Как мы помогаем управлять рисками при инвестициях в строительство: кейс в Ахене

К нам в Tranio обратился Павел Б., который занимается управлением семейным бизнесом. У Павла уже был опыт инвестирования в арендный бизнес за рубежом — мы помогали ему с покупкой супермаркета в Германии и квартир под реновацию в Греции. На этом наш клиент решил не останавливаться, и мы предложили ему инвестировать в строительство апартаментов под аренду в немецком городе Ахен с доходностью 10% годовых. 

Павел понимал, что большая доходность несёт в себе больше риска, однако имея необходимый опыт и ресурсы, им можно управлять. Такой опыт и ресурсы есть у Tranio. В этой статье мы расскажем о том, что представляет собой сделка Павла, какие риски она несёт, и как мы помогли клиенту от них застраховаться.

Роль Tranio в проекте

Мы работаем на международном рынке недвижимости уже 11 лет и знаем, как сложно найти интересный объект для инвестиций в чужой стране и оценить риски. Пользуясь опытом и поддержкой команды юристов на местах, мы отбираем лучшие проекты и сопровождаем клиента на всех этапах, договариваясь о выгодных условиях и защищая от рисков.

Напишите нам

Что представляют собой проект и инвестиция

Проект, который мы предложили Павлу для инвестиций, — это строительство сервисных апартаментов в немецком городе Ахен, расположенном на границе с Бельгией и Нидерландами. Строительством здания занимается компания-застройщик (далее — девелопер) с более чем сорокалетним опытом работы. В портфеле девелопера более сотни проектов, в том числе жилые дома, дома престарелых и сервисные апартаменты.

Под сервисными апартаментами мы понимаем здесь меблированные квартиры для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду с дополнительными услугами — уборкой, прачечной и другими.

Строящееся здание уже сдано в аренду управляющей компании по фиксированной ставке. Сдавать еще не построенное здание в аренду — распространённая практика, позволяющая минимизировать риски простоя готового здания. Как только здание будет введено в эксплуатацию, арендатор сразу начнёт его использовать и платить аренду.

Арендатор является дочерней компанией девелопера и занимается подобными проектами с 2016 года, а его объекты имеют оценки не ниже 8.0 на Букинге и в Гугле. После окончания строительства в 2022 году запланирована продажа здания: наличие договора с арендатором увеличивает не только привлекательность объекта, но и его стоимость.

Общий бюджет строительства сервисных апартаментов в Ахене составляет 6,9 млн евро, из них 4,4 — банковское финансирование, 2,1 млн евро — деньги инвестора. Девелопер при этом вносит собственные средства в размере 450 тыс. евро.

Инвестиция Павла в проект представляет собой мезонин — это прямое кредитование созданной девелопером проектной компании под строительство объекта. В очереди выплат мезонин стоит на третьем месте после банковского кредита, однако имеет приоритет перед акционерным капиталом. В случае банкротства застройщика Павел получит назад свои деньги после того, как застройщик выплатит кредит банку. 

Этапы проекта 

Когда мы предложили этот проект Павлу, девелопер уже подписал договор купли-продажи земельного участка с отложенной оплатой. 

Выход инвестора из проекта запланирован спустя 2 года после входа. 

Риски проекта 

Риски могут возникнуть на каждом из этапов проекта. Вместе с Павлом и девелопером мы разложили их и к каждому риску предложили решение.

Риск #1: Упустить сделку, потратив время и деньги.

Девелопер и инвестор могут потерять время и деньги на аудит проекта, если во время проверки участок купит кто-то другой.

В нашем случае девелопер уже дал аванс за земельный участок, зафиксировав таким образом сделку. Внеся собственные средства в проект, девелопер показал свою уверенность в успешности проекта. 

Риск #2: Получить отказ в разрешении на строительство.

Иногда местные органы власти отказывают в разрешении на строительство — тогда проект замораживается или от него вовсе отказываются, и инвестор может потерять деньги. Однако в нашем случае девелопер уверен в получении разрешения и обеспечивает финансовую гарантию инвестору.

Немецкий девелопер планирует получить разрешение на строительство на основе параграфа §34 Cтроительного кодекса Германии — это распространённая практика, когда допустимый объем застройки (высота здания, застроенная площадь) оценивается по объему заcтройки соседних участков. Рядом со строительной площадкой уже стоят похожие здания, поэтому получение разрешения для нашего участка возможно в таких же размерах.

Павел при этом предоставлял деньги частями: в момент покупки участка он внёс 1,1 млн евро. Вторую часть он планировал перечислить после получения разрешения на строительство, но даже несмотря на уверенность застройщика в том, что оно точно будет получено, инвестор всё равно хотел захеджировать свой риск. Тогда мы договорились с девелопером о том, что он даёт гарантию — в случае неполучения разрешения на строительство в течение 18 месяцев со дня подписания договора займа, девелопер обязан вернуть сумму займа и выплатить проценты за период использования. 

Как только разрешение будет получено, цена участка сразу вырастет, потому что площадки под строительство с уже существующим разрешением всегда стоят дороже. Таким образом, наш клиент защищён с двух сторон: до момента получения разрешения есть гарантия девелопера, а когда разрешение дадут, участок будет стоить в два раза больше. Даже если что-то пойдёт не так, девелопер сможет просто продать участок с прибылью и вернуть деньги инвестору.  

Риск #3: Получить отказ банка в проектном финансировании.

Если банк откажет в финансировании в течение 6 месяцев со дня подписания договора с инвестором, инвестор имеет право досрочно забрать сумму займа и начисленных процентов. Это зафиксировано в договоре с Павлом.

Риск #4: Цена строительства превысит запланированную.

Стоимость строительства по плану составляет около 2,4 тыс. евро за 1 м². полезной площади — это ниже рыночной стоимости строительства подобных зданий. Проект строительства типовой, а у девелопера есть своя команда подрядчиков, строителей, архитекторов и прочих специалистов, поэтому стройка обходится девелоперу дешевле. 

Однако превышение стоимости строительства — один из самых распространенных рисков на рынке Германии. Поэтому мы попросили девелопера дополнить договор таким условием, что в случае превышения бюджета девелопер обязуется полностью профинансировать дефицит из собственного капитала. 

Риск #5: Арендатор не сможет платить арендную плату.

Этот риск возникает уже после постройки здания. 

Напомним, что Павел вошел в проект, когда арендный контракт уже был заключён. Однако всегда остаётся риск, что арендатор не сможет платить сумму аренды. Чтобы понять, насколько велик этот риск, мы проверили расчёт выручки арендатора-управляющей компании и соответствие арендных ставок рынку. Половину выручки компания планирует получать от сдачи апартаментов в долгосрочную аренду (субаренды), а половину  — от сдачи в краткосрочную. 

Мы увидели, что расчёт сделан корректно, а годовая выручка управляющей компании (750 тысяч евро) более чем в два раза превышает плату за пользование зданием (352 тысячи евро). То есть даже в самые суровые времена, когда, например, краткосрочных жильцов-арендаторов будет мало, у компании будет достаточно денег, чтобы заплатить аренду.

Также мы посчитали, что доход с одного квадратного метра здания составит 15 евро в месяц. Эта цена соответствует рыночным ставкам в Ахене. Представим, что арендующая здание управляющая компания не сможет выплачивать аренду. Тогда объект можно сдать в долгосрочную аренду другому оператору. Прибыль от аренды покроет платёж по банковскому кредиту.

Риск #6: Не продать объект.

На момент написания этой статьи у сервисных апартаментов уже есть потенциальный покупатель, однако во время заключения сделки с Павлом его не было и риск не продать объект сохранялся. Такое могло бы произойти, если бы на рынке наступило затишье и покупателя было невозможно найти. 

В этом случае объект можно было бы сдавать в аренду, доход от которой покрывал бы платёж по кредиту. То есть даже в ожидании лучших условий для продажи, объект приносил бы хорошую доходность. 

Как мы рассчитывали цену продажи

В нашем случае предполагается продать здание за 7,7 млн евро с прибылью от аренды 352 тыс. в год, то есть мультипликатор равен 22. Покупатель по этой цене уже найден. Напомним, что стоимость строительства объекта по плану составляет 6,9 млн.

Если мы вернемся к нашей схеме проектной компании с долями капитала (банк, Павел, девелопер) и процентами доходности, то увидим, что разницы от продажи объекта хватит с запасом на выплату дохода всем участникам, а запас — дополнительная страховка от рисков.

Дополнительные факторы, которые мы учитывали при определении цены продажи:

1. Ахен — это студенческий город,  центральная часть которого почти наполовину состоит из зданий Рейнско-Вестфальского технического университета Ахена (RWTH). Также в городе находится университетская клиника при RWTH, одна из крупнейших в Европе. Мы предполагаем, что часть апартаментов будут сдаваться студентам — как приезжающим надолго, так и на непродолжительные курсы. Помимо студентов жильё в Ахене востребовано у преподавателей, которые приезжают читать лекции, корпоративных клиентов университетов, которые отправляют сотрудников на повышение квалификации, а также ряда профессионалов строительной и медицинской сфер.
2. Строящиеся сервисные апартаменты — это объект жилого назначения, а жильё обычно стоит дороже коммерческих помещений, потому что считается менее рискованной инвестицией.
3. В Германии помещения жилого назначения нельзя сдавать в краткосрочную аренду без лицензии и разрешения муниципалитета. В нашем случае управляющая компания уже имеет лицензию и разрешение. Половина помещений может сдаваться на долгий срок, что надежно, но менее прибыльно, а половина — посуточно, что более доходно, но имеет риск простоя. Однако даже в случае сдачи всех помещений в долгосрочную аренду вложения окупятся.
4. Другое отличие жилья от коммерции заключается в юридическом оформлении частей здания  — квартир или юнитов. Если в здании жилого назначения можно каждому юниту присвоить кадастровый номер и продать его отдельно, то в здании коммерческого назначения юнит не имеет отдельных документов и его нельзя продать. В нашем случае есть возможность продать юниты отдельно.

Таким образом, мы считаем, что проект привлекателен для арендного бизнеса и может быть продан даже выше изначально предполагаемой цены. Но даже в случае несвоевременного выхода из проекта кредитный платёж перекрывается арендным доходом.

Выход из проекта

Инвестор выдал мезонинный кредит в декабре 2020 года, а уже в феврале 2021 появился заинтересованный покупатель, готовый приобрести сервисные апартаменты, не дожидаясь окончания строительства. Фактически передача здания новому владельцу произойдет после ввода в эксплуатацию, однако договор с покупателем уже подписан. Павел получит назад свои средства и проценты, когда покупатель перечислит деньги продавцу.

В нашем портфеле есть и другие проекты с доходностью 10%. Напишите нам, и мы вам о них расскажем.

Написать в Tranio