Недвижимость в Праге: выгодны ли такие инвестиции?

Около 8% жилья в Праге приобретают иностранцы, большая часть из которых – граждане России. Высокому спросу способствует целый ряд факторов: доступные цены, стабильный рост экономики, устойчивый визовый режим. В большинстве случаев покупку рассматривают как долгосрочное капиталовложение сроком от 5 до 10 лет. Стоимость жилых площадей ежегодно увеличивается в среднем на 6-10%. Особенно выгодны инвестиции в недвижимость Праги. 

Как устроен рынок жилья в Чехии

В большинстве случаев иностранцы делают выбор в пользу квартир, расположенных в старых домах исторического центра города. Не меньшим спросом пользуются новостройки в престижных районах, отдельный запрос - строительство дома как бизнес в Праге. 

Стоимость жилья относительно доступна, позволить себе приобретение могут не только богатые люди, но и люди со средним доходом. Стоимость варьируется в зависимости от района. Самые дорогостоящие квартиры расположены в центре, в историческом центре города:

• Небольшая уютная студия площадью 23 кв. метра неподалеку от метро будет стоить около 90 000 евро. 
• Роскошная квартира площадью 120 кв. метров с высокими потолками – от 370 000 евро. 

Чем ближе к окраине, тем более существенно снижается ценник. Если в престижном районе цена квадратного метра находится на уровне около 4 000 евро, то в спальных районах – от 2 500 евро. Например, в Праге-9 можно купить двухкомнатную квартиру площадью 42 м² за 99 000 евро. 

Приобрести недвижимость можно, даже если в наличии нет полной суммы. Иностранцы имеют право оформлять ипотеку, при этом условия очень выгодны и доступны. Процентная ставка варьируется в пределах 2,7-4% годовых. Однако есть определенные условия:

• Объем ипотечного кредитования не может быть выше размера годового дохода, умноженного на 9.
• Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% от стоимости жилья.
• Сроки оформления ипотечного займа достаточно гибкие (чаще всего выдают на 20 лет, в зависимости от обстоятельств возможно продление до момента наступления заявителю 70 лет).

Выгодно приобретать квартиры на стадии котлована – цена на такие объекты в среднем ниже на 10-15%. При этом девелоперские компании признают, что неоднократно сталкивались с ситуациями, когда инвестор приобретал жилье у застройщика, а перепродавал после утверждения проекта зарабатывая до 45% от вложенных средств. От момента начала строительства до завершения проходит, в среднем, 2 года. За это время цена увеличивается, и ее рост продолжается при постепенном заселении. 

Риски в подобных сделках минимальны, поскольку все объекты сдаются строго в срок. Основанием для этого служит факт того, что застройщики не привязаны к платежам от дольщиков, а получают средства для проведения работ от банков. Еще один немаловажный аспект – наличие гарантии в течение 1-5 лет. В цену новостроек, как правило, входит чистовая отделка, и благодаря гарантии в случае возникновения каких-либо недочетов, застройщик обязан все исправить.

Особенности рынка недвижимости в Праге

Прага входит в топ-5 европейских городов с самым высоким темпом роста цен на жилье. В основе такой тенденции – не классический «пузырь», а отклик на объективный экономический рост страны. Также следует отметить, что город входит в пятерку лучших городов Европы для жизни и бизнеса по версии ArcadisSustainableCitiesIndex.

Аналитики международного консалтингового агентства Deloitte провели исследование рынка. В итоге было установлено, что за 1 м² в девелоперских проектах в среднем просят 3 750 долларов, для сравнения аналогичный показатель для вторичного рынка составляет 4 323 доллара (по состоянию на 2018 год). 

В Праге наблюдается существенный дефицит недвижимости. Причина в том, что получение разрешения на строительство – достаточно трудоемкий и длительный процесс, который может занимать до 10 лет. Спрос на такое имущество постоянно растет, предложение за ним не успевает, и эта ситуация стимулирует рост цен.

Выгоды от покупки недвижимости в Праге

Если сравнивать покупку жилья в Чехии с аналогичным приобретением, например, в Германии, выгода становится очевидной. Недвижимость в Германии окупается долго в силу высокой цены, немалых подоходных налогов и расходов на обслуживание. За те же деньги в Чехии можно купить 2-3 актива, диверсифицировать риски и получать стабильный доход. 

При приобретении жилья, в первую очередь, нужно определиться с целями. Дешевые квартиры расположены в не самых успешных районах, и не слишком востребованы. В числе таких районов Острава, Оломоуц, северная часть страны. Если в планах нет переезда, рассматривать такие населенные пункты не стоит. Для сдачи в аренду и получения максимальной прибыли Прага – идеальный вариант. 

Сейчас достаточно высоким уровнем популярности пользуется и краткосрочная и долгосрочная аренды. Согласно статистическим данным в среднем Прагу за год посещает свыше 7 млн туристов. И все больше людей из этого числа отдаются предпочтение в пользу съемного жилья, имеющего преимущества перед гостиницами. Владельцы жилья в центре города успешно зарабатывают на посуточной сдаче жилья. 

Для долгосрочной аренды район города не имеет принципиального значения, достаточно определиться с удаленностью от наиболее удобной станции метро (при поездке на работу, учебу и т.д.). Если жилой комплекс современный, то спрос будет даже на окраине. Но вот сумма арендных платежей будет отличаться. В центре – около 20 евро за м², на окраине – 14. Выгоднее всего сдавать квартиру меблированной – в таком случае оплата возрастает в среднем на 20%. 

Отмечая, что дает недвижимость в Праге, в первую очередь говорят о том, что доход от сдачи в аренду способен покрыть вся связанные с содержанием расходы, в том числе и когда квартира была куплена по договору ипотечного кредитования. Например, если заявитель покупает жилье за 180 505 евро и оформляет ипотеку на 20 лет, при ставке 2,69% платеж по кредиту – 584 евро в месяц. Эту квартиру можно сдать, как минимум, за 650 евро. Соответственно, долг перед банком выплатят арендаторы. 

Наряду с очевидной финансовой выгодой есть и другие преимущества. Краткий перечень того, что дает покупка недвижимости в Праге:

• Более высокие шансы на ВНЖ. Наличие собственного жилья способствует ускоренному получению визы и становится преимуществом при оформлении вида на жительство.
• Рациональное расходование средств. Чехия – одна из самых доступных стран Евросоюза. Здесь можно найти отличные варианты по приемлемой цене. А наличие ипотеки делает сделку особенно выгодной.
• Бесплатное высшее образование. Государственные вузы дают возможность учиться бесплатно всем студентам, независимо от гражданства. Многие иностранные инвесторы приобретают жилье с целью обеспечить будущее детям.
• Большие возможности для бизнеса и карьерного роста. Крупнейшие корпорации, например, Microsoft, открывают филиалы в Чехии и охотно берут на работу иностранцев. В стране комфортные условия для ведения предпринимательской деятельности, низкие налоги.

По оценкам аналитиков, рентабельность жилья в Праге варьируется от 3% до 8%. Чем привлекательнее расположение, тем выше шансы получить максимальную доходность. Можно зарабатывать больше, если сдавать посуточно и не всю квартиру одному арендатору, а разделив ее на апартаменты. 

Особенности оформления сделки и владения

Иностранцы могут без каких-либо сложностей приобрести жилье в Праге. До 2009 года чтобы это сделать, нужно было иметь бизнес в Чехии, теперь это доступно каждому желающему. Для оформления сделки нужен только паспорт.

Если речь идет о приобретении жилья по программе ипотечного кредитования, перечень документов расширяется. Дополнительно понадобятся:

• трудовой договор от работодателя;
• справка, подтверждающая доходы;
• кассовые ордеры. 

Оформление сделки с ипотекой в среднем занимает до 3 месяцев. При полной оплате процедура может пройти за 3-4 недели – многое зависит от скорости регистрации правоустанавливающих документов.

Покупка сопровождается некоторыми сопутствующими расходами. Если жилье относится ко вторичному рынку, необходимо внести платеж за перевод права собственности – 4% от стоимости жилья. Дополнительно необходимо учесть затраты на услуги агентства недвижимости. Как правило, эта сумма может доходить до 5% от стоимости квартиры. 

Через 12 месяцев после оформления сделки, владельцу требуется уплатить ежегодный налог. К примеру, при покупке квартиру стоимостью 176 000 евро, ежегодно к оплате – 47 евро. Также следует проводить расчет и других предполагаемых расходов, в их сумму входят и коммунальные платежи, составляющие от 80 до 200 евро для квартир, и 150-300 евро для частных домов.

Спустя год после осуществления сделки требуется заплатить налог (выплачивается ежегодно). Например, если квартира стоит 176 000 евро, сумма налога будет составлять около 47 евро. В расходы по содержанию нужно включить и коммунальные платежи: обычно около 80-200 евро за квартиру и около 150-300 евро за дом.

Средний уровень доходности от приобретенного жилья – при долгосрочной аренде – 4%, при краткосрочной – в рамках 5 – 8%, после уплаты налогов. При правильном подходе, предварительных тщательных подсчете, вложение средств в недвижимое имущество в Праге – выгодная инвестиция, даже при учете всех обязательных платежей.