Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Нетрадиционный эффект: как ЛГБТ-сообщество влияет на стоимость недвижимости?

Где искать недвижимость, которая точно подорожает через 10–20 лет? Существуют десятки теорий, с помощью которых аналитики пытаются предсказать рост цен в разных локациях по всему миру. Одна из самых обсуждаемых идей — как на стоимость квадратного метра в городских районах влияет концентрация представителей гей-комьюнити среди его жителей. Редакция Tranio попыталась разобраться в истории нетрадиционного вопроса.

Джентрификация

Теория о влиянии ЛГБТ-сообщества на стоимость недвижимости связана с другим феноменом: «джентрификацией». Этот термин впервые использовала в 1964 году британский социолог Рут Гласс в своей книге «Лондон: аспекты изменения» (Ruth Glass «London: Aspects of Change»), описывая процесс, при котором более обеспеченные жители столицы стали заселять районы, традиционно занимаемые представителями рабочего класса.

В 70-х годах учёные стали использовать термин «джентрификация» по отношению к Нью-Йорку. Один из самых ярких примеров — район Уильямсберг на севере Бруклина: после закрытия местных заводов этнический состав жителей района стал меняться (как сообщается в докладе финансового контролёра Нью-Йорка Скотта Стрингера, в период с 2000 по 2015 годы численность латиноамериканцев сократилась на 16 %), а средний уровень доходов большинства жителей, по данным исследовательского центра NYU Furman Center, вырос с 40–60 тыс. долл. в год до 60–80 тыс. и более. В результате, стоимость аренды в Уильямсберге увеличилась сильнее, чем где-либо в Нью-Йорке: согласно подсчётам NYU Furman Center, если в среднем рост арендной ставки в период с 1990 по 2014 годы в городе составил 22,1 %, то в Уильямсберге аренда подорожала на 78,7 %.

Как говорят жители Нью-Йорка, открытие новых кофеен — первый признак джентрификации городского района
Как говорят жители Нью-Йорка, открытие новых кофеен — первый признак джентрификации городского района Patrick Tomasso / Unsplash

Гейтрификация

Одним из первых о влиянии именно ЛГБТ-сообщества на рынок недвижимости в начале 2000-х заговорил американский исследователь Ричард Флорида (Richard Florida). Он пришёл к выводу о тесной связи сферы высоких технологий и креативного класса, к которому он относил богему и представителей ЛГБТ. Поэтому, по его мнению, районы, где кластеризовались представители этой группы, экономически развивались быстрее, и цены на жильё там росли сильнее, чем в других. Флорида сформулировал теорию «3Т»: технологии, талант и толерантность — три условия экономического развития городских районов. Его идеи вызвали общественный резонанс, и многие эксперты подвергли их жёсткой критике.

В 2000 году пять из десяти самых высокотехнологичных регионов США вошли в десятку регионов, где живут больше всего представителей ЛГБТ
В 2000 году пять из десяти самых высокотехнологичных регионов США вошли в десятку регионов, где живут больше всего представителей ЛГБТ Josh Wilburne / Unsplash

Однако теория Флориды нашла своих последователей. Так, британское издание The Guardian приводит результаты исследований социолога Амина Газиани (Amin Ghaziani): жильё в районах, где количество однополых пар составляет больше 1 % от общего числа жителей, стоит на 10 % дороже. Однако, по мнению Газиани, утверждение о финансовом преимуществе гей-комьюнити является мифом: «11,9 % однополых пар в США живут в бедности, для традиционных пар этот показатель составляет 5,7 %». Как пишет The Guardian, вплоть до 80-х годов XX века представителям ЛГБТ-сообщества крайне неохотно выдавали кредиты, поэтому им приходилось искать более дешёвую недвижимость, расплатиться за которую они могли бы без привлечения займа. К таким районам, например, в 50-х годах относился всемирно известный сегодня Сохо в Лондоне. Нетрадиционные покупатели были также более гибкими в выборе места жительства: бездетным однополым парам не приходилось искать районы с хорошей школой поблизости. Теперь многие представители ЛГБТ вынуждены покидать места, где они прожили несколько десятков лет: аренда жилья в этих районах больше им не по карману.

Как утверждает Амин Газиани, доход однополых пар, воспитывающих детей, на 15 тыс. долл. меньше, чем традиционных семей
Как утверждает Амин Газиани, доход однополых пар, воспитывающих детей, на 15 тыс. долл. меньше, чем традиционных семей Nick Karvounis / Unsplash

В июне 2017 американский портал недвижимости Trulia опубликовал исследование, посвящённое тому, как влияет соседство с представителями ЛГБТ на стоимость жилья. Trulia проанализировала данные переписи населения США и сайта знакомств OkCupid, чтобы получить информацию о том, в каких районах проживают пары и одиночки, принадлежащие к гей-комьюнити. Таким образом рассчитав «индекс ЛГБТ» для каждого почтового индекса, Trulia сравнила полученные результаты с данными о стоимости жилья в разных районах американских городов в период с 2012 по 2017 годы. Оказалось, что даже в 2012 году, когда американский рынок недвижимости находился в кризисе, стоимость квадратного метра в районах, где жили представители гей-комьюнити, была в среднем на 28,9 % выше, чем в остальных, а в 2017 году разница составила уже 36,8 % — очевидно, там американский рынок недвижимости восстановился быстрее. Самые впечатляющие результаты аналитики обнаружили в Нью-Йорке, Новом Орлеане и Бостоне: здесь цены в районах, густо населенных ЛГБТ-жителями, выросли на 56, 52 и 26 % соответственно. В то же время, эксперты Trulia задаются вопросом: а может ЛГБТ-сообщество просто выбирает дорогие районы, ведь их доход, поскольку у них в большинстве случаев нет детей, выше?

Таким образом, дискуссия о влиянии гей-комьюнити на рост цен на недвижимость остаётся открытой: пока сами сторонники теории путаются в аргументах и кажутся не слишком уверенными в своей правоте. Почему цены на недвижимость в районах, заселённых представителями ЛГБТ, выше? Эксперты говорят, эта загадка напоминает им другой риторический вопрос: что было раньше, яйцо или курица?

Материал подготовлен для lenta.ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    +7 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос