Обновление «золотой визы» Греции для покупки недвижимости: что изменилось и почему

В 2024 году произошли значительные изменения в программе «золотой визы» Греции. В статье мы собрали нужную информацию о новых правилах и о том, что стоит за этими нововведениями.

Повышение минимальной стоимости в разных районах

Уточним подробнее, в каких районах Греции повысили минимальные суммы для инвестиций:

• От 800 тыс. евро — самые популярные районы. К ним относятся отдельные объекты недвижимости площадью 120 м², расположенные в Северной, Южной и Центральной Аттике, Салониках, а также на островах Санторини, Миконос и любых других с населением более 3100 человек. К самым известным островам среди них можно отнести также Крит, Родос и Корфу.

• От 400 тыс. евро — в остальных районах Греции. Любой объект недвижимости площадью более 120 м². Самые известные регионы с таким порогом — полуострова Пелопоннес и Халкидики.

Эти районы отличаются туристической привлекательностью, развитием инфраструктуры и спросом на жильё. Введение более высокой минимальной суммы в 800 тыс. евро должно снизить уровень миграции населения в крупные города, создать новые возможности в менее населённых районах и помочь их развитию. Приобрести можно только один объект.

Переоборудование коммерческой недвижимости и необходимость реновации в Греции

Хорошая новость в том, что порог в 250 тыс. евро всё же остался и подойдёт для любой локации и площади объекта. Но и здесь есть свои нюансы.

Уточним, в каких случаях можно получить «золотую визу» за инвестиции от 250 тыс. евро:

• Переоборудование нежилой недвижимости в жилую. При этом оно должно быть завершено после апреля 2024 года.
• Инвестиции в индустриальное здание, переоборудованное в жилое, если за последние 5 лет в нём не занимались производственной деятельностью. Это условие не относится к другим нежилым объектам, таким как офисы.
• Инвестиции в здания, требующие реставрации, или памятники архитектуры.
• Выбрать можно только один объект недвижимости.

Таких объектов в Греции пока недостаточно, но они со временем появляются. Во время кризиса 2008–2015 гг. в стране наблюдалось значительное снижение объёмов строительства. В результате этого на сегодняшний день преобладает устаревший жилищный фонд, а также имеется множество пустующих помещений бывших объектов коммерческого назначения. Но греческие власти заинтересованы в развитии. С начала 2025 года государство намерено выделить 1 миллиард евро на субсидирование и беспроцентное финансирование ремонта жилой недвижимости. А на юге Афин строится «умный город» Ellinikon, который заявлен крупнейшим в Европе.

Новые требования специфические, и поэтому важно тщательно выбирать застройщика. У команды Tranio уже есть предложения от 250 тыс. евро, доступные для ВНЖ. Обычно к ним относятся малоэтажные жилые комплексы в разных районах Афин и Пирея, которые будут готовы к эксплуатации не раньше осени 2025 года. Цены начинаются от 4700 евро за квадратный метр, а доходность будет примерно 2–3%.

Эльвира Грачева руководитель отдела продаж Tranio в Европе

Реновация здания, в отличие от стройки нового объекта, не требует получения разрешений на строительство, уже имеются инженерные сети, точки подключения к электричеству, газу и воде. Кроме того, такие проекты зачастую реализуются в обжитых районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

Дефицит жилья в стране и ограничения на краткосрочную аренду

По стране проводятся реновации бывших складов и офисов в жилые комплексы квартир, но строительство идёт недостаточно быстро, чтобы уменьшить нынешний дефицит.

С 2017 года наше греческое подразделение Tranio Hellas успешно занимается строительством и редевелопментом в Афинах — тогда мы посчитали этот рынок одним из самых перспективных для инвестиций в Европе. Действительно, за 7 лет цены выросли почти в два раза, и ещё сохраняется высокий потенциал для роста, поскольку в 2024 году цены приблизились к докризисным пикам 2007 года. При этом цены на недвижимость в Афинах значительно ниже, чем в других столицах Европы.

Мы спроектировали 6 жилых зданий и выполнили более 70 реноваций отдельных квартир для инвесторов.

Эльвира Грачева руководитель отдела продаж Tranio в Европе

Основные моменты:

• Острая нехватка жилья в Греции привела к росту арендных ставок по всей стране, особенно в Аттике за последний год наблюдался значительный скачок на 7,6%.
• Спрос превышает предложение. Подчёркивается острая нехватка доступных квартир, особенно в Афинах и Салониках.
• Иностранный спрос на жильё постепенно вытесняет локальный.
• Из-за жилищного кризиса арендаторы смотрят в сторону пригородов Афин, где цены также растут.
• Средний рост арендной платы по стране составляет 5,6%, и это означает, что жилищный кризис наиболее выражен в крупных городах.
• При этом число людей, которые снимают жильё, продолжает расти, в то время как процент тех, кто живёт в собственном доме, падает. Доля арендаторов значительно выше в Афинах — 35% жителей.
• Офисы и бизнес-центры становятся менее рентабельными из-за развития удалённого и гибридного формата работы.

Одно из новых правил в программе «золотой визы» — нельзя сдавать купленное жильё в краткосрочную аренду. Запрет не распространяется на долгосрочную аренду или субаренду туристическим предприятиям для профессионального использования. Из-за роста туризма и дефицита жилья в стране возникла нехватка мест для аренды на долгий срок. Поэтому в последнее время вводятся новые ограничения, которые, возможно, предоставляют меньше удобств для туристов, но в то же время создают предложение для местных жителей и экспатов.

Как сказано выше, для программы «золотой визы» в некоторых районах установили минимальную площадь 120 квадратных метров. Вероятно, большее пространство более подходит для аренды на долгий срок.

Власти Греции также предлагали другие нововведения:

• Освобождение от подоходного налога для жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду.
• Приостановка выдачи новых разрешений на краткосрочную аренду жилья в центральных районах Афин минимум на один год.
• Запуск программы Renovate-to-Rent с частичным возмещением расходов собственникам на ремонт жилья для долгосрочной аренды.

Ранее, в 2022 году, мы выяснили, что в Афинах инвестиционные квартиры было выгоднее сдавать в долгосрочную аренду, чем в краткосрочную.

Команда Tranio поможет подобрать выгодный и подходящий объект для ВНЖ и получения дохода от аренды.

Узнать подробности

Автор: Юлия Наймушина