Аренда с правом выкупа (rent-to-own)

Аренда с правом выкупа (rent-to-own) — схема приобретения жилья, при которой новый владелец, прежде чем купить, арендует эту недвижимость — обычно на срок от одного до трех лет. По-английски эта практика также часто называется rent-to-buy, lease-to-buy и lease-to-own.

Эта схема покупки популярна в странах, где спрос на недвижимость падает,— например, в Хорватии, Болгарии, Испании, США, ОАЭ. Там дома и квартиры долго остаются невостребованными, поэтому выгоднее сдавать недвижимость в аренду и получать прибыль, чем напрасно ждать покупателей. Такие предложения чаще делают застройщики, чем частные продавцы. Например, в ОАЭ продают жилье по системе rent-to-own такие крупные компании, как Aldar и Sorouh.

Стороны заключают договор, где указывают не только условия аренды, но и цену объекта. Пересмотреть цену впоследствии можно только по согласию обеих сторон — даже если купля-продажа состоится через несколько лет, когда рыночная стоимость жилья вырастет или, наоборот, понизится.

На падающих рынках продавцы обычно идут на уступки. В 2010 году знаменитый футболист Криштиану Роналду добился большой скидки на шикарный особняк в Мадриде. В течение года спортсмен снимал дом, а потом купил его, причем уговорил хозяина уменьшить цену в два раза и вычесть из нее 140 тыс. евро, уплаченных за аренду.

Проживание в съемном доме или квартире становится своеобразным «тест-драйвом» перед покупкой. В любой момент установленного срока потенциальный покупатель может отказаться от сделки. При этом действующий собственник не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть соглашение и продать объект третьему лицу.

Договор может предусматривать, что часть средств, уплаченных за аренду, будет считаться первоначальным взносом при покупке. Страхование жилья и налоги на его содержание оплачивает собственник, а не съемщик.

В США есть специальные сайты, где дома и квартиры предлагаются в аренду с правом выкупа, например, RentUntilYouOwn.Com, iRentToOwn.Com, HomeRun Homes. В других странах такие предложения нужно искать среди обычных объявлений по продаже недвижимости: в тексте должно быть указано, что возможна аренда с правом выкупа. По-болгарски это называется «наем с опция за покупка», по-хорватски — «najam s pravom kupnje».

Формат rent-to-own выгоден для продавцов, потому что объявлением интересуются и потенциальные арендаторы, и потенциальные покупатели. Кроме того, съемщики бережнее относятся к жилью, если в будущем оно может стать их собственным.

С другой стороны, эта схема предполагает риск для продавца: нет гарантии, что арендатор действительно приобретет объект по истечении установленного срока, а предлагать эту недвижимость другим покупателям нельзя. Чтобы подстраховаться на случай отказа со стороны съемщика, собственник может потребовать невозвратный залог в размере 3–5% от стоимости объекта.