Краткое руководство по продаже недвижимости во Франции

По данным Нотариата страны (Notaires de France), в 2025 году на рынке вторичной недвижимости было заключено 916 тысяч сделок. При этом к середине 2025 года цены на жилье в среднем выросли на 2,5%. В условиях умеренно охлаждённого рынка 2025 года сроки продажи вторичной недвижимости во Франции увеличились до 4–9 месяцев.

Сравнение основных форматов продажи

Продажа недвижимости во Франции в частном порядке 

Часть сделок по продаже недвижимости во Франции на вторичном рынке совершается без привлечения риелтора. Как правило, речь идёт о небольших объектах или о квартирах в городах с устойчивым спросом. В таких случаях собственники нередко принимают решение реализовывать объект самостоятельно, рассчитывая сэкономить на комиссии агентства и ускорить процесс продажи.

Прежде чем принимать окончательное решение о продаже недвижимости в частном порядке, необходимо взвесить все преимущества и ограничения такого формата. Отказываясь от услуг риелтора, собственник принимает на себя обязательства по обеспечению юридических гарантий сделки, которые при посреднической продаже, согласно французскому законодательству, возлагаются на агента. Это означает, что именно продавец отвечает за достоверность информации об объекте, чистоту правового статуса, подготовку договора и корректность оформления всех этапов сделки.

Преимущества продажи без агентства

• отсутствие агентской комиссии;
• возможность прямого контакта между продавцом и покупателем;
• потенциальная возможность установить цену выше среднерыночной при удачном позиционировании объекта.

Недостатки и риски самостоятельной продажи

•  Расходы на рекламу объекта ложатся на продавца.
•  Личное участие в показах и согласование графиков с потенциальными покупателями.
•  Риск затяжной продажи — поиск покупателя может занять неопределённое время.
•  Необходимость самостоятельного оформления договора и контроля юридических этапов.
•  Вероятность не продать объект вообще, если цена завышена или объект недостаточно ликвиден.

Публичная продажа недвижимости через аукцион

Во Франции также предусмотрен ещё один формат частной реализации недвижимости — продажа через публичный аукцион. Как правило, объект выставляется на торги по инициативе владельца. Аукционная форма широко применяется при разделе собственности, в том числе в результате расторжения брака. Этот механизм позволяет в краткие сроки выйти из совместного владения и завершить спор по распределению имущества.

Этапы продажи недвижимости через аукцион

1. Нотариальная оценка объекта
   Перед выставлением объекта на торги в обязательном порядке проводится официальная нотариальная оценка недвижимости. Нотариус анализирует технические характеристики объекта, его юридический статус, фактическое состояние, а также ситуацию на локальном рынке. Оценка осуществляется с учётом рыночных сделок с аналогичными объектами и служит правовой основой для определения стартовой цены. От корректности этой процедуры зависит интерес со стороны покупателей и динамика торгов.
2. Установление стартовой цены
   После проведения оценки нотариус по согласованию с собственником устанавливает начальную цену объекта. К этой цене применяется минимальная скидка в размере 30%, которая используется как инструмент привлечения повышенного интереса со стороны потенциальных покупателей и формирования конкурентной среды на торгах. Стартовая цена не является окончательной стоимостью объекта, а служит отправной точкой для дальнейшего повышения ставок в ходе аукциона.
3. Формирование перечня расходов
   До начала торгов нотариус формирует полный и прозрачный перечень расходов, связанных с покупкой объекта. В него включаются стоимость нотариальных услуг, затраты на урегулирование режима совместного владения (если объект находится в долевой собственности), а также все издержки, которые по закону или договорённости ложатся на покупателя. Данный перечень носит официальный характер и предоставляется для ознакомления всем участникам аукциона заранее, что позволяет избежать финансовых споров после завершения торгов.
4. Публикация информации и организация показов объекта
   После подготовки всей документации информация о предстоящем аукционе публикуется в печатных изданиях и в сети Интернет. Указывается описание объекта, стартовая цена, условия участия и дата проведения торгов. Параллельно нотариус организует показы недвижимости для всех заинтересованных лиц. Потенциальные покупатели получают возможность осмотреть объект, оценить его состояние и принять окончательное решение об участии в аукционе.
5. Проведение аукциона
   Аукцион проводится в установленном месте — как правило, в нотариальной палате, здании мэрии либо непосредственно по адресу расположения объекта недвижимости. В день торгов участники обязаны передать нотариусу банковский чек в размере залога, пропорционального стартовой цене объекта. Этот залог подтверждает серьёзность намерений участника и используется как гарантия выполнения обязательств в случае победы. Торги проходят в открытой форме, а победителем признаётся участник, предложивший максимальную цену.

Победителем аукциона признаётся участник, предложивший наибольшую цену к моменту его завершения. Окончательное решение о продаже принимается с установленной законом десятидневной отсрочкой. В течение этого срока любой из участников вправе увеличить цену на 10%, после чего она становится стартовой для повторных торгов. Если в течение десяти дней новая цена не устанавливается, победитель обязан оплатить покупку в течение 45 дней.

Продажа недвижимости при помощи риэлтора

В 2025 году, по оценке FNAIM, до 75% сделок на вторичном рынке во Франции совершается с участием риелторов, что связано с усложнением сделок, изменением условий кредитования и ростом юридических рисков.

При поиске и выборе подходящего риэлтора полезно учесть следующие факторы:

• стоимость услуг агента;
• уровень, на котором покупатель владеет французским языком;
• близость офиса агентства от объекта недвижимости;
• доступность агента для информационных запросов;
• опыт и репутацию агента;
• маркетинговую стратегию агента;
• оценочную стоимость недвижимости, которую определяет агентство;
• репутацию агентства;
• охват аудитории на сайте агентства;
• экспертизу и дополнительные услуги, которые предлагает агентство.

Заключение контракта с агентом

С агентом заключается письменный контракт (mandat de vente). Без него риэлтор не имеет права на комиссионное вознаграждение. Контракты бывают простыми (mandat de vente simple) и эксклюзивными (mandat de vente exclusif). Эксклюзивный контракт заключают только с одним агентом, который имеет право на комиссионные, даже если недвижимость после заключения контракта продается частным способом.

Существуют также смешанные контракты (mandat de vente semi-exclusif). В них собственник предоставляет эксклюзивные права единственному риелтору, но оставляет за собой право продавать недвижимость в частном порядке. Тем не менее, если недвижимость продается самостоятельно покупателю, которого представил агент, последний будет иметь право на вознаграждение. 

Что фиксируется в контракте с агентом?

• Персональные данные продавца
• Официальные данные и контакты агентства недвижимости, которое отвечает за продажу
• Подтверждение права собственности на недвижимость
• Цена объекта
• Размер агентского вознаграждения
• Срок действия контракта

В отличие от неэксклюзивных контрактов, которые могут продлеваться автоматически, эксклюзивные контракты должны продлеваться каждые три месяца. Уведомление о расторжении контракта направляется почтой за 15 дней.

Контракт следует отличать от простой записи, которая используется агентом для подтверждения того, что он представил объект потенциальному покупателю (bon de visite). Сама по себе она не дает права агенту на комиссионные.

Если контракт заключен за пределами офиса агента (hors établissement), собственнику дается 14-дневный период, в пределах которого он вправе расторгнуть контракт. Это называется правом отвода (délais de rétractation). Условия отвода определяются в контракте.

В некоторых случаях агент может выступать от лица собственника и покупателя одновременно. При таком двойном контракте комиссию риелтору выплачивают обе стороны.

Требования к квалификации агента

По законам страны, чтобы предоставлять услуги, связанные в том числе с продажей недвижимости во Франции, риэлтор должен иметь профессиональную карту (carte professionnelle) или свидетельство о том, что он является представителем зарегистрированного агента. Профессиональные карты удостоверяют квалификацию агента, выдаются на три года и бывают двух типов: для продажи недвижимости и коммерческих комплексов (transactions sur immeubles et fonds de commerce) или для сдачи объектов в аренду (gestion immobilière).

Самозанятые агенты (mandataire immobilier) не имеют профессиональной карты и действуют от лица риэлтора, имеющего такой документ. Они не вправе заключать договоры купли-продажи и открывать депозитные счета. Это делает обладатель профессиональной карты, от имени которого они выступают.

О комиссионном вознаграждении агенту

В контракте с агентом обязательно закрепляется размер комиссионных (honoraires). В нем также устанавливается, какая из сторон – продавец или покупатель – выплачивает гонорар агенту. Если вознаграждение выплачивает покупатель, в объявлении о продаже указываются две цены: одна включает стоимость услуг агента с учетом налогов, другая — нет. Если гонорар агента выплачивает продавец, то в объявлении может быть указана только стоимость объекта. Если же комиссионные выплачиваются совместно, то в объявлении прописываются условия выплаты агентского вознаграждения.

Тем не менее выплата комиссионных покупателем при продаже недвижимости во Франции может быть юридически гарантирована только в случае, если покупатель сам принимает такое условие. Это определяет контракт между продавцом и агентом. Такая ситуация может быть выгодна для покупателя, поскольку тогда выплата агенту вычитается из цены продажи, которая облагается гербовым и нотариальным сбором (платит покупатель).

Размер вознаграждения продавец согласовывает с агентом. Уровень комиссионных колеблется от 4 до 10% от цены продажи. При этом, чем ниже стоимость недвижимости, тем дороже обойдутся услуги риэлтора. Cредняя величина комиссионных при продаже недвижимости во Франции в 2025 году составит около 5%.

Агентское вознаграждение выплачивается после закрытия сделки с покупателем, которого представил агент. Если условия контракта выполнены, но сделка не закрывается, агент в зависимости от обстоятельств, из-за которых сделка не состоялась, имеет право на выплату комиссии или на возмещение убытков.

Описание имущества

Французское законодательство не устанавливает точных стандартов описания недвижимости. По правилам продажи имущества в зданиях (Loi Alur), которые находятся в общей собственности, объявление о продаже должно содержать наиболее общие сведения об объекте, такие как тип имущества, состояние, планировка, площадь, класс энергоэффективности. 

Поскольку агентам обычно не предоставляются исключительные права на продажу недвижимости во Франции, им выгодней ограничиться кратким описанием объекта. 

Предпродажное техническое обследование недвижимости

Обязательная часть подготовки недвижимости к продаже — диагностика технического состояния здания (Dossier de Diagnostic Technique). Результат диагностики прилагают к договору купли-продажи. Расходы на ее проведение оплачивает продавец. Отсутствие диагностики может снизить цену продажи или даже стать поводом для отказа покупателя заключать сделку. 

Продавцу важно иметь в виду, что оценка энергоэффективности должна содержаться в объявлении о продаже. Но полная диагностика на раннем этапе усложняется тем, что срок действия некоторых отчетов составляет не более шести месяцев. Поэтому к моменту продажи они могут быть просрочены. Продавцу также следует убедиться, что оценщик имущества аккредитован Французским комитетом по аккредитации (COFRAC). Эксперты Notaires de France советуют обратиться одновременно к нескольким специалистам. 

Продавец готовит ряд документов.

• Обследование на наличие асбеста. Оно проводится для любой недвижимости, которая получила разрешение на строительство ранее 1 июля 1997 года. Срок действия отчета не регламентирован.
• Обследование на наличие свинца в лакокрасочном покрытии. Проводится для всех объектов, построенных до 1949 года. Обследование действительно один год.
• Обследование на наличие термитов и других насекомых-вредителей. Проводится по согласованию с местной администрацией только в определенных регионах Франции. Обследование действует шесть месяцев.
• Отчет об энергоэффективности объекта. Имеет только осведомительный характер и не может быть использован покупателем в качестве основания для расторжения договора. Срок действия отчета — десять лет.
• Отчет о природных и техногенных рисках, которым подвержено имущество. Необходим только для имущества тех областей Франции, на которые распространяется действие Плана по предупреждению природных рисков (Plan de Prévention des Risques Naturels). К нему также прилагаются сведения о прошлых страховых случаях, наступивших из-за стихийных бедствий. Продавец обязан отдельно указать, получал ли они ранее страховые компенсации. Отчет действует шесть месяцев.
• Диагностика внутреннего газопровода. Проводится в тех случаях, когда газовое оборудование старше 15 лет. Действительна три года.
• Отчет о состоянии электрооборудования. Необходим, если электропроводка проложена более 15 лет назад. Действует три года.
• Отчет о состоянии септической емкости. Обследование проводится, если объект не подключен к центральной канализации. Если септик не соответствует требованиям, исправить это в течение года. 

С 1 июля 2018 года в отчетность о состоянии выставленной на продажу французской недвижимости также нужно включать информацию о рисках, связанных с наличием радона в помещениях.

Составление договора купли-продажи

Результатом переговоров между покупателем и продавцом недвижимости является подписание предварительного соглашения. Этот этап предшествует тому моменту, когда купчую заверит нотариус, сделка будет объявлена завершенной, и состоится передача ключей новому владельцу.  Существует два типа предварительных соглашений о продаже французской недвижимости: одностороннее обязательство о продаже (Promesse Unilatérale de Vente) и предварительная договоренность о купле-продаже объекта недвижимости (Compromis de Vente). 

Одностороннее обязательство о продаже требует от продавца зарезервировать объект недвижимости для конкретного покупателя, который должен оставить залог в размере от 5 до  10% от стоимости недвижимости, чтобы показать серьезность своих намерений. Этот тип соглашения предоставляет бо́льшую свободу действий покупателю. В течение 10 дней с момента получения обязательства о продаже недвижимости на руки покупатель вправе отказаться от совершения покупки без потери залога. 

В  случае если покупатель решает отказаться от приобретения недвижимости позже чем через 10 дней, продавец получает  сумму залога в качестве компенсации. Залог хранится на эскроу-счете (например, у нотариуса). Одностороннее обязательство о продаже непременно должно быть заверено нотариально. Оно обязательно к подписанию, если сделка заключается без участия посредника. 

Более предпочтительным вариантом для продавца  является предварительная договоренность о купле-продаже объекта недвижимости (Compromis de Vente) , так как её условия обязательны для выполнения обоими участниками соглашения. Последнее обстоятельство позволяет обезопасить проведение сделки с точки зрения продающей стороны. Такой документ наиболее близок к договору купли-продажи.

Как и  финальный договор, предварительная договоренность может содержать одно или несколько отлагательных условий (condition suspensive). Ими могут быть получение ипотечного кредита, разрешение на планирование, покупка прилегающих земель и др. Предварительная договоренность о купле-продаже не может быть аннулирована в связи с отказом покупателя от приобретения недвижимости в десятидневный срок или невыполнением отлагательных условий.

Договор купли-продажи готовится агентом или нотариусом. Если продавец привлекает также своего нотариуса к оформлению сделки, сумма гонорара не удваивается, а делится между обоими нотариусам. 

Требования к раскрытию информации

Закон запрещает скрывать от покупателя важную информацию при продаже недвижимости во Франции. Нарушение этого запрета может стать причиной аннулирования сделки или привести к возмещению потерь покупателю. Перечислим основные требования по раскрытию информации.

• Скрытые дефекты (vice caché). Это понятие не имеет точного юридического определения во французском законодательстве. Согласно судебной практике, скрытыми дефектами признаются значительные неисправности, о которых продавец знал при продаже и которые стали бы поводом для покупателя не заключать сделку или настаивать на снижении цены, если бы продавец сообщил о них до сделки.
• Площадь. Согласно Закону Карреза (loi Carrez), продавец квартиры, которая находится в общей собственности, обязан указать в договоре купли-продажи точную общую площадь. Если будет установлено, что реальная площадь отличается более чем на 5% от заявленной при продаже, то сделка может быть аннулирована. Продавец может провести измерения самостоятельно или нанять специалиста. Продавец также обязан раскрыть любую существенную информацию, которая касается разрешений на планировку.
• Сервитуты (ограничения по использованию). После установления сервитута он применяется в пользу имущества, а не конкретного собственника. Обычно он обязателен для будущих владельцев. Также продавец должен сообщить покупателю о наличии ипотечных кредитов или залогов.
• При продаже земли под застройку продавец обязан сообщить покупателю точные сведения о границах участка и предоставить информацию о градостроительных правилах по этому участку.

Международный брокер недвижимости Tranio поможет продать объекты во Франции и предоставит консультации по интересующим вопросам.

Оставить заявку