Ипотечные мытарства: где труднее всего взять кредит на покупку недвижимости

Среди стран, популярных у российских покупателей недвижимости, нерезидентам трудно или невозможно взять ипотечный кредит в пяти странах: Греции, ОАЭ, Таиланде, Хорватии и Черногории. Основная причина отказов — в том, что у местных банков нет возможности проверить платежеспособность иностранных граждан, поэтому сделки с такими заемщиками представляют собой повышенный риск.

Греция: займы налоговым резидентам

Как правило, греческие банки отказывают иностранцам в ипотечном кредите, если заявитель не подает налоговую декларацию в Греции и не имеет доходов на территории страны.

«Формально нет закона, запрещающего банкам выдавать кредиты нерезидентам ЕС. Если россиянин обратится в греческий банк, у него примут документы, но вероятность отказа будет 99,9%. Это связано с тем, что греческие банки не дают ипотеку только под залог недвижимости»,— говорит Вадим Дольменидис, директор компании Greece Invest.

По его словам, приоритетным фактором для решения о выдаче кредита является официальный доход, который должен быть подтвержден налоговыми декларациями за последние 3–5 лет. «Поскольку греки с недоверием относятся к бумагам, предоставленным иностранцами, а возможности проверить сведения у них нет, такие заявители признаются высокорискованными и получают отказ»,— продолжает Вадим Дольменидис.

Эксперт считает, что в обозримом будущем ситуация вряд ли изменится, потому что именно такой ответственный подход позволил греческим банкам без проблем пережить кризис 2008–2009 годов.

ОАЭ: кредиты для резидентов в некоторых проектах

Ипотечный рынок ОАЭ находится на стадии формирования. Законодательство, регулирующее эту сферу, не разработано до конца. Банки Эмиратов не предоставляют ипотечные кредиты россиянам без резидентской визы, работы или бизнеса в этой стране. Но некоторые банки (например, Mashreq Bank) выдают займы нерезидентам – гражданам арабских стран (Бахрейна, Катара, Кувейта, Саудовской Аравии), а также Великобритании и Индии.

У разных банков свой перечень проектов для кредитования. Ипотечные займы иностранцам выдаются только на приобретение объектов со статусом фригольд. Кредиты на строящиеся объекты доступны только гражданам ОАЭ.

Резиденты Эмиратов могут получить ипотеку по ставке 5–6%. Среди банков, кредитующих иностранцев,— Abu Dhabi Commercial Bank, Amlak, Barclays, Dubai Islamic Bank, Emirates NBD, Emirates Islamic Bank, HSBC, Noor Islamic Bank и RAK Bank.

Артем Пустовар, исполнительный директор компании Forest, предполагает, что условия кредитования в Дубае ужесточатся: «Это связано с резким ростом цен, вызванным тем, что 80% от общего количества покупателей — спекулянты. Согласно данным земельного департамента Дубая, по итогам трех четвертей 2013 года 80% сделок были совершены без участия банков, то есть за наличные. Сейчас выдаются кредиты до 85% от стоимости недвижимости. Чтобы вытеснить спекулянтов с рынка, с нового года планируется снизить максимальную сумму займа до 70%».

Таиланд: ипотека для работников и владельцев бизнеса

Нерезидентам (тем, у кого есть только туристические визы) не дают ипотечные кредиты на покупку недвижимости в Таиланде.

Местные банки выдвигают высокие требования. Иностранцы могут претендовать на сумму в размере 70% от стоимости дома или 60% от стоимости квартиры, если у них есть разрешение на работу и стаж не менее двух лет. Плюсом является брак с гражданином страны. Поскольку в Таиланде не налажен механизм проверки платежеспособности иностранцев, требуется иметь источник дохода на территории королевства. Кроме разрешения на работу и подтверждения доходов нужно предоставить справку об оценочной стоимости недвижимости, письмо от работодателя и выписки из банка за последние полгода.

Иностранные граждане могут получить ипотеку только в некоторых местах Таиланда — таких как Бангкок, Паттайя, Пхукет, Самуи, Хуахин и Чаам.

При кредите под залог покупаемой недвижимости ставка составляет около 7%. Но в местном банке также можно взять ссуду под залог уже имеющейся недвижимости в стране. В этом случае ставка ниже — около 3,5%, если ипотека берется на 10 лет.

Хорватия: ссуды для юридических лиц

С 2006 года россияне могут покупать недвижимость в Хорватии только на юридическое лицо, зарегистрированное в стране. Следовательно, ипотечные кредиты российским физическим лицам не выдаются. Собственником недвижимости становится хорватская компания, учредителем которой является россиянин. Чтобы фирма могла претендовать на ипотечный кредит, она должна реально функционировать, приносить прибыль, иметь финансовую историю.

Однако для покупки недвижимости, как правило, регистрируется компания-однодневка, которая не будет вести активную деятельность, поэтому в таком случае вероятность одобрения кредита близка к нулю.

Екатерина Календер, эксперт-консультант проекта Adria PRO, считает, что можно надеяться на улучшение ситуации с кредитованием в Хорватии, если российским физическим лицам будет открыт путь к покупке недвижимости в стране: «В последнее время эта тема активно обсуждается. В этом случае станут доступны существующие кредитные программы для иностранцев – физических лиц, например программы Erste Bank в Хорватии».

Черногория: ипотека только в одном банке

Большинство черногорских банков не предоставляют ипотечные кредиты иностранцам, и даже гражданам страны трудно добиться ссуды под залог недвижимости.

«Нежелание предоставлять ипотечные кредиты нерезидентам в целом и россиянам в частности обусловлено тем, что невозможно дистанционно оценить кредитоспособность иностранного заемщика. У местных банков нет доступа к достоверной информации о доходах физического лица, не говоря уже о доступе к бюро кредитных историй той или иной страны»,— говорит Антон Шамарин, управляющий партнер компании Value.One.

В Черногории доступ к нужной информации есть только у Черногорского коммерческого банка (Crnogorska Komercijalna Banka, CKB). Он выдает ипотечные кредиты гражданам России. Максимальная сумма кредита — 50% от стоимости недвижимости, средняя ставка — 7–8% годовых. (Точнее — от 6,49 до 8,49% плюс Euribor на 12 месяцев.)

По мнению Антона Шамарина, три фактора могут вызвать рост ипотечного кредитования в Черногории: «Если экономический цикл перейдет в фазу восстановления, можно ожидать роста аппетита к риску у местных банков и наращивания кредитных портфелей. Вторым фактором может стать приход на банковский рынок Черногории новых крупных игроков, которые имеют точки присутствия в других странах, в том числе в России, и смогут предоставлять банковские продукты нерезидентам аналогично тому, как делает сейчас CKB. Ну и наконец, Черногория движется по пути вступления в ЕС, что может позитивно сказаться на желании банков принимать риски в этом секторе недвижимости».

* * *

В странах, где ипотечный кредит взять трудно или невозможно, есть обходные пути:

• Можно взять кредит в российском банке под залог уже имеющейся недвижимости в России. Как правило, заграничные банки не выдают ипотеку под залог существующей недвижимости в другой стране и тем более не кредитуют российское жилье.
• При покупке первичной недвижимости иногда удобнее воспользоваться беспроцентной рассрочкой платежа в строительных компаниях. Она действует на весь срок строительства — это, как правило, 1–2 года.
• Получив вид на жительство или резидентскую визу, в большинстве стран можно без проблем оформить ипотеку.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru