Как подготовиться к покупке недвижимости за рубежом: универсальная пошаговая инструкция

Чтобы подготовиться к заключению сделки, рекомендуем пройти 10 основных этапов. Это поможет вам избежать ошибок, обезопасить себя от мошенничества и сделать осознанный выбор.

1. Определитесь с целями покупки

Четко сформулировав цели покупки, вы сможете лучше определить, какая недвижимость вам подойдет.

«Мы всегда начинаем разговор с выяснения мотивации. Часто люди приходят к нам с уже сформулированными целями. Например, один из популярных мотивов — это покупка курортной недвижимости, чтобы отправлять детей за границу на летний отдых. Важно понимать, что для этого подойдут далеко не все пляжные курорты. Например, в некоторых регионах слишком холодное море или скалистые пляжи с неудобным спуском в воду — всё это не подходит маленьким детям», — говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.ru.

Некоторые покупатели обзаводятся курортным жильем, чтобы в будущем сдавать его в аренду во время своего отсутствия. Однако даже если дом пользуется спросом среди арендаторов, помните, что критерии подбора недвижимости для собственного проживания и для инвестиций различаются: в первом случае при поиске нужно ориентироваться на ваши личные потребности, во втором — на высокий рентный потенциал объекта.

2. Выделите параметры поиска

Составьте список своих требований и разделите их на приоритетные и те, которыми вы могли бы поступиться. Как правило, особое значение имеют местоположение, бюджет, наличие инфраструктуры и транспортная доступность.

«Если сразу определить несколько наиболее важных требований, можно значительно увеличить эффективность поиска», — говорит Георгий Качмазов.

3. Отправьте заявки 3–4 риелторам

Быстро реагируйте на информацию о предлагаемых объектах и открыто говорите, что нравится, а что нет. Зарубежные риелторы охотнее будут искать для вас предложения, если вы предъявляете конкретные запросы и быстро выходите на связь.

Мы не рекомендуем покупать недвижимость без агента, с помощью знакомых непрофессионалов, потому что без опытного специалиста меньше шансов найти нужный объект по адекватной цене, а также защититься от «подводных камней» и недобросовестных продавцов. Найти квалифицированных риелторов вы можете с помощью Tranio.ru.

4. Узнайте порядок оформления сделки

В большинстве стран процедура оформления сделки включает такие действия:

• проверить юридическую чистоту (риелторы или нотариусы дают гарантии чистоты сделки, например, проверяют наличие обременений);
• подать заявку в банк (если требуется ипотечный кредит);
• заключить письменное или устное соглашение о покупке и внесение задатка (в большинстве случаев — 10% от цены продажи);
• зарегистрировать юридическое лицо (если покупка оформляется на компанию);
• получить разрешение на покупку (только в некоторых странах, например, в Австрии и Польше);
• подписать окончательный договор купли-продажи и внести оставшуюся сумму;
• зарегистрировать объект в земельном кадастре.

5. Рассчитайте дополнительные расходы на покупку

Дополнительные расходы на оформление сделки (комиссии риелтора, юриста и нотариуса, налог на передачу прав собственности, сбор за регистрацию) составляют около 10%. Например, если вы покупаете дом за 500 тыс. евро, то приготовьтесь заплатить еще около 50 тыс. В некоторых странах комиссию риелтору платит продавец, а не покупатель.

6. Уточните стоимость содержания недвижимости

Расходы на содержание недвижимости тоже важно учесть, чтобы понять, не ударит ли по карману зарубежное жилье. К таким расходам относятся коммунальные услуги, налог на недвижимость, страховка и ремонт. Содержание недвижимости в Болгарии стоит в среднем 500–700 евро в год, в Германии — 1200–3500 евро, в Великобритании — примерно 11 тыс. евро. Информацию о затратах на содержание объекта вы можете получить у риелторов.

7. Определите формат финансирования

В этом вам помогут специалисты — риелторы, ипотечные брокеры и налоговые консультанты.

Если у вас недостаточно собственных средств, воспользуйтесь ипотекой. Кредиты нерезидентам выдаются не во всех странах: например, они недоступны нерезидентам в ОАЭ и Таиланде. Если есть возможность взять ипотеку, ознакомьтесь с условиями банковского финансирования. При покупке в кредит нужно также узнать, есть ли возможность погасить кредит досрочно и на каких условиях.

«Стоит задуматься о стоимости ипотеки и скрытых расходах, связанных с получением кредита. Например, бывает так, что банк обязывает открыть счет у себя и страховать недвижимость в дочерней страховой компании, а стоимость этих услуг выше рынка, и «недорогой» кредит может сильно увеличить стоимость недвижимости», — отмечает Георгий Качмазов.

Кроме того, следует заранее продумать, как вы будете переводить деньги за рубеж, а также стоит изучить схемы структурирования сделки и возможности оптимизации налогов.

8. Определитесь с 1–2 риелторами

Это могут быть представители одной или двух компаний, которые вызвали у вас наибольшее доверие. Большинство предлагаемых объектов доступны на открытом рынке, и их могут предложить почти все агентства. Поэтому важно выбрать надежного риелтора с хорошей репутацией, покупка с помощью которого снизит возможные риски. Будьте открытыми и сразу сообщайте всем агентствам, с которыми работаете, о том, с кем вы будете заключать сделку. Лучше выбрать сразу несколько риелторов, а именно двух. После можно решить какому из них вы отдадите предпочтение для заключения сделки.

9. Изучите рынок

Отправьтесь в конкретный регион той страны, где вы собираетесь совершить покупку, и сформируйте окончательные требования к недвижимости. Эксперты Tranio.ru отмечают, что более половины покупателей меняют свои требования на месте, поэтому важно съездить и увидеть всё своими глазами. Чтобы понять, на что обращать внимание, используйте наш «чек-лист».

10. Выберите объект для покупки

Определите время для покупки и начните искать объект по согласованным параметрам за месяц до поездки. Выберите примерно 10–15 объектов для просмотра и выделите на поездку 5–7 дней, из которых 3–4 полностью посвятите просмотрам как минимум с двумя компаниями.

«Не сворачивайте с намеченного пути: если на месте таксист или швейцар в гостинице будут предлагать вам дешевые объекты «от собственников», знайте, что на самом деле вы рискуете стать владельцем неликвидного объекта по завышенной цене», — говорит Георгий Качмазов.

Tranio.ru предлагает недвижимость только от проверенных партнеров — зарубежных компаний с большим опытом и хорошей репутацией. Наш сайт дает возможность быстро и удобно работать с самыми надежными агентствами недвижимости и застройщиками по всему миру.

Юлия Кожевникова, Tranio.ru