Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости

На развивающихся рынках мезонинное финансирование до сих пор находится на стадии зарождения, однако в Европе сегодня каждый четвертый девелоперский проект реализуется с использованием мезонинного финансирования.

Мезонин — это кредит, который инвестор предоставляет компании для реализации того или иного проекта: разработки участка, строительства или расширения портфеля арендных объектов. Для компаний это что-то среднее между банковским кредитом и прямыми инвестициями. Отсюда происходит и название: от итальянского «mezzanino» — «средний, промежуточный». Кстати, название надстройки к дому с балконом также произошло от этого слова.

У мезонина есть срок, возвратность и понятные выплаты. В отдельных случаях инвестор может претендовать не только на проценты по кредиту, но и на часть прибыли компании, которую кредитует.

Финансовые структуры мезонинов

• кредит в акционерный капитал со вторичным залогом активов и поручительством операционных компаний;
• проектный бридж застройщику — краткосрочный кредит до получения другого финансирования;
• покупка доли в капитале компании с отдельным классом акций, колл-опционами, различными варрантами — правами купить акции компании

Как погашается мезонинный кредит

В очереди выплат мезонин всегда стоит на втором месте после банковского кредита, однако имеет приоритет перед акционерным капиталом. Только после всех выплат компания сама получает права на остаток прибыли.

Возможные схемы выплат инвестору

• фиксированный процент, который выплачивается регулярно;
• отложенный процент (Pay in Kind — PIK), который выплачивается в конце периода, но капитализируется раз в год;
• выплаты, которые позволяют участвовать в приросте стоимости компании. Такое участие может быть структурировано через опционы, варранты или номинальные варранты. Это позволяет приобрести 1–5% доли компании. Однако такой вариант Tranio рекомендует только опытным инвесторам.

Какие преимущества получает инвестор

Хороший доход. В среднем инвестор получает доходность на уровне 8–10% годовых в валюте. Это в полтора-два раза больше, чем доход от арендного бизнеса в Европе.

Пассивный доход. Всеми операционными проблемами, связанными с реализацией и управлением проектами, занимается компания, привлекающая финансирование. 

Дистанционная инвестиция. Инвестировать в мезонины можно удаленно с любого счета — российского или зарубежного. Не нужно открывать структуры за рубежом и уведомлять российскую налоговую о КИКах.

Что получают компании

Мезонинное финансирование позволяет компании снизить издержки и повысить рентабельность собственного капитала. Когда компания организовывает структуру капитала за счет использования большего кредитного плеча, стоимость капитала (WACC) уменьшается, а рентабельность собственного капитала (ROE) увеличивается.

Когда банковского финансирования недостаточно, компании привлекают мезонины в двух случаях:

1. когда использовать собственный капитал дорого,
2. когда собственного капитала не хватает.

Какие проекты бывают и в чем разница

Есть два типа проектов, которые привлекают мезонинные кредиты: девелоперские и арендные. Арендные проекты подходят начинающим инвесторам с небольшим капиталом. Девелоперские потребуют от инвестора крупных вложений и серьезной экспертизы в девелопменте.

Примеры актуальных проектов

Инвестиции в фонд жилой недвижимости в Германии

Мезонин в проект строительства многоквартирного дома в Лейпциге

На сегодня Tranio предлагает 4 мезонинных проекта в Германии

Все проекты прошли проверку и находятся на разных стадиях реализации.

Чтобы ознакомиться со всеми проектами, оставьте заявку. Наши консультанты перезвонят вам в рабочее время.

Оставить заявку

Как выбрать надежный мезонинный проект самостоятельно

Оценить себестоимость и цену продажи проекта. Часто девелоперы занижают издержки на проект и оптимистично завышают цену продажи. Для инвестора это значит, что риск выше, чем об этом говорит девелопер. Поэтому в первую очередь нужно оценить финансовые модели проектов, себестоимость строительства и цену продажи.

Оценить арендатора или оператора. Арендатор должен справляться со своими обязательствами. Чтобы оценить арендатора, нужно проанализировать договор и экономику проекта — заполняемость, ставки, затраты на управление и т.д. Проект можно рассматривать, если экономика проекта позволяет арендатору выплачивать проценты за мезонин, а договор составлен не менее, чем на срок мезонинного кредита.

Оценить структуру капитала. Сумма акционерного капитала в проекте должна быть не меньше мезонинного кредита. Идеальное распределение средств при мезонинном финансировании: 60% — банковский кредит, 20% — акции компании, 20% — мезонин.

Какие риски несет инвестор

Важно понимать, что риск и доходность всегда прямо пропорционально связаны между собой. В случае с мезонином инвестор получает возможность заработать значительную доходность на капитал, и тут необходимо понимать природу этой доходности. За счет того, что мезонинное финансирование призвано заместить долю акционерного капитала, которую иначе был бы вынужден положить девелопер, инвестор получает как высокую доходность, которой по сути делится девелопер, так и соотносимые с этим риски. 

Самый главный риск связан с тем, что в очереди обязательств девелопера инвестор не занимает первое место. Он не может претендовать ни на доходность, ни на  возврат вложенных средств до тех пор, пока не будут исполнены все впереди идущие обязательства, например, банковский кредит.

Если в проекте что-то идет не так, изначально под риск попадет капитал девелопера, затем мезонин. В самом крайнем случае это может привести к частичной или даже полной потере капитала инвестора, но для этого в первую очередь должен целиком сгореть капитал девелопера. Именно по этой причине мы уделяем пристальное внимание как анализу структуры капитала, так и экономике проекта в целом. 

Чем может помочь Tranio

Tranio являемся активным игроком на рынке трансграничных инвестиций в недвижимость и стремится обеспечить частным инвесторам доступ к доходным мезонинным проектам в Европе и США.

Мы общаемся с девелоперами и фондами, оцениваем проекты и предлагаем инвесторам только те, которые отвечают нашим критериям безопасности. Это означает, что проект находится на понятной стадии, у него сильная, прозрачная экономика и понятные стабильные выплаты.

Помощь специалиста

Если у вас есть вопросы по инвестициям в мезонины, отправьте заявку.

Наш специалист перезвонит вам в рабочее время и поможет во всем разобраться.

Отправить заявку

Автор: Александр Волик