Недвижимость в Лондоне: как разбогатеть на перепродаже

Лондонская недвижимость привлекает покупателей со всего мира. Инвесторы приобретают объекты не только для сдачи в аренду, но и с целью перепродажи. Согласно данным Knight Frank, в 2012 году иностранцы вложили в первичное жилье центра британской столицы 2,2 млрд фунтов стерлингов — на 22% больше, чем в 2011 (1,8 млрд). По объему покупок первичной недвижимости в Лондоне лидируют граждане Сингапура, Гонконга, Китая и Малайзии. Наши соотечественники занимают пятое место, однако их число неуклонно растет. По данным исследования Knight Frank, с июня 2012 по июнь 2013 нерезиденты заключили почти треть сделок с лондонской недвижимостью премиум-класса.

Выгода от лондонской первичной недвижимости очевидна:

• цены постоянно растут;
• в течение как минимум ближайшего десятилетия в городе не будет избытка новых объектов;
• новостройки продаются с 10-летней гарантией Национального совета жилищного строительства (National House Building Council).

К 2017 новостройки подорожают на треть

Центральный Лондон располагает устойчивым рынком новостроек, цены здесь постоянно растут. Согласно данным CBRE, в IV квартале 2012 первичная недвижимость стоила в среднем 6 760 фунтов стерлингов/м² — против 6 400 полугодом ранее. За год объем продаж квартир стоимостью более 10 760 фунтов стерлингов/м² вырос на 240%. Это объясняется тем, что все больше инвесторов спешат вложить средства в недвижимость, быстро растущую в цене. Кроме того, застройщики стали больше возводить качественных объектов в хороших районах. Сегодня покупка жилья в новых проектах считается малорискованной.

Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad, рассказывает, что в предыдущие годы цены на недвижимость в Лондоне заметно выросли: «В этом году мы заключили несколько сделок с жильем, цены на которое с 2004 выросли в два раза. Повторится ли такой же рост цен, тяжело сказать, но в зависимости от района и расположения квартиры в доме можно рассчитывать на 10–15% годовых».

Недвижимость премиум-класса дорожает быстрее, чем объекты среднего ценового диапазона.

«За последние два года цены на элитные новостройки в центре выросли в среднем на 20% (с момента запуска продаж до окончания строительства), и подобная динамика должна сохраниться. Но бывают случаи, когда инвесторы вкладывают в эксклюзивные и редкие объекты на этапе строительства, и тогда рост капитализации может быть в разы выше — 30–50%»,— говорит Марина Кузьмина, руководитель проектов отдела зарубежной недвижимости Knight Frank.

Аналитики Knight Frank предсказывают, что за весь 2013 год элитная недвижимость в центре британской столицы подорожает на 6%. По прогнозам Jones Lang LaSalle, цены на жилье в новых ключевых проектах Лондона с 2013 по 2017 будут расти в среднем на 5,5% ежегодно. Совокупный рост за этот период составит 30,5%.

Например, тот, кто в начале 2013 года купил первичную квартиру за 1,5 млн фунтов стерлингов, в 2016 году сможет ее продать в среднем на 11,8% дороже, то есть почти за 1,7 млн.

«Больше всего будут дорожать квартиры в новостройках центрального Лондона. Это связано с высокой плотностью застройки, недостатком качественного нового предложения и высоким спросом на первичное жилье в центре,— говорит Марина Кузьмина.— Также есть хорошие перспективы у стремительно развивающихся районов, например у южного берега Темзы и первой линии реки. Сегодня в этих районах осуществляются несколько знаковых проектов, рост капитализации которых будет связан с тем, что на южном берегу нет аналогичных предложений, но есть высокий спрос на апартаменты с видами на реку».

Баттерси — самый перспективный район

По сообщению Telegraph, наиболее перспективные районы Лондона для инвестиций в первичные объекты — Воксхолл, Найн-Элмс и Баттерси. В них сосредоточены ключевые проекты.

«В Баттерси и Найн-Элмс строится целый микрорайон в 10 минутах ходьбы от Слоан-сквер в Челси. Да, предложение большое, но из-за того, что создается новый район, который на 90% будет состоять из элитного жилья, и, к тому же, так близко от Челси, то спрос тоже будет высокий»,— говорит Роман Григорьев.

Считается выгодным вкладывать средства в Баттерси не только из-за его удачного местоположения, но и из-за активного рынка строительства: здесь будут построены 16 тыс. единиц жилья, квартиры распродаются быстро.

«Район Баттерси показал наибольший рост цен за последние три года в Лондоне. До 2020 года прогнозируется стремительное подорожание недвижимости в связи с массовой реструктуризацией района: будут построены две новые станции метро, восемь комплексов с ресторанами и торговыми центрами. Кроме того, сюда переедет американское посольство. Район отличается шикарным местоположением на реке Темзе и считается одним из лучших в центральном Лондоне»,— говорит Оксана Салфали, директор-распорядитель компании London Relocation Consultancy.

Конечно, не стоит забывать и самые фешенебельные районы Лондона.

Роман Григорьев рекомендует: «Имеет смысл смотреть квартиры в небольших новостройках в самых престижных местах, так как в элитных районах практически не строят нового жилья и поэтому спрос на новостройки в этих районах всегда намного больше, чем предложение. Хороший пример — Vicarage Gate в Кенсигтоне. Это первая новостройка премиум-класса в этом районе за последние 10 лет».

В центральном Лондоне стоит обратить внимание и на окрестности Ливерпуль-стрит (Сити). Этот район начал обновляться одним из первых в Лондоне. Через пять лет цены на жилье здесь могут вырасти на 23%. Застраивается и квартал «Лондонский мост», где появляются новые дома, офисы и магазины.

Среди юго-восточных районов Лондона большом потенциалом обладает Гринвич. По прогнозам Savills, в ближайшие пять лет местное жилье подорожает на 19,4%.

Почти на столько же (19%) поднимутся цены в Стратфорде, северо-восточном районе, в котором проходили летние Олимпийские игры 2012 года. Для этого мероприятия здесь были возведены 2 800 единиц жилья.

Цены на новостройки

По данным CBRE, первичная недвижимость в Лондоне стоит в среднем на 30% дороже, чем вторичная. В Кенсингтоне и Челси разница еще больше — 55%.

Пятерка самых дешевых районов включает Стратфорд, Каннинг-таун, Баттерси, Клэпхэм и Элефант-энд-Касл. Здесь средняя цена не превышает 7 500 фунтов стерлингов/м².

Одним из самых быстро продающихся проектов 2012 года стал Embassy Gardens в районе Найн-Элмс. Жилой комплекс, включающий 2 000 квартир в стиле лофт, будет сдан в эксплуатацию в 2015 году. Апартаменты площадью 90 м² продаются по 920 тыс. фунтов стерлингов.

Также в Найн-Элмс возводится жилой комплекс Riverlight. Квартиры с двумя спальнями продаются здесь по цене от 757 тыс. фунтов стерлингов.

Рядом, в Воксхолле, строится St George Wharf Tower — этот небоскреб обещает стать одним из высочайших жилых зданий Великобритании. Квартиры с двумя спальнями продаются за 1,77 млн фунтов стерлингов. Можно купить целый этаж за 20 млн.

Один из самых необычных проектов Лондона — перестройка электростанции Баттерси в жилой комплекс. Здесь будут находиться элитные квартиры, причем 75% апартаментов общей стоимостью 600 млн фунтов стерлингов были зарезервированы для покупки всего за пять дней. Цены начинаются от 338 тыс. фунтов.

Многими наградами отмечен проект Neo Bankside в Саут-Бэнке. Шикарные апартаменты с панорамным видом на Лондон можно приобрести за 5,3 млн фунтов стерлингов.

К лету 2013 в районе Ливерпуль-стрит завершится строительство башни The Heron, в которой будет 285 квартир. Вестибюль здания будет украшен огромным аквариумом с акулами. Цены варьируются от 525 тыс. до 5,25 млн фунтов стерлингов, 80% апартаментов уже распродано.

Не так давно был сдан в эксплуатацию небоскреб The Shard — самое высокое жилое здание в Европе. Оно включает 10 пентхаусов, самый дорогой из которых стоит 50 млн фунтов стерлингов.

Выгодное местоположение у проекта One Tower Bridge — напротив Тауэра. Помимо квартир стоимостью от 875 тыс. фунтов стерлингов, здесь будут находиться тренажерный зал, бассейн и симулятор для игры в гольф.

По мнению аналитиков Tranio.Ru, большую ценность имеет недвижимость с видом на реку или канал. На берегу Темзы в Фулеме строится комплекс с 744 квартирами стоимостью 769 950 фунтов стерлингов.

Время — деньги

Один из главных вопросов, которые задают себе инвесторы,— сколько времени ждать, прежде чем перепродавать недвижимость. Если избавиться от активов слишком рано, можно потерять потенциальный доход, а если сделать это слишком поздно, можно пропустить момент, когда рынок достиг пика.

По словам Романа Григорьева, обычно имеет смысл подождать от трех до пяти лет.

Оксана Салфали отмечает: «Выбор времени для перепродажи обусловлен желаниями и планами инвестора: недвижимость в Лондоне растет в цене как минимум на 7% в год, новостройки на этапе строительства (если правильно выбран комплекс, этаж и вид из окна) дорожают на 10% в год. Поэтому мы советуем подождать как минимум 18 месяцев, но чем дольше, тем, конечно же, лучше для инвестора».

Впрочем, иногда даже не обязательно ждать, пока объект off-plan сдадут в эксплуатацию.

«Все зависит от стратегии инвестора, ситуации на рынке и темпов продаж в проекте. Обычно стратегия подразумевает перепродажу сразу после сдачи объекта, но часто бывает и такое, что уже и на этапе строительства цена растет, и спрос превышает предложение, тогда инвестор может принять решение выставить объект на продажу до окончания строительства»,— объясняет Марина Кузьмина.

Безопасно ли покупать off-plan в Лондоне?

Рынок Великобритании считается надежным: здесь нет таких проблем, как замораживание проектов, оттягивание сроков и подделка документов. При возведении новых домов специальные органы следят за соблюдением всех норм.

«В Англии хорошо проработана процедура покупки объекта недвижимости и, как правило, договор предусматривает защиту прав как продавца, так и покупателя. При выборе объекта следует собрать информацию обо всех сопутствующих платежах по сделке, а также о последующей стоимости управления объектом. Если инвестор планирует перепродать недвижимость, то чтобы минимизировать риски, желательно собрать максимально полную информацию о рынке конкретного района, изучить актуальную аналитику и прогнозы, чтобы понимать, насколько ликвидным будет объект после окончания строительства»,— говорит Марина Кузьмина.

Но даже в такой «надежной гавани», как Лондон, инвесторов могут ожидать скрытые ловушки.

«Главная опасность — в переплате. Многие застройщики и агенты, когда слышат русскую фамилию, всегда говорят полную стоимость и не сбавляют цену. В большинстве случаев скидку можно получить, и с правильным подходом вы сможете сэкономить приличную сумму»,— рассказывает Роман Григорьев.

Может быть еще одна опасность — колебание цен. Дело в том, что в больших проектах на продажу обычно выставляют сразу много объектов. Они схожи по стилю интерьера и планировке, могут отличаться лишь видом из окна и этажностью. По мере распродажи квартир цены могут опускаться, но в таких проектах жилье дешевеет редко.

Есть опасность, что купленная квартира окажется неликвидной, то есть по прошествии времени ее будет трудно продать. Чтобы предотвратить такую ситуацию, надо выбирать жилье как можно комфортабельнее, в месте с развитой инфраструктурой.

«При выборе ликвидной квартиры важно соблюдать правильное соотношение многих факторов: район, инфраструктура, наличие аналогичных предложений в районе и городе, существующий спрос на подобные объекты»,— комментирует Марина Кузьмина.

Роман Григорьев добавляет: «Правильная планировка, наличие балкона и парковочного места — все это делает квартиру более ликвидной».

В центре Лондона уже почти не осталось свободного места. Плотность застройки настолько велика, что из окон многих квартир не видно ничего, кроме стен соседних зданий. Поэтому наибольшую ценность имеет жилье с видами на парки, водную гладь или на улицы, уходящие за горизонт.

«Чем лучше вид (на реку, парк или просто городские улицы), тем больше спрос»,— говорит Роман Григорьев.

Часто инвесторам сложно самостоятельно соотнести все факторы, обусловливающие ликвидность, поэтому рекомендуется обращаться к консультантам, имеющим хорошую репутацию. Специалисты Tranio.Ru помогут не только сориентироваться на рынке Лондона, но и выбрать ликвидный объект.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

•

Другие интересные статьи о недвижимости в Лондоне:

• Лондонская недвижимость для сдачи в аренду: что приносит стабильный доход
• Недвижимость в Лондоне для студентов: где покупать и арендовать жилье
• Районы Лондона: где поселиться русскому иммигранту