EXPO REAL 2019: ключевые тезисы

C 7 по 9 октября 2019 года в Мюнхене прошла крупнейшая европейская выставка недвижимости — EXPO REAL 2019. Мероприятие привлекло 46,8 тыс. посетителей, участие в нем приняли 2,2 тыс. экспонентов, как местных, так и международных. Команда Tranio посетила конференцию и выделила ключевые факты рынка мировой и европейской недвижимости, которые могут определить его будущее в ближайшие несколько лет.

Замедление темпов роста объемов инвестиций в Европе из-за дефицита площадей

В Европе наблюдается заметное снижение объемов инвестиций. В то время как одной из основных причин замедления темпов роста в Великобритании является неопределенность, вызванная бесконечными переговорами по Brexit, континентальная Европа пострадала из-за недостатка объектов для инвестирования. 

По данным CBRE, Германия и Великобритания, несмотря на замедление темпов роста, по-прежнему занимают значительную долю в общем объеме инвестиций и являются самыми ликвидными рынками Европы. Во Франции и Испании за последний год было отмечено незначительное увеличение объема инвестиций: на 6% и 38% соответственно.

Азиатский приток капитала в Европу сократился: на 58% из Китая, 78% — из Гонконга и 51% — из Сингапура. В то же время поток инвестиций из Южной Кореи за последние 4 квартала увеличился на 70%, до €5,9 млрд. Доступное кредитное финансирование, высокая доходность и премии по валютному хеджированию привлекли таких инвесторов, как Государственная пенсионная служба Южной Кореи (NPS), на рынок премиальных офисных центров на территории Европы. По данным Financial Times, наибольшим спросом у южнокорейских инвесторов пользуется Лондон, за ним следуют Франкфурт, Брюссель и Париж.

По словам Яна-Виллема Бастияна, CEO Cushman & Wakefield по рынкам капитала в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка), южнокорейские инвесторы становятся все более разборчивыми и требовательными, в то время как японские только начинают осторожно интересоваться европейской недвижимостью.

По данным CBRE, приток североамериканского капитала в недвижимость увеличился на 14%. Представители США и Канады активнее других инвестируют в многоквартирное жилье.

Выводы:

• Эксперты CBRE рекомендуют инвестировать в офисные здания с несколькими арендаторами в Германии и Великобритании, прежде всего в Лондоне, вблизи железнодорожных путей.
• Cushman & Wakefield предупреждает о появлении на рынке более дорогих активов, что обусловлено их высокой ликвидностью и наличием крупных игроков на рынке. Новые денежные потоки поступают от семейных компаний, трастов и венчурных фондов из Канады, Австралии, Азии, Южной Африки и Латинской Америки, а также от инвесторов, чей доход превышает $30 млн в год.
• По мнению ряда экспертов, стоимость объектов больше не является сдерживающим фактором. В настоящий момент в Европе в целом и Германии в частности самой острой проблемой является нехватка объектов для инвестирования.

Германия все также сильна

Несмотря на нехватку объектов для инвестирования и растущие цены на недвижимость, статус рынка Германии как безопасной гавани для инвесторов, остается бесспорным. Европейская экономика обошла британскую по объёму зарубежных инвестиций, в том числе из Азии и США. В первой половине 2019 года объем инвестиций достиг €32 млрд, а к концу года прогнозируется рост до €71 млрд.

Основные результаты панельной дискуссии, организованной Investment Briefings в ходе EXPO REAL, показывают, что одной из главных причин инвестиций в немецкую недвижимость является сохранение капитала. Эксперты рекомендуют инвестировать прежде всего в офисные здания и земельные участки. Тем не менее, немецкий рынок жилья тоже безопасен для инвесторов: согласно новому отчету Ziegert Bank und Immobilienconsulting, 8 крупнейших городов Германии активно развиваются и растут быстрее, чем остальная часть страны.

Хотя наибольшим спросом среди инвесторов пользуется новая жилая недвижимость, некоторые эксперты утверждают, что старые здания, нуждающиеся в ремонте, также достойны внимания. В связи с обсуждением новых правил и ограничений на аренду, новостройки выглядят более безопасными для инвесторов, ориентирующихся на Берлин. Как пишет The Telegraph, берлинское правительство рассматривает возможность заморозки ежемесячной арендной платы за жилье на территории Берлина на уровне 8 евро за квадратный метр (68 пенсов за квадратный фут). Это сильно повлияет на цены в главных районах немецкой столицы, где ежемесячная арендная плата сейчас превышает 17 евро за квадратный метр (1,43 фунта за квадратный фут). Изменения не распространяются на новостройки, но земельных участков под застройку мало и они очень дорогие.

Некоторые эксперты считают, что местные инвесторы не будут конкурировать с международными, так как обычно лучше знают о существующих объектах недвижимости и связанных с ними рисках, поэтому не хотят переплачивать. Иностранные инвесторы, напротив, готовы выйти на рынок Германии любой ценой.

Частный инвестор должен тесно взаимодействовать с профессиональным партнером при сценарии долевого или долгового инвестирования. Лучше снизить ожидания и искать объекты в лучших локациях и с меньшим кредитным плечом. Реальность такова, что вы можете получить доходность в 3−4% при покупке готовой недвижимости и 8−10% в проектах с добавленной стоимостью.

Георгий Качмазов Управляющий партнер Tranio

Валентин Федяев, директор по инвестициям и стратегии Tranio, также добавляет: «В целом, у застройщиков сегодня нет проблем с ликвидностью. Однако они все еще готовы привлекать финансирование по стоимости выше 10% годовых при условии, что не вкладывают в проект собственные средства, а инвестор получает только фиксированный процент. Ожидания инвесторов снижаются: сегодня как местные, так и зарубежные инвесторы ориентируются на 8−10% годовых».

Тем не менее, Берлин остается наиболее привлекательным городом Германии для зарубежных инвесторов. Главные причины этого — низкий уровень пустующих площадей, ограниченное количество проектов и высокий спрос. По словам одного из экспертов, выступавшего в рамках панельной дискуссии, спрос на берлинскую недвижимость продолжит расти из-за планов правительства перевести региональные офисы обратно в столицу и переводу технических отделов международных компаний, что привело к высокому спросу на офисы.

Как следует из отчета Savills, свыше 50% из примерно 1,8 млн м² офисной недвижимости, которые выйдут на рынок Берлина к 2021 году, уже предварительно сданы в аренду. Компании, нуждающиеся в дополнительных площадях, часто ограничены в выборе локации для перевода сотрудников — с хорошей транспортной доступностью до центра города и наличием развитой инфраструктуры. К ним относятся Südkreuz и Ostkreuz.

Автор: Бьянка Жутару