Отели в Германии: спрос со стороны инвесторов растёт

За первые шесть месяцев 2015 года в гостиницы Германии было инвестировано 1,5 млрд евро, что на 5% больше объема сделок за аналогичный период 2014. Руководитель международной консалтинговой фирмы в области коммерческой недвижимости JLL, Урсула Кригль (Ursula Kriegl) отмечает, что такой рост объёма сделок на рынке в первом полугодии наблюдается впервые за 20 лет.

При этом если в 2014 году среди инвесторов доминировали иностранцы, то в первом полугодии 2015 инициативу перехватили сами немцы: они приобрели гостиничной недвижимости на 890 млн из 1,5 млрд евро, вложенных в сегмент.

Самым популярным объектом капиталовложений стали четырехзвёздочные гостиницы, на которые пришлась треть всех инвестиций. Сохранил свои позиции и сегмент трёхзвездочных отелей: общий объем сделок с ними составил 410 млн евро.

Примерно 60% сделок по продажам гостиниц пришлось на «большую семёрку» — семь важнейших городов Германии: Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Кёльн, Мюнхен и Штутгарт. Именно эти города являются центрами как развлекательного, так и делового туризма, что порождает стабильно высокий спрос на гостиничные услуги.

Немало инвестиций было вложено и в гостиницы, находящиеся в сравнительно небольших городах (около 100 тыс. чел), в которых живут 20% населения ФРГ, — более 600 млн евро.

Два ключевых показателя эффективности гостиничного бизнеса — среднесуточный тариф за номер (Average Daily Room Rate, ADR) и доходность в расчёте на один номер (Revenue per available room, RevPAR) — также показали рост на 4% и 5% соответственно за первые три месяца 2015 года.

Германия как центр туризма

Интерес инвесторов к гостиницам вполне объясним. Германия является седьмой страной в мире, согласно многим туристическим рейтингам: в 2014 в немецких отелях зарегистрировались 424 млн постояльцев, что на 3% выше уровня 2013.

При этом самые активные туристы в Германии – сами немцы, так как они очень любят путешествовать по своей стране. Около 82% всех заселений приходится на немецких туристов.

Соответственно, растет и заполняемость номеров в немецких отелях. Согласно исследованию консалтинговой фирмы PKF Hotelexperts, этот показатель достиг 69,6% в текущем году.

Новые тенденции

На фоне стабилизации ситуации на рынке гостиничных услуг, снижение рисков ведёт к постепенному уменьшению средней доходности отельной недвижимости.

Эта тенденция особенно заметна в гостиницах, расположенных в «большой семёрке», где средняя доходность сократилась с 6,3% в 2009 до 5% в 2015. Такое положение дел толкает инвесторов к капиталовложениям в более рискованные активы, а именно в гостиницы небольших провинциальных городов, где доходность может быть выше. «Средняя доходность гостиниц в крупных городах сегодня составляет около 5%, а в городах поменьше может достигать 6% и даже больше»,— считает Филипп Кранайс (Philipp Kraneis) из международной консалтинговой компании CBRE.

Аналитики CBRE также отмечают рост интереса к обслуживаемым апартаментам (апартаменты с гостиничным обслуживанием в апарт-отелях). Помимо этого, если раньше на немецком рынке доминировали владельцы гостиниц, которые самостоятельно занимались управлением, то теперь на рынок выходят крупные гостиничные сети.

Наконец, инвесторы обратили свои взоры на строительство новых отелей. Сегодня в Германии реализуется более 350 проектов гостиниц, которые добавят в общий фонд 53 тыс. новых номеров к 2016 году. Новые гостиницы осложнят и без того непростое положение старых мини-отелей, управляемых самими владельцами, которым придётся вложиться в модернизацию своих активов.

В долгосрочной перспективе на рынок гостиничной недвижимости Германии продолжат влиять следующие факторы:

• экономическая ситуация в Германии: немецкая экономика извлекла немалые выгоды из ослабления евро по отношению к американскому доллару, а также падения цен на энергоносители. Промышленный рост гарантирует стабильную ситуацию на рынке труда, а значит, в ФРГ продолжит развиваться внутренний туризм;
• снижение доходности гостиниц: дальнейшее увеличение инвестиций может способствовать снижению доходности в гостиничном секторе.

Иван Чепижко, «Транио»