Как получить кредит под залог имеющейся недвижимости за рубежом

До девальвации рубля 2014–2015 годов многие россияне покупали недвижимость за рубежом без привлечения кредита, поскольку у них были свободные средства. Сейчас эта недвижимость требует повышенных валютных расходов на содержание, а капитал, «замороженный» в объекте, не работает.

В такие моменты некоторые владельцы начинают в панике продавать зарубежное жильё, но есть и более выгодный вариант решения проблемы. Например, можно получить кредит под залог имеющегося жилья и вложить полученные деньги в коммерческий объект или ценные бумаги. Так у инвестора появится возможность не только покрывать расходы на содержание зарубежного жилья, но и получать прибыль.

Плюсы схемы

Схема кредитования под залог имеющейся недвижимости обладает рядом преимуществ:

• для получения дохода не нужно продавать или сдавать в аренду имеющийся объект: заложенная недвижимость остаётся у инвестора и он продолжает ей пользоваться;
• инвестор получает выгодные условия кредитования;
• можно приобрести недвижимость, в кредите на покупку которой банки часто отказывают (например, дом престарелых), или вложиться в другие классы активов.

Как получить кредит под залог

Схема кредитования под залог существующего жилья состоит из трёх этапов:

1. банк предоставляет кредит под залог имеющегося объекта недвижимости;
2. инвестор использует полученные в банке деньги для приобретения коммерческой недвижимости или других активов;
3. инвестор получает доход, который полностью покрывает текущие расходы на содержание жилья и обслуживание кредита, а в некоторых случаях —дополнительную прибыль.

Например, владелец жилья стоимостью 1 млн евро хочет освободить «замороженный» капитал и вложить его в доходную недвижимость. Для этого он берёт кредит под залог имеющегося жилья. Банк предоставляет ипотечный заём в размере 50% от стоимости имеющегося жилья (500 тыс. евро) под ставку 2% годовых. Инвестор использует полученные деньги для оплаты 50% стоимости коммерческой недвижимости, общая стоимость которой также составляет 1 млн евро. Оставшиеся 50% средств банк даёт под залог приобретаемой коммерческой недвижимости.

Средняя доходность коммерческой недвижимости — около 5,5% в год, соответственно, объект стоимостью 1 млн евро ежегодно приносит примерно 55 тыс. евро. В итоге инвестор не только покроет расходы на содержание имеющегося жилья (около 15 тыс. евро в год) и затраты на обслуживание кредита (20 тыс. евро в год), но и получит прибыль.

Стоимость объекта под залог

Получить кредит под залог для инвестиций в доходную недвижимость наиболее реально при наличии объекта стоимостью от 500 тыс. евро и выше, так как европейские ретейл-банки, как правило, либо не готовы рассматривать в качестве залога дешёвую недвижимость, либо их требования к заёмщику будут слишком высокими и трудновыполнимыми.

Условия кредитования

Брать кредит в Европе выгодно, поскольку банки выдают займы с низкой ставкой (около 2% годовых) на срок до 20 лет. Страны с самыми дешёвыми кредитами по состоянию на первую половину 2016 года — Австрия и Германия.

Куда обращаться

Не все кредитные учреждения предлагают услугу финансирования под залог имеющейся недвижимости.

«Процедура оценки при этой схеме похожа на процесс оценки при получении классической ипотеки, только в залог передаётся объект, которым уже владеет клиент. Несмотря на это, не каждый банк, предоставляющий ипотечное кредитование, готов финансировать покупку под залог существующего объекта. Так как у клиента уже есть недвижимость, то у него, скорее всего, есть и счёт в каком-либо местном банке. Туда и следует обращаться в первую очередь»,— рекомендует Кирилл Шмидт.

•

Tranio помогает в получении кредита под залог имеющейся зарубежной недвижимости. Наши консультанты готовы оказать поддержку на всех этапах выбора объекта и финансирования сделки.

Материал подготовлен специально для banki.ru

Юлия Кожевникова, Tranio