Две беды русских инвесторов: аналитическое исследование Tranio (2021)

Ограничения зарубежных поездок, вводящиеся в мире с 2020 года, стали основным тормозом рынка трансграничных инвестиций в недвижимость. Этот вывод подтверждается результатами 9-го ежегодного опроса Tranio, проведённого в 2021 году среди 414 экспертов из 35 стран Европы, Америки и Азии, популярных среди русскоязычных инвесторов. 

Несмотря на развитие инструментов дистанционного инвестирования, для большинства наших соотечественников остаётся важным личное присутствие, особенно при выборе объекта инвестиций.

Две трети респондентов (66%) указали, что именно закрытые границы в первую очередь затрудняли инвестирование в зарубежную недвижимость. Раньше главной помехой были завышенные ожидания доходности русскоязычных инвесторов: в опросе 2019 года это отмечали 44% респондентов, ещё годом ранее — 56%. В 2021 году этот фактор ушёл на второе место с большим отрывом, получив всего 27% голосов.

По мнению респондентов, самый популярный мотив русскоязычных инвесторов — стать резидентом зарубежной страны. Они предпочитают покупать жилую недвижимость, а также отели, торговые объекты и земельные участки. Средний бюджет сделки — 620 тыс. евро, что вдвое больше показателя 2019 года, хотя в разных странах он варьируется от 180 тыс. до 3 млн евро. От проектов простого арендного бизнеса инвесторы ожидают доходность порядка 5% годовых.

Основные мотивы: резидентство, сохранение и приумножение капитала

Почти половина участников опроса (48%) считает, что в 2020 году выходцы из России и стран СНГ покупали доходную недвижимость за рубежом прежде всего затем, чтобы получить ВНЖ или гражданство в стране покупки. Ни один из остальных вариантов ответа не набрал больше трети голосов.

Интересно, что мотив резидентства указывали многие респонденты не только в тех странах, где действуют программы ВНЖ или гражданства за инвестиции в недвижимость (Греция, Испания, Португалия и др.), но и в тех, где «золотые визы» требуют вложений в другие виды активов (71% респондентов в Болгарии, 36% в Италии), а также в странах, где вообще нет резидентства за инвестиции (67% респондентов в Словении, 50% во Франции).

По мнению Георгия Качмазова, управляющего партнёра Tranio, «это стóит интерпретировать так, что речь идёт не только об инвесторах, непосредственно приобретающих „золотые визы“, но и о тех, для кого покупка недвижимости — только часть более широкой инвестиционной деятельности, в итоге направленной на натурализацию в зарубежной стране. Например, многие состоятельные россияне планируют на пенсии поселиться на Лазурном Берегу или в других премиальных локациях Франции, поэтому уже сейчас наращивают там деловую и личную активность, которая облегчит оформление резидентства в будущем».

В Португалии и на Мальте покупают недвижимость ради ВНЖ, в Финляндии и США — ради сохранения капитала

В большинстве популярных стран преобладает один или два из трёх основных мотивов: получить статус резидента, сохранить капитал или приумножить капитал.

«Превалирование одного мотива (например, „золотых виз“) в той или иной стране не означает, что она хуже подходит для других форматов инвестиций, — считает Георгий Качмазов. — Во всех странах, где мы работаем, есть качественные проекты и для сохранения, и для приумножения капитала».

Остальные мотивы не доминируют ни в одной стране, кроме Грузии, где 50% респондентов выбрали вариант «Обезопасить себя от политических и экономических рисков на родине». Этот же фактор оказался на втором месте в Германии (43%) и США (33%).

Диверсификация инвестиционного портфеля важна для инвесторов в Словении (33% респондентов), Латвии (29%), Австрии и Чехии (по 22%).

Наконец, мотив «Свободнее перемещаться между странами в период карантина» нигде не вошёл в тройку лидеров, но заметен во Франции и Черногории (по 25% респондентов), а также в Греции (19%).

Великобритания — единственная страна опроса, где активность русскоязычных инвесторов в 2020 году выросла

В 2020 году активность русских инвесторов за рубежом снизилась примерно так же, как прочих иностранных покупателей: так считают 42% респондентов. Впрочем, ещё 31% указали, что активность снизилась гораздо сильнее.

Результаты опроса позволили приближённо оценить, насколько выросла или упала активность русскоязычных инвесторов на фоне общей динамики:

• В странах, где преобладает мотив резидентства, эта активность снизилась на 15–20% больше по сравнению с прочими иностранными инвесторами. Особенный спад наблюдается в Италии и Испании (примерно на 30%), Австрии (на 40%) и Болгарии (более чем на 50%).
• В странах, где преимущественно ориентируются на сохранение капитала, активность русских инвесторов снизилась примерно так же, как прочих.
• В странах, где ориентируются на приумножение капитала, она снизилась на 10–15% меньше, чем у прочих. В Турции активность ослабла примерно вдвое меньше, чем у прочих, а Великобритания — единственная из упомянутых респондентами стран, где активность русскоязычных инвесторов в 2020 году выросла.

В комментариях к вопросу респонденты отмечали, что активность инвесторов снизилась в основном за счёт покупателей с небольшим бюджетом, в то время как крупные инвесторы продолжали вкладывать средства, как и раньше. В некоторых странах (например, в Германии) респонденты наблюдают высокий отложенный спрос и рассчитывают на резкий подъём рынка после открытия границ.

Спрос на жильё упал более чем на 20%

44% респондентов считают, что в 2020 году спрос русскоязычных покупателей на жилую недвижимость упал более чем на 20% по сравнению с 2019 годом. Это характерно для большинства стран, хотя есть исключения:

• В Австрии, Греции, Черногории и Чехии спрос упал меньше: на величину порядка 10–20%.
• В Великобритании спрос на жилую недвижимость, наоборот, вырос примерно на 2,5%, а в США — на 4%.

В странах «для резидентства» спрос снизился особенно круто: в среднем на 21%. Наоборот, в странах, ориентированных на сохранение и приумножение капитала, снижение составило около 15%.

Падение спроса на жилую недвижимость за рубежом подтверждается и статистикой продаж Tranio: в 2020 году компания заключила на 30% меньше сделок в этом сегменте, чем в 2019-м.

Средний бюджет инвестиций вырос вдвое

Средний бюджет сделок с русскоязычными инвесторами в 2020 году достиг 620 тыс. евро. Это вдвое больше результатов 2019 года (300 тыс. евро). При этом 73% респондентов указали бюджет в диапазоне до 1 млн евро.

В странах, где основной мотив — сохранение капитала, бюджет особенно высок: в среднем 830 тыс. евро. Там, где инвесторы ориентируются на приумножение капитала, ситуация противоположная: средний бюджет составил всего 300 тыс. евро. При этом в странах «для резидентства» он находится на среднем уровне: 520 тыс. евро.

Австрия резко выделяется на общем фоне со средним бюджетом 3 млн евро, а самыми «дешёвыми» странами оказались Болгария (180 тыс. евро) и Таиланд (200 тыс. евро).

Инвесторы снизили ожидания доходности от простого арендного бизнеса до 5% годовых

В проектах простого арендного бизнеса (Core) русскоязычные инвесторы в 2020 году рассчитывали в среднем на 5% годовых чистой доходности (net ROI). Между тем, всего 2 года назад (по результатам опроса Tranio 2018 года) средняя ожидаемая доходность составляла 6,7%.

Ни в одной стране не рассчитывают на доходность ниже 4%. Самые скромные аппетиты у инвесторов в Португалии, где ориентируются на 4,25%, а также в Великобритании и Франции (по 4,50%). Однако в таких странах, как Венгрия, Кипр, Латвия, Словения, США, Таиланд, Хорватия и Черногория, надеются на 5,50% и больше.

Можно было предположить, что в странах, ориентированных на приумножение капитала, инвесторы ждут наибольшей доходности, но результаты опроса показывают прямо противоположное: в этих странах средняя ожидаемая доходность — 4,74%, в то время как в странах «для сохранения капитала» — 4,88%, а в странах «для резидентства» — 4,95%. Георгий Качмазов поясняет, что «инвесторы, серьёзно нацеленные на прирост капитала, обычно компетентнее: у них более скромные, зато адекватные ожидания».

Самые популярные типы коммерческой недвижимости — отели, земельные участки и торговые объекты

По мнению участников опроса, в 2020 году наши соотечественники инвестировали за рубежом, помимо жилой недвижимости, прежде всего в отели, торговые объекты (магазины, супермаркеты, торговые центры) и земельные участки под застройку.

Среди других типов доходной недвижимости, набравших меньше 5% голосов, назывались склады, промышленные объекты, клиники и дома престарелых, автозаправки и парковки.

Популярность отелей может показаться странной на фоне резко сократившегося объёма поездок, однако, по мнению Георгия Качмазова, «дело может быть в том, что отели подешевели из-за карантинных ограничений, и русские инвесторы пользуются этой ситуацией, чтобы вложить средства в такие активы».

Респонденты отмечали в комментариях, что покупателей особенно интересуют объекты, где уже есть арендаторы, желательно с гарантированными долгосрочными контрактами.

В странах, ориентированных на приумножение капитала, русскоязычные инвесторы активнее продают ранее купленную недвижимость

На фоне кризиса наши соотечественники в целом не стали активнее продавать ранее купленную зарубежную недвижимость — так считают 80% респондентов. Однако в странах, где ведущим мотивом является приумножение капитала, количество обратных продаж в 2020 году выросло примерно в 1,22 раза по сравнению с 2019-м.

Инвесторы хотят купить недвижимость значительно дешевле, чем позволяет рынок

Участники прежних опросов Tranio традиционно указывали, что русскоязычным инвесторам часто не удаётся найти или выбрать подходящий объект. В 2017 году 55% респондентов отметили, что поиск объекта — самый сложный этап покупки, а в 2018 и 2019 соответственно 26 и 29% ответили, что проблемы на этом этапе — главная причина срыва сделок.

В опросе 2021 года мы уточнили, в чём именно состоят сложности с поиском и выбором объекта. По мнению большинства респондентов (55%), причина неудачи — в том, что инвесторы хотят купить недвижимость значительно дешевле, чем позволяет рынок. Этот вариант лидирует почти во всех странах.

В странах, ориентированных на сохранение капитала, проблема ценовых запросов проявляется меньше, чем в других (в среднем её отмечали 50% респондентов). Также в странах «для сохранения или приумножения капитала» слабее выражен фактор «У инвесторов не было чёткого понимания, чего они хотят» (по 23%), и ни один респондент не указал проблему растерянности из-за слишком широкого выбора объектов.

Наоборот, в странах «для сохранения или приумножения капитала» проблема того, что другие запросы (помимо цены) расходились с реалиями рынка, выражена сильнее (28% респондентов), а в странах «для резидентства» — слабее (21%).

Ограничения на зарубежные поездки — главная, но не единственная причина, по которой срывались сделки

Среди других причин, по которым проваливаются сделки, в 2020 году лидировали ограничения на зарубежные поездки: об этом свидетельствуют 66% респондентов. Во всех странах этот вариант оказался на первом или втором месте, причём особенно много голосов он набрал в Грузии (100%), Словении (83%), Хорватии (80%), Греции (76%), Испании и Франции (по 75%). Можно заметить, что проблема закрытых границ больше беспокоит риелторов в тех странах, где инвесторы рассчитывают на ВНЖ или гражданство.

В нескольких странах на первом месте проблемы не с передвижением, а с финансовым контролем (комплаенсом): Латвия (67% респондентов), Австрия (57%), Кипр (50%) и Португалия (36%). Интересно, что во всех этих странах большáя доля респондентов отмечает также завышенные ожидания доходности.

Вообще, проблема завышенных ожиданий доходности в первую очередь характерна для стран, ориентированных на сохранение или приумножение капитала. Она оказалась на первом месте в Великобритании (75%) и Чехии (57%).

Фактор нерасторопности инвесторов особенно заметен в Словении (33% респондентов), Германии (32%) и Италии (22%). Неготовность покупателей следовать устоявшимся процедурам ведения сделки на первом месте на Мальте (67%) и на втором — в США (25%). А вариант «Финансовые возможности покупателя ухудшились из-за пандемии» особенно выделяется в Болгарии (57%) и Черногории (38%).

Проблемы с оформлением кредита получили повышенную долю голосов в странах «для сохранения капитала» (например, 21% респондентов в Германии) и ни одного голоса — в странах «для приумножения капитала» (Великобритания, Венгрия, Грузия).

Результаты опроса выявили парадоксальный тренд: чем меньше в той или иной стране средний бюджет сделок, тем актуальнее в ней проблема «Финансовые возможности покупателя ухудшились». Например, в Болгарии эту проблему отметило максимальное количество респондентов (57%) при том, что в этой стране самый низкий средний бюджет (180 тыс. евро). Наоборот, в Австрии, находящейся на противоположном конце ценовой шкалы (3 млн евро), этот вариант не выбрал ни один респондент.

На протяжении всей истории ежегодных опросов Tranio (с 2012 года) мы прослеживаем один и тот же набор характерных проблем русскоязычных инвесторов. Однако наиболее острыми были и остаются две проблемы: наши соотечественники рассчитывают купить недвижимость по цене существенно ниже рыночной и при этом ожидают доходность существенно выше реальной.