Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Исследование: сектор гостеприимства и COVID-19

· 196 просмотров
Гостиница
runnyrem / unsplash

Сектор гостеприимства столкнулся с невиданным ранее кризисом. Несмотря на то, что сектор был на пике цикла, резервы многих участников рынка находятся на минимуме. Отельеры и операторы, которые имели проблемы до начала пандемии, оказались в тяжелом положении. Теперь они смогут рассчитывать только на возможную помощь от государства.

В период восстановления отельного сегмента наиболее активным будет локальный спрос — туризм внутри страны и бизнес-поездки. В связи с отменой крупных бизнес-мероприятий в этом году, бизнес-туризм в полной мере сможет восстановиться только в долгосрочной перспективе. Оба факта необходимо учитывать при покупке объекта.

Сильнее всего пострадают города с наибольшим процентом международных туристов и гостей конгрессов. Среди таких городов Вена, Прага, Венеция.

Германия в период восстановления в значительной степени выиграет за счёт сильного спроса со стороны внутреннего рынка. Поэтому мы рекомендуем сконцентрировать свое внимание при покупке объекта именно на этой стране.

На крупные праздники в этом году немцы предположительно останутся в GER-AUS-SWI и не будут путешествовать далеко, что приведет больше местных туристов в Берлин и другие города Германии. Так видит ситуацию Frank Hoerl, представитель ассоциации DEHOGA — объединения предприятий гостиничного бизнеса и общественного питания.

Снизился располагаемый доход на одного туриста. Это отразится в ценах за номер. Для примера: «Если ранее мы могли продавать номер double с завтраком по цене 129–149 евро за ночь, то теперь цена на этот же номер может упасть до 99–119 евро» — комментирует Frank Hoerl.

Ожидаемо снизилась и выручка корпоративных клиентов отелей, поэтому они также будут согласовывать новые условия в конце лета и получать скидки.

Многие крупные бизнесы смогли из данного кризиса извлечь пользу. Из-за перехода на удалённую работу и необходимости экономить бюджет, компании пришли к тому, что данная модель может отлично справляться с задачами. При этом себестоимость совершения сделок существенно сокращается. В перспективе может снизиться необходимость в бизнес-туризме.

Восстановление цен в А локациях будет более быстрым, чем в С — комментирует Frank Hoerl.

Быстрее всего восстановятся трёх- и четырёхзвёздочные отели с брендом, гарантирующим соблюдение всех стандартов качества, в т.ч. относительно гигиены. Так видит ситуацию Frank Hoerl.

Несмотря на то, что данный кризис в отрасли затмевает по своим масштабам все предыдущие, сектор по-прежнему относится к растущим. Китай, который опережает всех по выходу из эпидемии, уже наблюдает активизацию туристической активности и планомерное восстановление загрузки отелей.

Риски, на которые стоит обратить внимание в краткосрочной перспективе:

    • Ухудшение на рынке труда.
    • Контракты с операторами будут пересмотрены — ожидается сокращение доходности.
    • Сокращение количества проектов в пайплайне.
    • Сложности в получении финансирования от банков.

Ограничение перемещений и сокращение перелётов

График
Таймлайн пандемии и сокращение коммерческих перелетов

Существенное сокращение перемещения людей привело в последние месяцы в буквальном смысле к чистке в индустрии гостеприимства. Это отчётливо видно по нынешней динамике загрузки отелей:

График
Загрузка отелей в период разгара пандемии

Все переживают очень сильное падение выручки — большие компании типа Booking и Expedia, круизные операторы и авиаперевозчики распродают свои акции.

Изменения в структуре спроса

На этом фоне структура спроса туризма в локации является определяющей для функционирования активов. После пандемии основой для восстановления отелей станет внутренний спрос. Ограничение в международном передвижении и отмена большого количества бизнес-мероприятий негативно повлияют на страны и города, в которых данные сектора преобладают.

График
Структура спроса в разных городах

Спрос в Германии — наиболее сбалансировано дифференцированный: в шести крупнейших направлениях более 50% спроса приходится на локальных туристов. Поэтому мы ожидаем, что рынок Германии будет в наиболее выгодном положении с точки зрения восстановления, так как загрузка может быть в адекватной мере обеспечена местным спросом.

Поддержка со стороны государства

Индустрия туризма занимает 11% от совокупного европейского ВВП. Правительства стран Евросоюза хотят поддержать индустрию:

  • Австрия, Германия и Великобритания вводят налоговые послабления. До конца 2020 года страны отсрочили налог на прибыль, корпоративный налог и налог с продаж.
  • В Испании создали линию финансирования в размере 400 миллионов евро с целью поддержки ликвидности компаний и самозанятых в туристической сфере.
  • Франция разрешила туристическим предприятиям выпускать обязательства перед клиентами на оказание услуги в будущем вместо возмещения денежных средств. Это поможет поддержать постоянный денежный поток таких компаний.

Государства дополнительно поддержат внутренний туризм. Например, Италия готовит программу стимулирования внутреннего туризма: гражданам возместят часть затрат на отпуск, проведенный в пределах собственной страны (сумма приблизительно составит 350–500 евро на человека). Подобные меры в скором времени можно ожидать и от других европейских стран.

Для последовательной нормализации межстранового сообщения в ЕС уже готовят инициативу внутренних зелёных коридоров между отдельными странами, которые успешнее всех будут справляться с коронавирусом. Сейчас к таким странам относятся Германия, Австрия, Швейцария и Нидерланды. Хорватия одной из первых уже заключила двусторонние соглашения со Словенией, Австрией, Венгрией и Чехией, чтобы обеспечить приток туристов в летний сезон. К подобным инициативам готова и Греция: министр здравоохранения выдвинул идею введения института «паспорта здоровья» для более безопасного передвижения путешественников по таким «коридорам».

Также власти стараются не давать реальным располагаемым доходам граждан упасть. Поэтому они компенсируют заработные платы и выплаты пособий по безработице. Например, по данным Christie&Co, в Германии компенсируется от 60% до 80% заработной платы работника, во Франции и Испании — 70%, в Австрии — от 80% до 90% в соответствие с порогами значений.

Восстановление индустрии отелей

Если говорить про темпы восстановления загрузки отелей, то стоит обратить внимание на текущую динамику в Китае, который первым выходит из состояния борьбы с пандемией. В начале февраля загрузка упала на 90% ниже аналогичного периода годом раньше и достигла отметки в 7–8%. Но уже к концу марта средняя загрузка вновь смогла преодолеть отметку в 20%. Весь цикл от обвала загрузки до начала восстановления занял два месяца. Мы ожидаем схожей динамики по восстановлению загрузки и ее ускорения в других регионах.

График
Восстановление загрузки отелей в Китае

Постепенно страны ЕС и США смягчают карантинные меры, а также публикуют планы относительно потенциального открытия своих границ.

  • Норвегия и Дания в середине-конце апреля открыли детские сады, начальные и средние школы.
  • В Австрии уже открыты все торговые предприятия независимо от их размера, а в середине мая планируется открытие гостиниц и ресторанов.
  • В Германии уже вернулись к прежнему режиму работы предприятия, открылись школы, музеи, зоопарки.
  • Италия и Испания — страны, наиболее пострадавшие от пандемии, также снимают ограничения. С 4 мая итальянцам уже разрешены поездки в соседние регионы, открываются рестораны и бары. Испания перешла к первой стадии деэскалации с 11 мая. Власти разрешили начать работу магазинам, ярмаркам, социальным службам, центрам культурного досуга и отелям.
  • В Греции жители снова могут находиться на улице без ограничения, посещать общественные места. Также власти уже с июня планируют разрешить отелям открыться.
  • В Великобритании премьер-министр анонсировал постепенную модификацию карантинных мер.
  • В США пошли на частичное ослабление карантина штаты Джорджия, Оклахома, Аляска и Южная Каролина. В остальных штатах планируется постепенное открытие ресторанов, парикмахерских и других предприятий и центров услуг.
  • Чехия — первая страна, которая с 24 апреля разрешила гражданам свободно выезжать за границу. В Чехии уже открылись фитнес-центры, рестораны и гостиницы.

Отели в Берлине

Если рассматривать загрузку отелей Берлина, как одного из перспективных направлений в ЕС, то мы ожидаем, что средняя загрузка в 2020 году в пессимистичном сценарии не опустится ниже 50%. При этом, с марта по май стоит ожидать загрузки в 5–10% относительно загрузки за этот же период в прошлом году.

В данном сценарии мы ожидаем реализации 50% загрузки в июне и 80% загрузки в июле относительно аналогичных данных за 2020 год. Восстановление загрузки до уровня прошлого года мы ожидаем не раньше августа. С учётом реализации новых проектов из пайплайна мы ожидаем, что за период до 2023 года загрузка в среднем по рынку восстановится до 78-80%.

График
Загрузка отелей в Берлине

Контракты и банки

Мы ожидаем, что все позитивные прогнозы операторов и отельеров прошлого года теперь будут иметь лаг в два года. Это может отразиться на отельных контрактах и взглядах банков относительно финансирования объектов.

В последние десять лет мы не наблюдали большого количества контрактов Management agreement в Германии. В большей степени это были договоры аренды. «Около 85–95% гостиничных соглашений, как говорят, являются договорами аренды» — комментирует адвокат Prof. Dr. Clemens Engelhardt. Адвокат специализируется на покупке и продаже отелей, пишет профильные книги и статьи на тему отельных договоров.

Современные договоры аренды имеют разные компоненты и механизмы распределения рисков. Поэтому в дальнейшем на рынках мы увидим больше гибридных контрактов на базе договоров аренды.

Концептуальных изменений в работе с банками и новых форм договоров в отельной отрасли не стоит ожидать: «Банкам важен положительный Cashflow, и активный девелопмент начнётся, когда отели покажут возможность платить аренду и достигать показателей 2019 года» — комментирует Peter Ebertz, глава инвестиционной и девелоперской компании Hotels Art-Invest Real Estate Management.

Как следствие, ещё большее внимание необходимо уделить поиску хорошего оператора, который сможет удовлетворить банк и эффективно управлять активом в такое сложное время. Комментирует адвокат Prof. Dr. Clemens Engelhardt:

«Неопределенность всегда имеет два основных аспекта: риск и возможность. Более чем когда-либо, операционная деятельность объекта будет ключевой для инвестора. Мы не должны забывать: это будет отельер, который должен получить доход для инвестора».

Инвестиционная привлекательность отелей и факторы риска

Если краткосрочные последствия уже понятны, то анализ инвестиционной привлекательности в дальнейшем должен включать возможность структурных изменений:

  • Увеличение удалённой работы и уделение большего внимания здоровью, благополучию и производительности.
  • Деглобализация цепочек поставок для снижения рисков.
  • Изменение восприятия путешествий и акцент на методах разумного потребления.
  • Усиленная интеграция технологий, в частности PropTech и MedTech, влияющих на все аспекты жизни и бизнеса.

Учитывая эти факторы, ожидается, что инвесторы повернутся в сторону более защитных активов и секторов, которые больше нацелены на локальный спрос и более длительное пребывание.

Исчерпывающие данные о влиянии COVID-19 на фундаментальные показатели отсутствуют. Поэтому мы рекомендуем инвесторам обратить внимание на несколько ключевых соображений в качестве основных арбитров риска на уровне активов в краткосрочной перспективе:

Стабильность дохода — чем менее изменён договорный доход, тем меньше риск. Это благоприятствует жилищному сектору и офисным активам с кредитными договорами и сильными оставшимися условиями.

Критичность операций — чем важнее объект и арендная плата для доходов и деловых операций, тем ниже риск. Это благоприятствует центрам обработки данных и критически важным логистическим активам.

Плотность использования — чем выше плотность людей, тем выше операционный риск заражения.

Вышеперечисленное создает краткосрочный риск для отелей, розничной торговли, ряда жилых активов и операторов flex-office. По проектам, которые уже идут или которые планируется запустить, необходимо мыслить и рассуждать в среднесрочной или долгосрочной перспективе. Комментирует Peter Ebertz: 

«Поэтому сейчас важно оставаться арендодателю и арендатору «в такте» — все в одной лодке».

Брокер Мартин Боннет с Berlin Finance комментирует: «При покупке инвесторы должны закладывать неопределенности и возможные риски будущего. Они должны убедиться, что в случае дальнейшего карантина у них есть средства для покрытия любых убытков из-за эксплуатационных расходов на здание, для оплаты персонала и других вещей, которые необходимо поддерживать. В таком ключе я бы рекомендовал иметь резервы минимум на 2 года».

Перспективы рынка и окно возможностей

Адвокат Prof. Dr. Clemens Engelhardt считает: «Цены на недвижимость и, следовательно, цены на аренду были слишком высокими. Я лично думаю, что реальная рыночная цена на ближайшие месяцы — это 15–17 фактор для бизнес отелей в центре города. На рынке назревает движение, вызванное рядом факторов, которые пока не поддаются оценке:

  • банки и финансисты, желающие выйти из текущих проектов;
  • несостоятельность некоторых участников рынка (отельеров, застройщиков, инвесторы, финансисты);
  • выход на рынок так называемых «умных денег».

«В среднесрочной перспективе часть проектов будут перепрофилироваться, часть инвесторов будет выходить и продавать активы. Пайплайн проектов точно будет меньше, но это в свою очередь приведёт к более быстрому восстановлению существующих предприятий» — комментирует Peter Ebertz.

Если вирус будет сдержан в относительно короткие сроки, то во втором полугодии 2020 года ожидается активизация глобальных инвестиций в недвижимость. Существует рекордный уровень dry powder (330 млрд. Долл. США) и давление на размещение капитала. Это обеспечит высокий аппетит инвесторов. Мы ожидаем, что как только ситуация стабилизируется и у инвесторов появится больше ясности, отложенный спрос будет выпущен во второй половине года.

Хотя инвестиции в недвижимость на протяжении многих лет колебались в результате различных спадов, общая тенденция заключалась в увеличении размещений в недвижимость. Мы не видим причин для того, чтобы эта тенденция развернулась. Недвижимость по-прежнему предлагает хорошую относительную доходность в сравнении с другими классами активов. К тому же мы стали свидетелями увеличения волатильности на рынках акций и товаров. Разница между доходностью недвижимости и доходностью государственных облигаций остаётся на историческом максимуме или около него.

Мы ожидаем увидеть продолжающиеся потоки и, возможно, увеличение размещений капитала в недвижимость в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Таким образом, воздействие COVID-19 на доходности можно даже расценивать как позитивное, так как возможно купить отличные активы по более выгодной цене. 

Несмотря на текущее положение дел в секторе гостеприимства, существует большое количество отложенного спроса, который изначально начнёт поступать в виде внутреннего спроса, а затем будет поддержан и международным. Люди не перестанут путешествовать и при текущей мобильности населения мы оцениваем процесс восстановления как динамичный, а всю отрасль — как перспективную для инвестиций.

Александр Волик, инвестиционный аналитик Tranio

Поделитесь статьей

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Европе
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %