Из монастыря в дом престарелых: проект реконструкции в Германии принесёт инвестору 12% годовых

В августе 2021 года компания Tranio помогла своему клиенту инвестировать 1 млн евро в строительство немецкого дома престарелых с доходностью 12% годовых. Дома престарелых в Европе  — один из самых востребованных активов у инвесторов сегодня. Чтобы минимизировать риски, в расчёты проектной прибыли заложили цену продажи готового объекта ниже рыночной, а владелец девелоперской компании предоставил личные гарантии возврата капитала с процентами.

Инвестиция в высокомаржинальный проект

Опытный немецкий девелопер со стажем более 40 лет запланировал строительство жилого комплекса для людей с деменцией на месте бывшего монастыря в пригороде Бонна в Северном Рейне-Вестфалии. По плану к III кварталу 2023 года предстоит реконструировать два монастырских здания и возвести новое на свободном месте участка. Суммарная полезная площадь составит 2 870 м².

Как только договор купли-продажи на участок с постройками был подписан, девелопер предложил Tranio и австрийской краудфандинговой инвест-платформе привлечь в проект по 1 млн евро частного капитала. Заём инвесторов и 500 тыс. евро собственного капитала девелопер запланировал потратить на оплату участка, получение разрешительных документов и начало земляных работ. Получив разрешение, девелопер планирует взять банковский кредит 6,5 млн евро на строительные работы. Бюджет проекта составляет 9 млн евро.

Проектом заинтересовался частный клиент Tranio Дмитрий. Он выступил заёмщиком проекта на 24 месяца с возможностью продлить срок займа до 33 месяцев.

Во время строительства девелопер планирует заключить арендный контракт с местным оператором. Арендная прибыль по среднерыночной ставке 13,6 евро за м², типичной для жилья для домов престарелых, составит 469 тыс. евро в год. На этапе планирования проекта 8 операторов подтвердили готовность арендовать объект по такой ставке.

До окончания строительства девелопер планирует продать комплекс вместе с арендным контрактом по предварительному договору — forward deal. Это форма продажи, когда покупатель не участвует в рисках девелопмента и оплачивает покупку после ввода в эксплуатацию. Цена продажи объекта 10,8 млн евро посчитана консервативно: рынок Германии в 2021 году предлагает подобные объекты с валовой арендной доходностью 4,1% годовых против 4,34% доходности нашего проекта при одинаковых ставках аренды.

Проектной прибыли 1,8 млн евро хватит на выплату процентов инвесторам с запасом на превышение сметных расходов.

Клиент Tranio получил преимущество в сделке 

Девелопер проекта — наш партнёр с 2020 года. Наши клиенты инвестировали в его строительные проекты уже пять раз. Доверительное регулярное сотрудничество с девелопером даёт нам приоритет в сделках: несмотря на равный размер займов австрийского инвестора и Дмитрия, условия для заёмщиков отличаются и по прибыльности, и по гарантиям. Доходность Дмитрия после вычета комиссии за наше управление составит 12% годовых, доходность австрийской компании — 11% годовых. 

Дмитрий вписан в поземельную книгу объекта, а его заём субординирован только по отношению к банковскому кредиту. Это даёт нашему инвестору приоритет в очереди распределения прибыли проекта после его продажи: сначала девелопер выплатит кредит банку, затем вернёт заём Дмитрия с процентами, третьей из сделки выйдет австрийская краудфандинговая инвест-платформа, а оставшуюся часть прибыли девелопер заберёт себе.

Tranio защищает инвестора от девелоперских рисков

Инвестор вложил капитал в проект, когда основные риски девелопмента были впереди: разрешение на строительство не получено, кредит банком не выдан, цены на строительство не зафиксированы с подрядчиками, контракты с арендатором и покупателем не подписаны.

Власти поддерживают проект

Согласование с властями нового назначения участка и получение разрешения на строительство — самый неопределённый этап проекта. Однако у архитекторов компании уже есть опыт взаимодействия с местными властями и надзорными органами. Девелопер уже получил предварительное одобрение администрации города, но пока документы не будут готовы, нет гарантии положительного исхода. 

Риски на этом этапе минимизированы для инвестора в договоре займа: если разрешение на строительство не будет получено до 31 марта 2022 года, Дмитрий вправе в течение 7 дней вернуть заём с процентами за период использования. 

Вместе с основным проектом девелопер согласовывает увеличение полезной площади до 3 448 м². Если власти одобрят дополнительную площадь, девелопер дофинансирует строительство и увеличит прибыль проекта по предварительной оценке на 30% до 2,6 млн евро. В этом случае запас прочности проекта повысится, а инвестиция Дмитрия получит дополнительную защиту.

Девелопер гарантирует покрыть возможный перерасход из собственного капитала

По оценке девелопера стоимость реконструкции составит 2 314 евро за м². Это дешевле, чем средняя стоимость строительства нового жилья в Германии в 2021 году, которая составляет 2 500-3 000 евро за м². Однако цены на строительные материалы в Германии в период пандемийного кризиса растут непредсказуемо: например, с мая 2020 года по май 2021 года арматурная сталь подорожала на 44%, а пиломатериалы — на 83%. 

Согласно нашему анализу чувствительности проекта к подорожанию строительства, проектная компания девелопера сможет выплатить проценты по займу, если увеличение расходов не превысит 23%. Девелопер гарантирует покрыть перерасход из собственных средств, если цена строительства в договоре с подрядчиком будет выше оценочной. 

Банки охотно финансируют дома престарелых

С разрешением на строительство девелопер планирует получить кредит в банке. Сейчас банки Германии охотно финансируют строительство домов престарелых из-за исключительной востребованности подобных объектов: в Северном Рейне-Вестфалии дефицит мест в домах престарелых составляет 40%, региону требуется около 500 новых зданий.

Проект устойчив к уменьшению ставки аренды и цены продажи

Цена продажи готового дома престарелых зависит от ставок аренды и среднерыночной доходности — cap rate, по которому продаются подобные объекты. По нашим расчётам проектная компания девелопера сможет выплатить прибыль по займу Дмитрия даже если ставка аренды упадёт до 12 евро за м², а объект будет продан по капрейту 4,45% годовых, то есть по цене 9,3 млн евро. Если проект окажется убыточным, капитал инвестора защищён капиталом австрийской компании и девелопера, поскольку заём Дмитрия имеет приоритет в очереди выплаты.

Гарантии инвестора выходят за рамки проекта

Совладелец холдинговой компании предоставил Дмитрию личные гарантии возврата займа с процентами на случай, если проектная компания девелопера не сможет выполнить свои финансовые обязательства по инвестиции в полном объёме.

Личные гарантии подкреплены имуществом и параллельными проектами: в 2021 году девелопер ведёт 35 проектов в Германии. Если наш проект окажется неудачным, капитал и проценты Дмитрия за весь период займа возместят из прибыли девелопера в других проектах.

Дмитрий может потерять капитал и прибыль в единственном случае: если директор и его компания объявят о банкротстве. Дефолт повлечёт закрытие остальных строительных площадок компании. Мы уверены, что опытный директор, который успешно управляет компанией с 1991 года, приложит все усилия, чтобы не допустить потерю бизнеса и имущества.

Найти надёжный девелоперский проект с прозрачной маржинальностью — непростая задача. Часто такие проекты в Германии не нуждаются в привлечении новых инвесторов, поскольку опытные девелоперы предпочитают работать с проверенными партнёрами — инвесторами и фондами. Tranio Capital удалось стать таким партнёром для нескольких опытных девелоперов и получить доступ к их флагманским проектам.

Свяжитесь с нашими специалистами по инвестициям в девелопмент. Они расскажут об актуальных проектах и помогут структурировать сделку наиболее безопасно и выгодно.

Пообщаться со специалистом

Автор: Алеся Разинкевич