Краудфандинг в недвижимость: 12 крупнейших платформ Европы и США

Сложно поверить, насколько не нова идея краудфандинга на самом деле: ещё в 1997 году британская рок-группа Marillion собрала через онлайн-платформу 60 тыс. долл. — так фанаты обеспечили музыкантам тур в США.

Отличие современного краудфандинга — он даёт возможность заработать обеим сторонам. Рынок коллективных инвестиций в недвижимость устроен довольно просто: онлайн-платформы собирают инвесторов для реализации проектов аренды, реновации или строительства объектов, а те приобретают доли компаний или предоставляют займы, взамен получая процент от прибыли.

Почему эта схема инвестиций становится всё популярнее? В отличие от других инструментов, краудфандинговые платформы открыты для инвесторов с небольшим бюджетом. Они не требуют участия вкладчика в управлении активом. В среднем, они приносят доход выше, чем ряд других инструментов (например, ценные бумаги, депозиты или сырьевые товары). Интернет делает доступ к коллективным инвестициям максимально простым. По данным Preqin, за последние три года объём привлечённых средств в глобальные закрытые фонды недвижимости увеличивался в среднем на 11% в год.

Tranio предлагает обзор крупных краудфандинговых платформ на рынках недвижимости Великобритании, Германии, Испании и США.

Великобритания

Property Moose (Ливерпуль)

«Инвестируй онлайн. Когда угодно, где угодно», — так просто объясняет преимущества краудфандинга британская платформа Property Moose. Ориентированная в первую очередь на британцев, компания не исключает возможности сотрудничества с иностранцами (кроме граждан США). Платформа рассчитана на инвесторов с любым бюджетом: от 10 фунтов стерлингов до нескольких сотен тысяч. Сервисом Property Moose пользуются больше 26 тыс. человек.

Как правило недвижимость, в которую вкладывает инвестор, принадлежит компании, созданной специально для этого проекта (SPV). Он, наряду с другими участниками SPV, участвует в принятии стратегических решений: например, в вопросах заселения или выселения арендатора. Инвестор, в обмен на инвестиции, получает долю в SPV, которую он может продать в любое время в рамках этой же платформы. Большинство проектов рассчитаны на срок от 12 до 18 месяцев.

На каждом этапе такого вида инвестиций участник облагается сборами: при покупке доли SPV 5% от вклада идут на оплату расходов, связанных со сбором средств, проведением Due Diligence и структуризацию сделки. Из ежемесячного дохода от аренды вычитается 10,5% на оплату услуг управляющей компании. При продаже недвижимости инвестор выплачивает 15% сбор от полученного дохода, при перепродаже своей доли в SPV — 15% от её стоимости. В проектах, где инвестор не покупает долю компании, а предоставляет ей кредит, он освобождается от сборов платформы.

Property Partner (Лондон)

В октябре 2015, первый год запуска сайта Property Partner, краудфандинговая платформа установила рекорд, собрав больше 843 тыс. фунтов стерлингов за 10 минут. В проектах Property Partner также могут участвовать граждане любой страны, кроме США. Сегодня на сайте зарегистрировано больше 10 тыс. пользователей.

Property Partner специализируется на инвестициях в студенческие апартаменты: квартиры-студии или резиденции с общими кухней, обеденной зоной и гостиной. Отношения с инвесторами строятся по той же схеме: покупка доли в SPV (комиссия при покупке составляет 2,5% с учётом гербового сбора) приносит участнику ежемесячный доход от аренды в 3,4% на вложенный капитал. Из них 10,5% выплачиваются Property Partner, которая управляет объектом и сдаёт его в аренду. С учётом роста капитализации доходность проекта повышается до 4,3%.

Важное отличие этой платформы — отсутствие сбора при продаже доли SPV. Как уверяют создатели, в среднем этот процесс занимает 4,7 дней. Есть другой вариант выхода из проекта: каждые пять лет платформа предлагает выкуп доли по цене, установленной независимым оценщиком.

Ещё одна опция, которую предлагает инвесторам Property Partner — вклады в потенциальные проекты, которые ещё не приобретены платформой. Деньги на них снимаются с аккаунта инвестора на платформе, но не с реального счёта — до тех пор, пока не будет собрана полная сумма за проект. В таких проектах инвестор получает ежемесячный доход в 5% в течение двух лет.

Интересы инвесторов защищает британская программа компенсаций FSCS (Financial Services Compensation Scheme), а деятельность самой платформы регулируется Управлением по финансовому регулированию и надзору Великобритании (FCA).

The House Crowd (Олтрингем)

The House Crowd называют себя первой краудфандинговой платформой в мире: основанная в 2011, к ноябрю 2017 компания реализовала почти 340 проектов, собрав для них больше 60 млн фунтов стерлингов.

Участвовать в проектах The House Crowd может не только физическое лицо, но и товарищество, закрытое акционерное общество, траст или государственный орган. Платформа открыта для всех иностранных инвесторов, кроме граждан США. Сумма инвестиций начинается от 1 тыс. фунтов стерлингов.

У участников The House Crowd есть два варианта получения дохода: покупка доли в компании, которая владеет недвижимостью для сдачи в аренду, или выдача займа по ставке 8–10% для кредитования других физических лиц и 10–13% — для финансирования проектов девелопмента. Срок таких проектов обычно колеблется от 6 до 18 месяцев. Если участие в SPV подразумевает выплату регистрационного сбора в 5%, то кредитор не облагается никакими пошлинами со стороны платформы.

Модераторы The House Crowd проводят тщательную проверку объектов, каждый проект получает оценку RICS. Однако они неоднократно предупреждают посетителей сайта о рисках, связанных с капитализацией и ликвидностью объектов. Участники платформы не защищены программой FSCS.

Германия

Exporo (Гамбург)

С момента запуска онлайн-платформы компания Exporo реализовала почти 80 проектов, собрав больше 100 млн евро, 16,5 млн из которых были выплачены её участникам. Стартовая сумма вкладов начинается с 500 евро, срок инвестиций — 2–3 года. Участие в проектах Exporo доступно для иностранцев, которые могут пользоваться версией сайта на английском языке.

В отличие от британских компаний, работу Exporo оплачивают не инвесторы, а владельцы проектов, что делает её полностью бесплатной для пользователей платформы.

Вклад оформляется как мезонинный кредит: инвестор предоставляет девелоперу заёмный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и право на часть прибыли проекта. Мезонинный кредит — это субординированный кредит второй очереди (после банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей в проекте. Средства, собранные на Exporo, идут на реализацию проектов реновации и строительства коммерческой и жилой недвижимости в Германии. Доходность проектов Exporo колеблется в пределах 5–6% годовых.

Zinsbaustein (Берлин)

Относительно молодая краудфандинговая платформа Zinsbaustein за полтора года работы реализовала 13 проектов, а общий объём привлечённых средств составил больше 15 млн евро.

По условиям платформы, физические лица могут инвестировать с Zinsbaustein капитал размером от 500 евро до 10 тыс. евро (при условии, если у инвестора есть активы на сумму 100 тыс. евро или если сумма инвестиций не превышает удвоенную сумму среднемесячного чистого дохода), а сумма для юридических лиц не ограничена. Участие иностранных инвесторов не оговаривается, сайт доступен только на немецком языке.

Вклады участников Zinsbaustein оформляются как мезонинный кредит. Создатели платформы предупреждают о возможных рисках: кредит инвесторов является необеспеченным и гасится только после несубординированных долговых обязательств. Утешением в негативном сценарии может служить то, что потери инвестора ограничены суммой внесённого вклада.

Как правило, проекты платформы представляют собой реновацию и строительство микроапартаментов и коммерческой недвижимости в Германии. Срок инвестиций — 1–3 года, доходность — 5,25%. Услуги Zinsbaustein являются бесплатными для инвесторов.

Zinsland (Гамбург)

Из 37 проектов, реализованных Zinsland с 2015 года, 22 были выполнены в этом году. Объём привлечённого капитала — больше 27 млн евро.

Как и две другие немецкие платформы, Zinsland оформляет вложения участников как мезонинные кредиты и финансирует свою деятельность только за счёт владельцев проектов, а не инвесторов. Доходность в 5-7% объясняется довольно высокими рисками для инвесторов и тем, что платформа сотрудничает с девелоперами напрямую: они получают капитал инвесторов в 100% объёме. Срок вложений — 1–3 года.

Инвесторы предоставляют мезонинный кредит для реализации проектов реновации и строительства микроапартаментов в Германии. Как правило, сумма инвестиций составляет от 500 евро до 10 тыс. Инвесторы с капиталом от 25 тыс. евро могут участвовать в клубных сделках. Организаторы не уточняют, могут ли в проектах принимать участие иностранные инвесторы, а сайт доступен только на немецком языке.

Испания

Housers (Мадрид)

«А что, если мы создадим платформу с портфелем недвижимости, где сможет инвестировать любой человек с бюджетом от 50 евро?» — именно с этого вопроса началась история Housers в 2015 году, по крайней мере, так утверждает один из её основателей, Тоно Брусола. За это время платформа реализовала 86 проектов, собрав для них больше 34 млн евро.

В фокусе компании — коммерческая и жилая недвижимость в центральных районах крупных городов Европы (большинство проектов сосредоточены в Барселоне, Мадриде и Милане). Участники платформы покупают доли компании или предоставляют заём для строительства и реновации квартир. Инвесторы могут получать доход с продажи объекта или сдачи его в аренду. Доходность значительно различается от проекта к проекту. Средний срок вложений — 1 год.

Потолок инвестиций для большинства участников платформы — 3 тыс. евро для одного проекта или 10 тыс. евро для одного года. Более крупные суммы доступны для инвесторов с годовым доходом выше 50 тыс. евро (для юридических лиц общая стоимость активов должна быть больше 1 млн евро).

За свои услуги Housers получает 10% от прибыли инвесторов.

Inveslar (Барселона)

Совсем молодая платформа Inveslar, запущенная в 2016 году, уже успела реализовать 9 проектов, собрав для них почти 2 млн евро.

Участником платформы может стать любой совершеннолетний гражданин Испании или другой страны при условии, если у него есть идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Inveslar не сотрудничает с некоторыми странами Азии, Ближнего Востока и Океании.

Inveslar предлагает участникам два варианта инвестиций: покупка объекта, его реконструкция и перепродажа по более высокой цене через 12 месяцев или его сдача в аренду и продажа через 3 года. Минимальный порог инвестиций зависит от проекта и варьируется от 100 евро до 3 тыс. Участники краудфандинговой платформы покупают доли компании, созданной для реновации квартир в Барселоне. Срок инвестиций — 1–3 года.

По данным блога Jeangalea.com, Inveslar финансирует свою деятельность за счёт инвесторов: участники платят 4% от суммы инвестиции за участие в проекте, 10% от арендного дохода при сдаче объекта в аренду и 2% от его финальной цены при продаже.

Privalore (Барселона)

Privalore называет себя первой краудфандинговой платформой в Испании. Сайт, запущенный под названием Bricktal в 2014 году, к осени 2017 объединил больше 1 тыс. инвесторов, которые вложили в его проекты около 3 млрд евро. В отличие от большинства платформ, Privalore является инвестором собственных проектов, вкладывая минимум 65% от необходимого капитала. «Если друг предлагает вам инвестировать в перспективный проект, разве вы не спросите, сколько он сам в него вложил?» — обращается Privalore к пользователям.

В проектах Privalore может участвовать любой человек или компания с расчётным счётом в банке, принадлежащем стране Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), иностранцы должны иметь идентификационный номер NIE.

Размер вкладываемого капитала начинается от 1 тыс. евро. Privalore специализируется на реновации квартир в центре Барселоны и Мадрида. Средний срок инвестиций — 8 месяцев: 2 месяца заложены на реконструкцию объекта и 6 месяцев — на его продажу. Средняя доходность проектов — 17,6%. Комиссия Privalore составляет около 4% от цены продажи объекта: сокращение числа посредников позволяет компании уменьшить сбор для инвесторов в большинстве проектов.

США

RealCrowd (Пало-Альто, Калифорния)

«RealCrowd — для серьёзных инвесторов», — заявляют создатели платформы. Партнёрами RealCrowd могут стать только компании с опытом на рынке не менее 10 лет и с объёмом транзакций от 50 млн евро. Фокус платформы — коммерческая недвижимость (которая, по мнению её создателей, выгоднее любого другого инструмента инвестиций): офисы, ретейл, многоквартирные дома и промышленные помещения.

Участникам платформы предлагается предоставить кредит, купить доли компании или вложить деньги в фонд для реализации разных инвестиционных стратегий (Core, Core Plus, Value Added, Opportunistic). Сервис RealCrowd бесплатен для инвесторов.

RealCrowd позволяет участвовать в проектах только аккредитованным инвесторам — физическим лицам, ежегодный доход которых в последние два года превышает 200 тыс. долл., или они владеют капиталом от 1 млн долл. Принимать ли иностранцев — решают спонсоры конкретных проектов.

Срок инвестиций начинается от 1 года. Отличием RealCrowd от других платформ является то, что инвесторы не могут выйти из проекта до его окончания.

Realty Mogul (Лос-Анджелес)

История Realty Mogul начинается в 2013 году. с тех пор платформа собрала около 300 млн долл., профинансировав больше 350 объектов недвижимости.

У участников Realty Mogul есть два варианта инвестиций: предоставление займа, обеспеченного объектом недвижимости, который будет приносить ему прибыль по фиксированной ставке в течение нескольких месяцев или лет, или покупка долей недвижимости: многоквартирных домов, офисных зданий, складов и торговых центров — в этом случае инвестор получает доход от аренды и последующей продажи объекта через несколько лет. В большинстве случаев инвестор не может перепродать свою инвестицию.

Realty Mogul работает с аккредитованными и неаккредитованными инвесторами, банками, семейными офисами с бюджетом от 1 тыс. долл. На сайте не уточняется, готова ли компания работать с иностранными инвесторами. По информации портала Investmentzen, за свои услуги Realty Mogul берёт около 1–2% от вложенного капитала.

RealtyShares (Сан-Франциско)

Платформа RealtyShares профинансировала больше тысячи проектов, собрав для них примерно 500 млн долл. В портфолио компании — объекты в 220 городах 35 штатов США.

Так же, как и две другие американские платформы, RealtyShares предлагает инвестору стать кредитором объекта, получая фиксированный доход в 8-9% годовых, или купить долю объекта и получать доход с аренды и его перепродажи через полгода или пять лет. Как рассказал в интервью порталу Yalantis один из основателей платформы Нав Атвал, минимальный порог вложений составляет 1 тыс. долл.

Принять участие в проектах RealtyShares могут аккредитованные инвесторы и инвестиционные фонды. Инвесторы, купившие доли в проектах платформы, должны ежегодно отдавать платформе 1% от вложенной суммы. Размер комиссии при предоставлении займа обсуждается индивидуально.

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для Promdevelop.ru