Немецкая недвижимость: ожидания инвесторов и реальность. Опрос компании Tranio

Компания Tranio провела опрос среди русскоязычных инвесторов, чтобы узнать их мнение о недвижимости в Германии. Оказалось, что часто ожидания не соответствуют реальности. Какую доходность прогнозировать, какие типы недвижимости и в каких городах выбрать — от грамотных ответов на эти вопросы зависит результат вложения средств в один из самых привлекательных рынков недвижимости в мире. В статье — результаты опроса Tranio и анализ текущей ситуации на немецком рынке.

Эксперты компании Tranio ежегодно фиксируют растущий интерес русскоязычных инвесторов к немецкой недвижимости. Причина популярности Германии — рост цен на недвижимость и сильная экономика. В период с октября 2018 года по май 2019-го среди русскоязычных посетителей сайта Tranio проводился онлайн-опрос об инвестициях в недвижимость Германии. В исследовании приняли участие 140 респондентов. Опрос показал, что ожидания инвесторов от немецкого рынка арендной недвижимости изменились.

У инвесторов сформировались завышенные ожидания от рынка немецкой недвижимости

В 2018 году сотрудники Tranio получили 1922 заявки на покупку недвижимости в Германии — на 20% больше, чем в 2017 году. С 2015 года количество заявок постоянно растёт. Действительно, Германия, наряду с Великобританией и Францией, — одна из наиболее привлекательных европейских стран для инвестиций в недвижимость, по оценке консалтинговой компании PwC (Emerging Trends in Real Estate, 2019). Объём инвестиций в немецкую недвижимость — 65 млрд евро.

Германия популярна среди инвесторов потому, что на немецком рынке уверенно растут цены на недвижимость: в среднем на 5% в год в течение последних пяти лет, по данным Organisation for economic co-operation and development (OECD). На выбор влияет и то, что в стране сильная, стабильная экономика, которая ежегодно росла в среднем на 1,2% с 2009-го по 2018 год (CBRE, Germany real estate market outlook, 2019). Германия находится в пятёрке стран мира с самыми большими ВВП и превосходит все страны Европы. Объем ВВП страны в 2018 году составил 4 трлн долл., согласно World bank group.

Возможно, по этим причинам ожидания российских инвесторов от доходности арендного бизнеса в Германии оказались завышены. Это показали ответы на вопрос Tranio: «На какую доходность от арендного бизнеса в Германии вы рассчитываете?»

В аналогичном опросе, который команда Tranio проводила в 2017 году, 80% респондентов ответили, что ожидают получить доходность в диапазоне 4–8%. Однако доходность более 8%, которую на этот раз предпочло большинство ответивших, в стране с развитой надежной экономикой могут приносить далеко не все типы объектов.

Коворкинги могут давать высокую доходность, но для этого нужны управляющие самой высокой квалификации. В Германии доля прибыльных коворкингов от общего количества действующих в стране — лишь 31%, по данным профильного электронного издания Deskmag (2018 Global Coworking Survey: Deutschland, 2018). Среди прибыльных коворкингов среднемировой показатель доходности составляет 12,7% после вычета налогов, сообщает DeskMag (Asian Results of the Global Coworking Survey, 2018).

По мнению специалистов отделов продаж Tranio, в Германии средняя доходность традиционных объектов недвижимости, то есть квартир или офисов, — до 5–6% годовых. Если предлагается доходность выше, тем более 8%, — это вызывает сомнения в честности сделки. Зачастую такие объекты располагаются в районах с низким спросом и относительно слабой экономикой. В Германии это, в частности, Рурская область (Рурштадт). Также есть вероятность натолкнуться на объекты с истекающими арендными договорами либо высокими расходами на ремонт и содержание.

Приносит самый стабильный доход долгосрочная аренда квартир, студенческого жилья, офисной недвижимости. Это арендный бизнес с доходностью ниже 4% годовых. Открыть такой бизнес просто, и на управление потребуется потратить меньше всего времени и сил. По данным консалтинговой компании CBRE, средняя доходность офисной недвижимости в Германии по итогам 2018 года составила 3,1% (Germany Real Estate Outlook, 2019).

Доходность от сдачи в аренду квартир в среднем по Германии относительно небольшая. За 2018 год она составила 2,1%, по данным агентства Savills (Global Living, 2018). Зато студенческое жильё выглядит более привлекательным, сообщает Savills. Доходность такого жилья в Германии по итогам 2018 года — 3,8%. Но для студенческого жилья нужно тщательно выбирать локацию и смотреть, чтобы цена аренды соотносилась с качеством и платежеспособностью арендаторов.

Доходность 4–8% в Германии могут дать торговые центры, супермаркеты и склады. Так, к 2019 году 4,28% после вычета налогов составила доходность от сдачи в аренду складов в семи крупнейших городах Германии: Берлине, Мюнхене, Франкфурте, Гамбурге, Кёльне, Штутгарте, Дюссельдорфе, — по данным консалтинговой компании German Property Partners (Commercial property market Germany’s top 7 cities, 2018–2019). Доходность продуктовых супермаркетов в Германии в 2018 году составила 5%, торговых центров — 4,2%, как показывает совместное исследование Savills и инвестиционной компании Habona (Grocery Retail and Demographic Change, 2019).

Таким образом, существует расхождение между ожиданиями русскоязычных инвесторов и реальностью. Это показали ответы 49% участников опроса Tranio , которые ожидают получить более 8% годовых от сдачи немецкой недвижимости в аренду.

Высокую доходность в Германии можно получать на проектах реновации жилья — проектах добавленной стоимости, которые включают в себя покупку недвижимости по низкой цене, ремонт и перепродажу или сдачу в аренду по более высокой цене. В проектах реновации Tranio доходность доходила до 15% до вычета налогов. Именно этот путь можно рекомендовать амбициозным инвесторам.

Российские инвесторы выбирают Мюнхен, хотя рациональнее выбрать Берлин

Исследование, которое компания Tranio проводила в 2017 году, показало, что среди наиболее экономически развитых немецких городов русскоязычные инвесторы отдают предпочтение Берлину, Мюнхену и Франкфурту. В исследовании 2019 года респондентам было предложено сделать выбор между этими городами и ответить на вопрос: «Какой город вы считаете наиболее привлекательным для инвестиций?»

Если в предыдущем исследовании на первое место инвесторы ставили Берлин, то в новом опросе первое место занял Мюнхен, а Берлин — только третье. Одной из причин перемены мнения мог стать опережающий рост арендной стоимости, а значит, и арендного дохода в сегменте жилой недвижимости в Мюнхене по сравнению с Берлином и Франкфуртом. К 2018 году в Мюнхене стоимость аренды за квадратный метр по сравнению с 2016 годом изменилась на 14%, а во Франкфурте и Берлине — на 8% (рассчитано на основе данных DZ HYP, Real estate market Germany 2018–2019).

Хотя респонденты Tranio считают Мюнхен наиболее привлекательным городом для инвестиций в немецкую недвижимость, инвестировать в этот город сейчас нужно избирательно. Рынок недвижимости Мюнхена заметно подогрет (H. Obst, Best Place to Buy Investment Property — City Ranking Germany — Prognosis, financial-services-ho.de). Город переживает рост цен в связи с продолжающейся политикой низких процентных ставок.

Специалисты Tranio по продажам недвижимости в Германии считают, что рост стоимости жилья в Мюнхене может продолжиться. По их оценкам, город достаточно компактен, мест для застройки не так много, что может стимулировать рост цен. Для оптимальных инвестиций в этом городе необходимо тщательно подбирать районы.

Инвестиции в жилую недвижимость Берлина сейчас доступнее для покупателей, чем в недвижимость Мюнхена или Франкфурта. В 2019 году самое дорогое жильё за пределами центра города находится в Мюнхене — 6800 евро/м², дешевле во Франкфурте — 4200 евро/м² и самое дешёвое в Берлине — 3700 евро/м², согласно Deutsche Bank (German property and metropolis market outlook, 2019).

Франкфурт интересен для инвестиций как негласная финансовая столица Европы. Недвижимость Франкфурта привлекательна из-за возможного переезда туда из Лондона штаб-квартир крупных корпораций в связи с развитием ситуации по Брекзиту. По оценке экспертов Tranio, одна из наиболее перспективных локаций в городе — Europa-Allee, где идёт активная застройка бывшей промзоны.

Россияне считают доходные дома самым перспективным видом коммерческой недвижимости

Большинство респондентов Tranio видят в доходных домах наиболее перспективный тип коммерческой недвижимости. Это удалось узнать из ответов на третий вопрос: «Какую коммерческую недвижимость вы считаете наиболее перспективной?»

Доходные дома — это, по сути, многоквартирные дома. Такой вариант инвестиций привлекателен прежде всего благодаря стабильности дохода и меньшему риску отсутствия спроса, чем у нежилой недвижимости. Но у таких объектов есть и слабые стороны. Кроме того, что доходность квартир в Германии сейчас невелика и уступает многим другим вариантам инвестиций, особых забот потребует управление доходным домом, где наверняка будет не один квартиросъемщик.

Перспективность микроапартаментов респонденты Tranio оценивают почти так же высоко, как перспективность доходных домов. Микроапартаменты уступают другим арендным бизнесам по уровню доходности. Но если позволяет локация и если подготовить и позиционировать такие квартиры как студенческое жильё, то они могут принести почти в два раза большую прибыль, чем обычные квартиры.

Инвестировать в торговые центры более рискованно, чем в жильё, но они могут быть более доходны. Аналогичные опросы Tranio в предыдущие годы показали, что торговая недвижимость была значительно более интересна инвесторам, особенно при инвестициях выше миллиона евро, где она лидировала. Спад интереса может быть вызван переключением спроса с физических торговых центров на онлайн-магазины.

Доходность компактных продуктовых супермаркетов сейчас будет выше, чем у крупных торговых центров или в жилой недвижимости. Есть смысл обратить внимание и на новые технологии (RetailTech), которые помогают снижать издержки и увеличивать прибыль торговой недвижимости в случае прямого управления магазином.

Отели, с точки зрения российских инвесторов, — наименее перспективные инвестиционные объекты. В последние годы отели испытывают конкуренцию альтернативных типов недвижимости для краткосрочного проживания, например, сервиса Airbnb. Кроме того, крупные компании не готовы брать в управление небольшие отели (до 100 номеров). Самостоятельно управлять отелем — серьезный бизнес, который отнимет много сил и времени. Не каждый инвестор готов к этому. Возникает необходимость оплачивать услуги наёмного управляющего, а из-за этого снижается доходность.

Кратко

1. Опрос компании Tranio показал, что в 2019 году ожидания инвесторов изменились: ранее, в 2017 году, люди были готовы к доходности 4–8%, а сейчас 49% участников опроса надеются получить более 8% годовых. Эти ожидания завышены по отношению к реалиям рынка недвижимости Германии. Предложения арендного бизнеса с доходностью выше 5–6% должны вызывать подозрения. В таких случаях нужна тщательная проверка условий сделки и объекта.

Хорошую доходность (до 15%) в Германии можно получать в проектах добавленной стоимости на реновации жилья с дальнейшей перепродажей. Именно такие проекты лучше рассматривать инвесторам, которые требовательны к величине дохода.

2. В предыдущем исследовании Tranio за 2017 год респонденты называли Берлин самым привлекательным городом для инвестиций в недвижимость. В 2019 году инвесторы ожидают, что в тройке городов «Берлин–Франкфурт–Мюнхен» самым интересным окажется последний.

Однако реалии рынка таковы, что инвестиции в берлинскую недвижимость могут оказаться не менее перспективными и самыми доступными. В Мюнхене рынок сильно подогрет, и выбирать объект для инвестиций нужно, тщательно анализируя каждую локацию. Франкфурт может быть привлекателен на фоне Брекзита.

3. Респонденты считают, что наиболее перспективный тип коммерческой недвижимости — доходные дома и микроапартаменты. Эта позиция во многом соответствует новым рыночным реалиям, поскольку альтернативные типы объектов испытывают сложности со спросом. На торговую недвижимость негативно влияет онлайн-шоппинг, а на отели — интернет-сервисы, подобные Airbnb, которые перетягивают на себя спрос.

Автор: Антон Чуприянов