Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Инвестидея: дома престарелых в Германии. Стоит ли вкладываться во время пандемии?

183 просмотра ·
Старик
Dmitri Ma / Shutterstock

Сектор здравоохранения в Германии считается одним из самых богатых в мире. Активное развитие сферы ухода за пожилыми людьми, строительство домов престарелых, внедрение искусственного интеллекта и других технологий в немецкую медицину выглядят очень заманчиво для инвесторов. Какие перспективы у таких вложений, какую доходность можно получить и как повлияет пандемия коронавируса на дома престарелых? Разбирают аналитики Tranio.

Немецкий сектор здравоохранения – самый богатый в Европе

Больше Германии на долгосрочный медицинский уход среди всех стран мира тратит только Япония. Данных за 2020-й пока нет, но в 2019 году Германия потратила на здравоохранение 407 млрд евро или 11,7% ВВП, согласно ожиданиям Федерального статистического управления. По величине сектора здравоохранения среди европейских стран Германия уступает только Швейцарии. У России, кстати, на медицину уходит только 1% ВВП.

Германия входит в пятёрку стран с самым быстро стареющим населением

В 2018 году люди в возрасте 65 лет и старше составляли пятую часть населения страны. Помимо Германии, в число самых пожилых государств в мире входит Япония, а к 2030 году войдут США, Великобритания, Франция и Сингапур. Американская ассоциация пенсионеров прогнозирует, что к 2050 году пожилые люди будут составлять треть населения Германии.

Сейчас вероятная продолжительность жизни для новорожденных детей в Германии составляет 83,3 года для девочек и 78,5 лет для мальчиков, согласно отчету немецкого министерства здравоохранения 2020 года.

В то же время возрастное население Германии, как правило, живёт не только дольше остальных, но и здоровее. По данным Евростата ожидаемая продолжительность здоровой жизни немецких женщин старше 65 лет составляет 12 лет, а мужчин – 11. При этом в 2007 году этот срок для обоих полов составлял всего восемь лет. Для сравнения, в Великобритании эта цифра составляет 11 лет для женщин и 10 лет для мужчин.

Активная цифровизация здравоохранения

Германия активно внедряет инновационные технологии в медицинские учреждения. В 2019 году немецкое правительство выпустило Акт о Цифровом Здравоохранении (Digitale-Versorgung-Gesetz, или DVG), который предписывает использование телемедицины, мобильных приложений, отслеживающих состояние здоровья и напоминающих о приёме лекарств, пульсометров, которые уведомляют врача о плохом самочувствии пациента, и других технологии, которые упрощают жизнь и улучшают состояние больных.

С 2019 года каждый третий дом престарелых в Германии использует планшеты компании Media4Care, с помощью которых пенсионеры общаются с семьей и с медперсоналом. На планшетах установлены приложения, которые помогают сохранять когнитивную деятельность.

Еще один проект – Smart Service Power, основанный на технологии интернета вещей, – помогает пожилым людям самостоятельно жить в собственных домах как можно дольше. С его помощью европейцы планируют снизить затраты на медицину. Предполагается, что это проект уменьшит количество травм и случаев госпитализации престарелых.

Также Германия активно внедряет в медицину искусственный интеллект. В первую очередь технологию собираются использовать для диагностики рака, скрининговых обследований и научных исследований. При этом немецкое правительство подчеркивает, что не собирается заменять людей-докторов роботами. Наоборот, эта инновация должна позволить врачам посвящать больше времени общению с пациентами.

Дома престарелых предлагают доходность 4,8% ещё на стадии девелопмента

Дома престарелых, как и другие медицинские учреждения долгосрочного ухода, могут предложить стабильную доходность из-за высокой степени заполненности – около 90% – и повышенного спроса. Согласно прогнозу Федерального института демографических исследований, количество людей, нуждающихся в медицинской помощи в Германии, вырастет еще на 20% до 4,10 млн к 2030 году и на 57% до 5,36 млн к 2060 году по сравнению с 2017 годом.

Дома престарелых в Германии 27 объявлений на Tranio
Дом престарелых, Нижняя Саксония, Германия за 1 800 000 € 1 800 000 €
Дом престарелых, Нижняя Саксония, Германия

Общая площадь 1 500 м² Доходность 6,6 %

Дом престарелых, Нижняя Саксония, Германия за 2 540 000 € 2 540 000 €
Дом престарелых, Нижняя Саксония, Германия

Общая площадь 1 200 м² Доходность 6,9 %

Новый дом престарелых, Дортмунд, Германия за 7 980 000 € 7 980 000 €
Новый дом престарелых, Дортмунд, Германия

Общая площадь 2 455 м² Доходность 4,8 %

В 2020 году немецкий рынок домов престарелых стал вдвойне привлекателен для иностранных инвесторов из-за финансирования немецкими банками. Дело в том, что с началом пандемии получить кредит на стадии девелопмента в Германии стало намного сложнее, однако именно медицинские учреждения банки продолжали поддерживать. Более того, проекты по строительству домов престарелых часто получали более выгодные условия по кредитам по сравнению с другими типами недвижимости. По словам Софии Булановой, старшего консультанта по инвестициям в Tranio, недавно в её практике банк выдал кредит на дом престарелых несмотря на пандемию. В то же время, в случае, например, с отелями, заручиться поддержкой банка намного сложнее из-за влияния пандемии на сектор туризма.

Как организованы взаимоотношения инвестора и компании, управляющей домом престарелых

Владелец здания обычно заключает долгосрочный арендный контракт на 15–20 лет, и арендатор не может выехать, не заплатив полную арендную плату по контракту. Для владельца дом престарелых – это понятный и надежный арендный бизнес. Кроме того, арендаторы, как правило, – крупные компании, у которых есть опыт управления объектами недвижимости.

В случае с домами престарелых владелец не несет дополнительных расходов, потому что управляющая компания-арендатор берет на себя страховку, налог на землю и расходы на содержание здания. Кроме того, согласно немецким законам, в случае какие-либо проблем в первые 5 лет после сдачи объекта девелоперская компания обязана провести в доме престарелых ремонтные работы. При этом расходы по незначительным ремонтным работам лежат на арендаторе.

Подводные камни

Несмотря на многообещающие перспективы, сектору здравоохранения в Германии всё же присущи некоторые проблемы. ОЭСР предсказывает, что среди стран «большой двадцатки» именно Германию и Корею ждут наиболее серьезные вызовы из-за увеличения бюджета на пенсии, здравоохранение и социальную помощь.

Другой потенциальной угрозой для экономики является сокращение работоспособного населения среднего возраста. Кроме того, в секторе ухода за престарелыми людьми катастрофически не хватает рабочей силы, потому что медработники получают низкую зарплату за психологически и физически изматывающую работу. Как пишет Bild со ссылкой на берлинский профсоюз рабочих Verdi, на 2020 год в сфере ухода за престарелыми людьми есть 200 000 незанятых рабочих мест.

Уход за пожилыми людьми покрывается и обязательной медицинской страховкой, и частной. С января 1995 года страхование на случай длительного лечения является всеобщим в Германии. С 2017 года всеобщая страховка покрывает не только случаи физической инвалидности, но и психологической, например, болезнь Альцгеймера и другие стадии деменции. Тем не менее, этой страховки недостаточно: часть расходов на содержание в доме престарелых обычно покрывают либо пенсией, либо с помощью родственников. Чаще всего именно родственникам пациентов приходится оплачивать жильё, еду и некоторые другие мелкие расходы. Страховка же, как правило, покрывает только работу медицинского персонала.

Согласно Bild, размещение родственников в домах престарелых становится тяжелым финансовым бременем для немцев. В последнее время цены на проживание в доме престарелых растут. Наиболее значительный подъем цен за последний год произошел в земле Мекленбург-Передняя Померания: на 78% с 2019 года. Немецкие ассоциации и профсоюзы, такие как AWO и Verdi, требуют, чтобы все расходы на содержание пожилых людей в домах престарелых покрывались обязательной страховкой. Министр здравоохранения Германии Йенс Шпан, тем не менее, не торопится с этим решением, подчеркивая, что в приоритете сейчас – повысить заработную плату медицинским работникам.

Кризис не ударил по сектору ухода за престарелыми

Европейский рынок домов престарелых не пострадает от последствий пандемии коронавируса – к такому выводу пришла британская компания по исследованию рынка Technavio. Исследование Technavio предполагает, что рынок домов престарелых вырастет на 4,95 млрд долларов между 2020 и 2024 годами, его среднегодовой темп роста составит 3%.

Андрей Бурак, менеджер Tranio по работе с партнерами в Берлине, предполагает, что спрос на этот тип недвижимости будет только расти. “Население Германии стареет, и в то же время нынешнее поколение взрослых немцев – достаточно обеспеченные люди, чтобы арендовать места в частных домах престарелых в последующие годы”, – комментирует Бурак.

Примерно 11 млрд € составили инвестиции в дома престарелых в Германии между 2013 и 2019 годами. В 2019 году средняя прибыльность домов престарелых равнялась 4,3%. Согласно Terragon, спрос на медицинские учреждения долгосрочного ухода за престарелыми превышает предложение, и списки ожидания в таких учреждениях становятся нормой. Как результат, немецкий рынок домов престарелых остается одной из самых безопасных инвестиционных опций, несмотря на пандемию.

Поделитесь статьей

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %