Прогрессивная доходность квартиры в Берлине: опыт клиента Tranio

В 2018 году специалисты Tranio помогли клиенту подобрать квартиру в строящемся жилом комплексе в центре Берлина. За три года квартира подорожала на 28%, а в 2020 году, сразу после ввода в эксплуатацию, начала приносить арендную прибыль. Доходность увеличивается с каждым годом: ставка аренды растёт в 2,3 раза быстрее, чем стоимость недвижимости.

Инвестиция в будущее дочери

В Tranio обратилась семейная пара, которая решила купить квартиру в Берлине для своей дочери Марины, студентки университета имени Гумбольдта. В семье ещё не знали, останется ли Марина жить в Берлине после окончания учёбы, но оценивали, что жильё в столице Германии будет расти в цене и приносить арендный доход.

Родители открыли счёт в немецком банке и выделили бюджет на покупку: 550 тыс. евро с учётом затрат на услуги брокера, нотариуса и налога на переход права собственности. Эти расходы в Европе составляют около 10% от стоимости недвижимости.

Квартиру искали без спешки, поскольку во время обучения девушка жила в студенческом кампусе. Семья рассчитывала купить новую квартиру площадью не менее 60 м² на этаже выше второго, с балконом. Марина уже успела познакомиться с городом и отдала предпочтение центральным районам Шарлоттенбург, Пренцлауэр-Берг и Митте с их развитой инфраструктурой и красивыми парками.

«Найти новое жильё в центре Берлина сложно, поскольку новостроек здесь немного, а спрос на жилую недвижимость выше предложения: по данным ежегодных опросов PwC Берлин с 2016 года занимает то первое, то второе место среди европейских городов в рейтинге интереса инвесторов.»

София Буланова Старший консультант по инвестициям

Квартира в Митте в строящемся жилом комплексе

Специалисты Tranio подобрали несколько близких к запросу вариантов, но попасть в точку удалось только через два месяца поисков, когда началась продажа квартир в строящемся жилом комплексе между Потсдамской площадью и Александерплац со сдачей через два года, в 2020 году.

Строительство вёл партнёр Tranio — немецкий девелопер, специализирующийся на жилой недвижимости. С 1991 года эта компания построила более 1 млн м² площадей в Берлине, Гамбурге, Мюнхене и других крупных городах Германии. 

Жилой комплекс в Митте включал 557 квартир в 12 шестиэтажных корпусах, подземную парковку и зелёный внутренний двор для жильцов. Объект расположен вблизи двух станций метро и начальной школы, рядом два городских парка и река Шпрее.

Марина выбрала квартиру площадью 71 м² за 479 тыс. евро. Родители с помощью Tranio и юристов оформили покупку на Марину. Оплату по договору купли-продажи переводили несколькими траншами по этапам строительства. Первые 30% оплатили в 2018 году по окончании земляных работ, последние 5% — в 2020-м после завершения фасадных работ и ввода в эксплуатацию. Поэтапная оплата жилья в строящихся зданиях защищает покупателей от рисков девелопмента.

Инвестиция начала приносить доход

Строительство комплекса завершилось вовремя. Марина получила меблированную квартиру с дизайнерской отделкой и сразу сдала её в аренду. 

Арендный контракт заключается на срок от 6 до 12 месяцев. Временным жителям Берлина, которые приезжают учиться или работать, удобен такой срок и условия: квартира сдаётся с мебелью, коммунальные платежи включены в арендную плату, а надёжность потенциальных жильцов проверяют не так тщательно, как при долгосрочной аренде. 

Среднесрочный договор выгоден для Марины: во-первых, ей самой может понадобиться заселиться в квартиру, во-вторых, так легче повышать ставку аренды. Наконец, если арендатор окажется проблемным, то его проще выселить. 

Найти новых арендаторов в центре Берлина можно без длительного простоя, потому что жильё в дефиците. По оценкам властей, населению города не хватает около 200 тыс. квартир. Спрос на среднесрочную аренду ежегодно усиливается за счёт 50 тыс. новых жителей, которые приезжают в Берлин.  

Поиском арендаторов и взаимодействием с ними, оплатой коммунальных услуг и поддержанием жилья в надлежащем состоянии занимается управляющая компания. В первый год аренды квартира принесла Марине доходность 3% годовых после вычета расходов на коммунальные услуги, управление, страховку и налоги.

Доходность квартиры растёт

С IV квартала 2018 до IV квартала 2021 жильё в новостройках района Митте подорожало в среднем на 28%, так что квартира Марины теперь стоит более 600 тыс. евро. Ставки аренды в Митте растут быстрее, чем цены на недвижимость: по данным Guthmann ставки в новых квартирах за аналогичный период увеличились на 64%.

Меблированные апартаменты в новом проекте в берлинском районе Кёпеник

Квартиры и сервисные апартаменты в берлинских новостройках — одно из ключевых направлений работы Tranio в Германии из-за особенного спроса у инвесторов и дефицита предложения на рынке. Строительство несколькихи жилых комплексов мы финансируем сами, готовые квартиры принесут владельцам гарантированную арендную доходность по долгосрочному договору управления независимо от заполняемости. Покупатели таких квартир — инвесторы со всего мира, почти половина сделок происходит удалённо.

Пообщайтесь с нашим специалистом. Он расскажет о гарантированной доходности организует вам 3D-тур по объектам.

Пообщаться со специалистом

Автор: Алеся Разинкевич