Сделка без риска: как клиентка «Транио» купила банковскую недвижимость в Марбелье

Клиент «Транио» москвичка Ирина, сотрудница крупной международной компании, купила банковскую недвижимость в испанской Марбелье. Мы узнали у Ирины, в чём плюсы и минусы приобретения банковского жилья и почему квартира, изначально не попавшая в её шорт-лист, в итоге стала лучшим выбором.

— Ирина, почему Испания и конкретно Марбелья показались вам хорошим местом для покупки недвижимости?

— В Испании мы с семьёй отдыхаем давно, а в Марбелью приезжали уже пять раз. Там нам комфортно в любое время года. Эта страна покорила нас своим климатом, а её жители — тем, как они умеют радоваться жизни. Испанцы всегда доброжелательны, умеют ценить приятные моменты и создавать их для себя, причём на это не влияют внешние обстоятельства. Марбелья — космополитичный город, в котором не чувствуешь языкового барьера, если говоришь по-английски. Отсюда легко путешествовать, например, в Севилью, Гранаду, Кордобу или поближе — в Пуэрто-Банус, Эстепону и окрестные городки. Плюс, в этих местах уже обосновались несколько наших московских друзей. По всем этим причинам мы с мужем и решили купить здесь квартиру для отдыха, а в перспективе — для длительного проживания.

— И как вы начали свои поиски?

— По рекомендации знакомых мы обратились в компанию «Транио». Мне очень понравился ваш сайт — информативный и удобный.

— Какую конкретно квартиру вы искали?

— В начале у нас не было чётких критериев поиска. Мы пришли к ним, что называется, step-by-step. Для начала мы планировали оставаться в пределах намеченного бюджета. Также нам хотелось найти жильё в хорошем комплексе, расположенном в пешей доступности от моря. Затем мы задумались о перспективе роста стоимости будущей квартиры (испанский рынок недвижимости только-только начал восстанавливаться после кризиса, и момент для покупки был подходящим). Оставалось только найти объект, отвечающий нашим запросам.

— Какие объекты вы просмотрели?

— Сначала мы планировали смотреть объекты непосредственно в Марбелье, но оказалось, что там преимущественно старый жилой фонд, то есть дома в традиционном стиле с низкими потолками и небольшой жилой площадью. Мы же предпочитаем современные планировки с открытыми пространствами, где много воздуха.

Мы расширили зону поиска на запад от Марбельи, но не дальше Эстепоны — этот район называется «новой золотой милей». В итоге мы посмотрели более двадцати объектов, так как приехали сюда с твёрдым намерением купить квартиру.

Как я уже говорила, мы искали объект недалеко от моря, причём не только потому, что очень любим загорать и купаться. Мы рассуждали так: вся прибрежная полоса — первая и вторая линии от моря — уже застроена, новых мест для строительства здесь нет и не будет, так что это жильё должно всегда оставаться востребованным.

Мы также посмотрели несколько объектов подальше от моря, на возвышенности, где начинаются поля для гольфа. Это красивые места, но они ещё будут застраиваться, а значит, жильё там будет иметь меньшую ликвидность по сравнению с приморской.

— Как вы нашли вашу будущую квартиру?

— В процессе просмотрового тура мы составили шорт-лист понравившихся объектов. Самое интересное — будущая квартира в него не вошла.

— Почему же она туда не попала?

— Дело в том, что это была банковская квартира. Просмотр объектов от банка отличается от обычного, когда вы имеете дело с продавцом — физическим лицом. Как правило, на просмотр банковской недвижимости приезжает представитель банка с ключами. Он торопится, у него масса дел. Создаётся впечатление, что он не заинтересован в положительном результате.

Когда квартиру продаёт собственник, он старается привести её в хороший вид перед показом. Когда же жильё покидают люди, которых банк выселил за долги, они не заинтересованы в сохранении «товарного вида» квартиры. К тому же, объект может несколько лет оставаться без хозяев, так что там никто не убирается. Когда мы впервые осматривали нашу будущую квартиру, на полу валялся мусор и какие-то вещи. Сам просмотр происходил в темноте — железные жалюзи были опущены, а электричество, без которого невозможно их поднять, — отключено. Чтобы что-то разглядеть, нам пришлось воспользоваться подсветкой смартфона. Естественно, квартира нас не впечатлила.

— Что заставило вас вернуться к этому варианту?

— В последний момент, когда мы взвешивали все «за» и «против», мы вернулись к обсуждению этой квартиры. Я нашла в интернете описание комплекса, в котором она расположена. В описании комплекс позиционировался как объект премиум-класса, и в нём продавали очень мало квартир. Мы сочли это хорошим знаком, так как по опыту просмотров выяснили, что большое количество объявлений о продаже квартир в одном доме — это признак того, что с комплексом что-то не так.

Мы ещё раз решили взглянуть на квартиру, на этот раз вооружившись фонариком помощнее, и она показалась нам интересной. В отличие от вариантов из нашего шорт-листа, эта квартира не требовала значительных трат на ремонт. К тому же, её стоимость была ниже рыночной.

— Расскажите подробнее о квартире и комплексе.

— В нашей квартире большая гостиная, три спальни и большой балкон площадью примерно 20 м². Также есть балкон поменьше, который примыкает к двум маленьким спальням. Из окон открываются виды на море и горы. Меня как хозяйку очень порадовало наличие специальной комнатки при кухне, которую можно использовать как кладовую.

В жилом комплексе много услуг, которые обычно предоставляют в отелях высокого класса: закрытый бассейн, общая сауна, джакузи, спортзал и т.д. Комплекс довольно новый — 2005 года постройки.

— Как вы наводили порядок в квартире после прошлых жильцов?

— На самом деле квартира нам досталась в хорошем состоянии, пришлось только перекрасить стены. Всё остальное: полы, санузлы, кухня — не нуждалось в обновлении. И вообще, было впечатление, что предыдущие жильцы здесь жили недолго.

— Не было ли опасений в связи с тем, что вы покупаете банковскую недвижимость?

— Перед сделкой я уточнила в агентстве, какие риски существуют в случае покупки недвижимости у банка. Для меня было принципиально важно удостовериться, что я покупаю «чистый» объект, на котором не висят никакие задолженности. Мне ответили, что рисков практически нет, так как все юридические вопросы в банке решают безукоризненно. Также банк исполняет все обязательства по оплате коммунальных платежей. В общем, оказалось, что покупка квартиры у банка — самая надёжная сделка.

— Как прошла сделка? Были ли дополнительные процедуры?

— Покупатели, которые планируют приобрести банковскую недвижимость, должны запастись терпением, так как такая сделка — более длительный процесс, нежели покупка у физического лица. Мы объявили о своём решении в апреле, а сделку заключили только в конце июня. Такая задержка связана с внутренними процедурами банка, в которых, по счастью, мы не участвовали — всем занимался наш адвокат на месте. Единственное, на нашу квартиру пока не оформлено свидетельство о собственности, но мы уже можем жить в ней.

— Как вы обустраивали новое жильё?

— За 12 дней мы сделали косметический ремонт, купили всю мебель, повесили люстры и занавески. Получилось красиво и уютно. Меблировка обошлась нам примерно в 10 тыс. евро без учёта обустройства кухни — она уже была хорошо оборудована. Правда, не работали стиральная машина и духовка, и нам пришлось вызывать мастера. Но это мелочи.

— Были ли неприятные сюрпризы после покупки?

— Нам прислали счёт за электроэнергию на 800 евро, от которого мы были в шоке. В него включили работы по подключению к квартире электричества. Мы не ожидали, что это обойдётся в такую сумму. Даже когда не пользуешься электричеством, с тебя списывают абонентскую плату — примерно 1,5 евро в день. Помимо этого, мы платим за электричество, которое используется на общей территории комплекса.

— Есть ли всё необходимое в округе?

— В здании комплекса есть пара кафе, недалеко находится хороший ресторан. До автобусной остановки — пять минут ходьбы. В супермаркет мы ездим на арендованной машине. До местного пляжа мы идем не более пяти минут. За то же время, но уже на машине, можно добраться до пляжа с барами, клубами и водными развлечениями.

Нас поразило, что на ближайшем к нам пляже бывает совсем мало людей, хотя в округе расположено несколько престижных жилых комплексов и пятизвёздочный отель. И это в июле, в разгар сезона! Впрочем, этому нашлось простое и логичное объяснение: причина в большой протяжённости пляжей, на которых места хватает всем.

— Часто ли вы планируете приезжать в свой испанский дом?

— Пока что рабочий график не позволяет прилетать в Испанию часто. В ближайшее время мы планируем выбраться в Марбелью на новогодние каникулы.

Покупка банковской недвижимости в Испании — это, безусловно, надёжная сделка. Банк подтверждает отсутствие каких-либо задолженностей и тщательно проверяет все документы.

Крупные банки создают специальные агентства для поиска новых собственников для подобной недвижимости. «Транио» давно сотрудничает с несколькими такими агентствами.

Нашей клиентке Ирине удалось купить хорошую квартиру со значительной скидкой, но это не означает, что стоит ждать от испанских банков бросовых цен. Чаще всего стоимость банковских объектов мало отличается от рыночной. Впрочем, банк может умеренно снижать цены, так как заинтересован быстрее продать жильё и покрыть расходы на выданный кредит.

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа

Анна Бугаева, «Транио»