Мифы и реальность о зарубежной недвижимости

Информация, которую покупатели получают о недвижимости за рубежом, далеко не всегда соответствует реальности. Эксперты Tranio.Ru составили список самых распространённых мифов о зарубежных рынках недвижимости, а наши партнёры помогли разобраться, как же обстоят дела на самом деле.

Миф № 1: после кризиса недвижимость подешевела повсеместно, и сейчас даже на горячих рынках можно найти объекты за бесценок.

Реальность: дешёвая недвижимость бывает, но она почти всегда требует капитального ремонта или вообще непригодна для жизни.

Часто риелторы получают заявки от клиентов, которые рассчитывают приобрести хороший объект по низкой цене. При этом покупателей сложно убедить, что качественных и одновременно дешёвых объектов на рынке нет.

Риелтор в компании Coldwell Residential Brokerage Илья Битков рассказывает о ситуации в США: «Публикации в стиле “В регионе N возможно получить дом за 10 тыс. долларов” или “Банки прощают долги неплатёжеспособным заёмщикам” сделали своё дело. Сейчас мне регулярно приходят заявки на покупку недвижимости стоимостью от 50 до 100 тыс. долларов. Приобрести дёшево возможно, однако качество такого жилья часто может не соответствовать ожиданиям клиента. Кроме того, инвестиционная привлекательность объекта также находится под вопросом».

Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке Испании. Директор департамента по связям с представительствами компании Leanga Costablanca Юрий Константиновский говорит: «В наше агентство недвижимости часто обращаются граждане стран СНГ, которые уверены в том, что хорошую квартиру вблизи моря можно запросто купить по цене “Жигулей”. Есть и те, кто считают, что нужную недвижимость можно приобрести за полцены. Стоит только обойти десяток агентств».

В реальности же за хорошую квартиру на испанских курортах придётся выложить не меньше 100–150 тыс. евро. Цены на виллы в новых комплексах на Балеарских островах начинаются от 1,6 тыс. евро/м². И от покупателей, среди которых много россиян, китайцев и американцев, нет отбоя.

Миф № 2: Процедура покупки и содержание дешёвой недвижимости обходятся недорого.

Реальность: бюджетная недвижимость не значит доступная.

Для покупателей, которые плохо знакомы с рынком и собираются покупать объект в бюджетном сегменте, расходы на заключение сделки могут оказаться неожиданно высокими.

В США для сделок на сумму от 50 до 300 тыс. долларов предусмотрен стандартный тариф на процедуры, связанные с оформлением. «Получается, что при покупке дешёвой недвижимости расходы на оформление в соотношении со стоимостью объекта гораздо выше, чем при покупке дорогого жилья»,— добавляет Илья Битков.

Также не стоит забывать об оплате за обслуживание. «К примеру, стоимость коммунальных услуг в США по российским меркам довольно высокая. И рассчитывая на покупку квартиры стоимостью 50–75 тыс. долларов, можно “обжечься” об её обслуживание в 250–300 долларов в месяц,— отмечает Илья Битков.— В то же время при покупке более дорого объекта квартплата будет выше, но по отношению к стоимости объекта она не будет такой внушительной: так, за квартиру стоимость 400 тыс. долларов владелец будет платить около 500–700 долларов в месяц».

Кроме того, что стоит выяснить во сколько обойдется ежегодный налог на недвижимость, поскольку в большинстве стран ставка зависит от местоположения объекта. Так, в США в Нью-Мексико собственники платят по ставке в 7,07%, а в соседнем Техасе — 4,78%.

Миф № 3: всегда можно обойтись без помощи профессиональных риелторов, ведь вся необходимая информация есть в Интернете.

Реальность: только если покупатель располагает временем, чтобы разобраться в тонкостях покупки жилья в зарубежной стране, объездить десятки объектов и освоить иностранный язык, то есть шанс самостоятельно приобрести хорошую недвижимость.

Здесь самое время вспомнить пословицу «скупой платит дважды». Часто желание сэкономить на риелторах обрекает покупателей на дополнительные крупные расходы. Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad, приводит пример рынка Лондона: «Если вы давно живёте в столице, то совет и помощь профессионалов вам не понадобится. Но если вы “новичок”, то самая большая ошибка — это пытаться всё сделать самому. Вам предложат не то, с вас возьмут больше чем надо, и вы потратите слишком много времени на поиск».

А вот профессиональный риелтор убережёт вас от продавцов-мошенников, поможет получить скидку, подготовит необходимые документы, расскажет о сопутствующих расходах. Следует помнить и том, что в Интернете далеко не всегда можно найти актуальную информацию: многие сайты не обновляются годами. Поэтому лучше не надеяться на удачу, а воспользоваться помощью профессионалов.

Миф № 4: недвижимость можно купить без участия юристов.

Реальность: попытки оформить сделку самому нередко заканчиваются покупкой недвижимости с «сюрпризом».

Некоторые покупатели склонны рассматривать юридические фирмы как лишнее звено при заключении сделок. Однако в ряде стран оформить необходимые документы без участия консультантов не удастся. Например, в Великобритании юридического сопровождения сделок требует законодательство. Но, даже выбирая экспертов, следует быть предельно осторожным.

«Мы настоятельно рекомендуем клиентам использовать юридические компании с хорошей репутацией, которые тщательно проверяют документы продавца и квартиры. Лучше заплатить лишние 1,5–2,5 тыс. фунтов стерлингов и получить чистые документы, чем сэкономив на юристах, купить вместо всей недвижимости лишь долю»,— говорит Оксана Салфали, директор компании London Relocation Consultancy.

Миф № 5: всегда нужно торговаться с продавцом и сбивать цену.

Реальность: нужно чётко понимать, когда можно просить скидку.

Нередко возникают случаи, когда продавец искусственно завышает цену своего объекта в надежде, что несведущий покупатель выложит на 30–40% больше реальной стоимости. «Поэтому в ряде ситуаций нужно торговаться и пытаться получить скидку. Но есть случаи, когда объект действительно хорош, и надо соглашаться на запрашиваемую цену, потому что вскоре придут другие покупатели, предложат больше, и начнётся аукцион»,— говорит Роман Григорьев.

Последняя стратегия верна для тех рынков, где спрос превышает предложение. К этой категории относится Лондон: эксперты отмечают, что здесь рынок продавца, а не покупателя.

Миф № 6: очень важный показатель — средний рост цен на недвижимость.

Реальность: цена аналогичных объектов может существенно различаться даже на соседних улицах.

Приобретая жильё в инвестиционных целях, покупатели часто интересуются средним ростом цен в выбранном ими регионе. По мнению риелторов, это важный показатель, но он не даёт чёткого представления о ситуации на локальных рынках.

Особенно это актуально для крупных городов. Например, в Лондоне часто бывает, что в одном районе цены растут, а в другом падают. «Даже в соседних домах динамика может сильно разниться,— говорит Роман Григорьев.— Существует масса факторов, влияющих на ценообразование, поэтому говорить о среднем росте цен не всегда уместно».

Миф № 7: россияне не могут получить ипотеку за границей.

Реальность: граждане России могут получить ипотеку в большинстве зарубежных стран.

Среди стран популярных для покупки недвижимости жилищные кредиты иностранным физическим лицам не дают во Вьетнаме, Египте, ОАЭ, Таиланде, Тунисе, Хорватии и Черногории. В Испании и Турции ипотеку можно получить не во всех банках, без особых проблем кредиты выдают в США, Франции и на Кипре. Дешевые кредиты в Великобритании, но здесь довольно тщательно проверяют документы заемщика.

«В Великобритании заёмщику необходимо подтвердить, что он зарабатывает достаточно у себя на родине. Для этого нужно представить свой доход за последние 3 года. В таком случае клиент может получить кредит под 2,5–4% годовых с минимальным первоначальным взносом в 25% от стоимости приобретаемого объекта»,— говорит Оксана Салфали.

На самом деле в большинстве стран, популярных у русских покупателей зарубежной недвижимости, нерезидент может свободно получить ипотеку. Предпочтение отдаётся клиентам с хорошей кредитной историей и депозитами, открытыми в местных банках.

Миф № 8: сериалы и фильмы подскажут, где поселиться.

Реальность: стараниями режиссёров даже благополучный район может превратиться в криминальное гетто, и наоборот.

Зачастую покупатели имеют весьма отдалённое представление о тех городах или регионах, где они собираются обосноваться. Виной тому популярные кинофильмы и телесериалы. «Да у вас в Нью-Джерси сплошной криминал, индустриальные зоны и запустение»,— цитирует Илья Битков одну из своих покупательниц, посмотревшей сериал «Клан Сопрано». А на самом деле Нью-Джерси входит в число самых благоприятных для жизни штатов США. «Многие семьи с детьми школьного возраста часто перебираются из Манхэттена в ближайшую часть Нью-Джерси,— поясняет Илья Битков.— Мне также приходилось иметь дело с поклонниками сериала “Санта-Барбара”, а вот от фанатов “Крутого Уокера” заявки на недвижимость в Техасе пока не поступали».

Нередко наблюдается и обратная ситуация: Лос-Анджелес, красивый и дорогой в кино, в реальности не так благополучен. Например, пригород Комптон считается самым опасным в США. Дурной славой также пользуются мексиканские районы.

Романтичная столица Франции считается самым снимаемым городом в мире. Благодаря кино репутация Парижа кажется безупречной, а в центр столицы сплошь населён «сливками» общества. Однако и здесь есть встречаются места, куда лучше не заходить. Например, округа 19 и 20 стали домом для эмигрантов из Армении, Греции, а также выходцев из азиатских и африканских стран. К утешению туристов никаких достопримечательностей здесь нет, а вот постоянно жить в таких районах немногие согласятся.

В сериале «Шерлок» о приключениях гениального сыщика и его соседа тоже есть несоответствия. Так, квартира Холмса и Ватсона на Бейкер-стрит снималась на улице Норт-Гоуэр-стрит в лондонском районе Блумсбери, а в некоторых эпизодах запечатлены районы Уэльса.

Миф № 9: важно, чтобы у квартиры было парковочное место.

Реальность: парковочное место — хороший бонус, но не необходимость.

Покупая объекты для последующей сдачи в аренду, клиенты уделяют особое внимание наличию парковки или подземного гаража. Особенно это актуально для Лондона. Однако для местных арендаторов этот критерий далеко не самый важный.

В британской столице — развитая транспортная инфраструктура. «Большинство лондонцев редко пользуются машинами. Даже сотрудники юридических фирм и директора банков зачастую передвигаются на поездах и метро. Поэтому если вы покупаете квартиру с целью последующей сдачи в аренду, то парковочное место — это бонус, но без него можно легко обойтись. Намного важнее, чтобы квартира была рядом с метро». Кстати, в Лондоне немало и тех, кто ездит на велосипедах. Среди поклонников экологичного транспорта — мэр Лондона Борис Джонсон.

Париж также может похвастаться развитой транспортной инфраструктурой. К услугам парижан и гостей города метро, автобусы, трамваи, водный транспорт, электропоезда, скутеры, такси и велосипеды.

Ещё более богатый выбор транспортных средств предлагается в Нью-Йорке: от автобусов до паромов и канатных дорог. Местные такси, которые можно поймать на улице или заказать по телефону пользуются спросом даже у состоятельных людей с Манхэттена.

Максим Любимов, Tranio.Ru