто проживает в приобретённой недвижимости. Если недвижимость куплена под аренду, то его оплачивает арендатор. Ставка также определяется местными властями и зависит от благосостояния конкретного города.

Однако налог сохраняется для всех неосновных объектов недвижимости домохозяйств. Если владелец недвижимости не проживает в ней постоянно и не сдаёт в долгосрочную аренду, то он оплачивает налог, который считается по ставке налога на второе жильё.

Налог на второе жильё

Налог на второе жильё — это другое название налога на проживание, который в настоящее время необходим к оплате только тем, для кого недвижимость является «вторым домом», или не основным местом жительства:

• в случае сдачи в долгосрочную аренду своей недвижимости налог уплачивать не нужно;
• в случае сдачи в краткосрочную аренду налог включается в стоимость проживания арендатора (оплачивается арендатором);
• в случае использования своей второй недвижимости в качестве резиденции для отдыха — налог уплачивается в полном годовом объёме.

Налог на второе жильё рассчитывается на базе кадастровой стоимости аренды. Стоимость обновляется каждый год. Для расчёта суммы необходимо умножить стоимость аренды на налоговую ставку, варьирующуюся между муниципалитетами.

Освобождение от налога на второе жильё предусмотрено в следующих случаях:

• профессиональная деятельность находится недалеко от «второго дома» и требует, чтобы инвестор жил там, а не в главном доме;
• основное место жительства — дом престарелых;
• основная резиденция непригодна для жилья.

Налог на роскошь

Если стоимость приобретённой недвижимости превышает установленный рубеж в 1,3 миллиона евро, французским законодательством предусмотрен вычет налога на роскошь IFI (impôt de solidarité sur la fortune), известный также как налог на недвижимое состояние, по прогрессивной ставке до 1,5% от стоимости жилья. Недвижимым имуществом для этого налога считаются квартиры, частные дома, гаражные и хозяйственные блоки, а также земельные участки без строений.

Существует законный способ избежать уплаты налога на роскошь во Франции, имея резидентство страны, а именно — зарегистрировать свою недвижимость на юридическое лицо, семейную компанию SCI, где члены семьи будут обладать долями, не превышающими рубеж в 1,3 миллиона евро.

Налог на доход от аренды недвижимости

При планировании получения прибыли от недвижимости во Франции стоит учитывать разделение категорий помещений, предназначенных под аренду, с точки зрения налогообложения (Impôt sur le revenu).

При полном или частичном отсутствии предметов из списка жильё попадает в категорию «немеблированного», и доход от сдачи его в аренду будет облагаться простым подоходным налогом по прогрессивной ставке. При этом есть разница в процессе декларирования и права на налоговые вычеты в зависимости от того, превышает ли годовой доход от сдачи сумму 15 тыс. евро.

Если в квартире присутствует весь список предметов, характеризующих её как «меблированную», то доход от такой аренды облагается налогом на промышленную и коммерческую прибыль (BIC). Сдача квартиры в аренду может классифицироваться как профессиональная и непрофессиональная. Два основных отличия категорий: считается, что вы сдаёте жильё в непрофессиональную (микрорежим) аренду, если:

• годовой доход от этой деятельности всех членов вашего домохозяйства составляет менее 23 тыс. евро;
• доход от аренды меблированной квартиры меньше общей суммы других доходов вашего домохозяйства.

Во всех остальных случаях аренда будет считаться профессиональной, и будет применяться реальный режим налогообложения. Сумма налога считается коэффициентом по прогрессивной ставке в зависимости от суммы общего дохода.

Налог на незанятое жильё

В некоторых регионах Франции правительство стимулирует развитие экономики введением налога на незанятое жильё (la taxe sur les logements vacants) для немеблированных помещений, пустующих более года. В таких случаях владельцу придётся платить налог 12,5% кадастровой стоимости аренды после одного года простоя недвижимости и 25% каждый последующий год.

Налог в размере 3%

Во Франции предусмотрен налог, равный 3% от рыночной стоимости здания, принадлежащего французским или иностранным юридическим лицам.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости

Разница между стоимостью недвижимости при приобретении и продаже считается приростом капитала и по французскому законодательству облагается налогом (Plus-value immobilière).

Налог на прирост капитала состоит из двух частей:

1. Подоходного налога от суммы прибыли.
2. Социальных сборов.

Размер ставки зависит от того, являетесь ли вы резидентом Франции на момент продажи. Если место вашего жительства — Франция, то ставка составит 19% от прибыли для подоходного налога и 17,2% для социальных сборов.

Существует множество налоговых льгот и исключений для уменьшения налога на прибыль:

1. Так, для резидентов Франции налог на прирост капитала не обязателен к уплате, если недвижимость являлась основным местом жительства (сумма дней пребывания в стране в году превышала количество дней пребывания в других местах).
2. В случае отсутствия резидентства жильё считается второстепенным местом жительства и налог платить обязательно.

После 5 лет владения недвижимостью ставки подоходного налога на прибыль и социальные сборы будут постепенно снижаться.

Налог на наследование недвижимости

При передаче прав на недвижимость наследникам необходимо учитывать правила налогообложения на наследство во Франции.

Разница налогообложения для наследников-резидентов и нерезидентов:

• если наследство получает нерезидент, то налогом облагаются только объекты внутри страны;
• если наследник является резидентом Франции, налогом облагается также недвижимость за пределами страны.

Ставка налога является прогрессивной и зависит от родственных связей. Первостепенным правом наследования обладает супруг, который освобождается от уплаты налога. Далее приоритет наследства переходит к детям, для которых ставка налога варьируется от 5% до 45% от стоимости жилья. Если человек не является родственником, ставка повышается до 60% от стоимости.

Для снижения налогообложения на наследство и упрощения процедуры есть возможность оформить покупку недвижимости во Франции на юридическое лицо SCI — семейную компанию. Законодательство предполагает получение крупных налоговых льгот наследниками каждые 15 лет.

Как платить налог на недвижимость во Франции

В первые несколько месяцев после получения резидентства Франции либо покупки недвижимости вам необходимо самостоятельно обратиться в местные налоговые органы и взять бланк для постановки на учёт. При заполнении необходимо указать, что декларация для уплаты налогов подаётся впервые.

Далее необходимо лично передать её в налоговую службу. После прохождения регистрации в последующие годы личное присутствие не требуется, можно оформлять декларации онлайн в личном кабинете. В первый раз выплату необходимо сделать в полном объёме, в дальнейшем внесение средств возможно в три этапа.

При декларировании доходов важно вносить информацию по всем источникам прибыли на территории Франции и вне её, включая зарплату, доход по аренде, проценты по ценным бумагам. Декларацию следует подавать, даже если за этот год у вас не было прибыли — в таком случае она заполняется с учётом этих данных.

Наши эксперты по региону Франция помогут вам подобрать оптимальный вариант для инвестирования в недвижимость под ваш запрос.

Сделать заявку

Автор: Полина Федотова