«Один пояс, один путь» и один регион: как заработать инвесторам в недвижимость по маршруту Нового шёлкового пути в Европе

«Один пояс, один путь» — амбициозный проект Си Цзиньпина, о котором председатель КНР объявил в сентябре 2013 года. В масштабную идею по восстановлению Шёлкового пути за четыре года, с 2014-го по 2017-й, по данным Американского института предпринимательства, было инвестировано 340 млрд долл. Пока в основном за счёт средств национального валютного резерва, но Китай надеется привлечь больше частных местных и зарубежных инвесторов в перспективе. 

Главная задача проекта — наладить экономическую связь между странами Евразии. Он состоит из двух частей: «пояс» — наземная дорога из Китая в Европу, «путь» — водный маршрут через Индийский океан. В рамках инициативы строятся и реконструируются объекты инфраструктуры, энергетической и горнодобывающей промышленности: железные дороги, трубопроводы, склады и порты. Фактически всё, что реализует Китай в этих сферах сегодня, автоматически относят к «Одному поясу, одному пути» — официального списка проектов у инициативы нет.

Помимо очевидных бонусов, связанных с увеличением товарооборота и созданием новых рабочих мест, «Один пояс, один путь» может быть интересен и инвесторам в недвижимость. По подсчётам специалистов международного агентства недвижимости Knight Frank, в рамках проекта в странах-участницах с сентября 2013-го по октябрь 2017-го на недвижимость было потрачено больше 10 млрд долл.: на строительные проекты, офисы, ретейл, квартиры, логистические объекты и отели.

По разным подсчётам, к инициативе Китая присоединились порядка 80 стран. В Восточной Европе сосредоточена примерно треть партнёров — это больше, чем в каждом из пяти регионов Азии, Среднем Востоке, Африке или Океании. В рамках «Одного пояса, одного пути» Китай приобрёл контрольные пакеты акций греческого порта Пирей и испанского порта Ноатум, скоро будет запущен в эксплуатацию газопровод «Сила Сибири», по которому будет доставляться газ из России в Китай, идёт работа по строительству Трансазиатской железнодорожной магистрали из Китая в Великобританию.

Как считают специалисты Knight Frank, китайский проект обеспечит поток инвестиций именно в европейские рынки недвижимости: развивающиеся азиатские страны не могут предложить инвесторам прозрачность в регулировании сделок, качественные активы, ликвидность и стабильность. По данным крупнейшего портала по продаже зарубежной недвижимости в Китае Juwai.com, на европейскую жилую и коммерческую недвижимость в 2017 году китайцы потратили 25,6 млрд долл. — на 228% больше, чем в 2016 году.

Какие страны интересны Китаю особенно и на какой недвижимости могут заработать там инвесторы?

Чехия

Китай является четвёртым по величине торговым партнером Чехии и вторым по величине импортёром: если стоимость чешских товаров, отправленных в Китай в 2016 году, составила 1,5 млрд долл., то импортированных из Китая — 13 млрд долл., говорится в отчёте Knight Frank. Между странами заключено порядка 30 торговых соглашений. Авиакомпания China Eastern Airlines запустила прямой рейс из Шанхая в Прагу. Китайская энергетическая компания CEFC воспользовалась стремительным ростом числа китайских туристов в Чехии и выкупила несколько крупных отелей в Праге: The Mandarin Oriental, Le Palais Art Hotel и Motel One. Компания также стала владельцем крупного офисного здания Florentinum, нескольких магазинов и ресторанов в центре столицы.  

По словам Анны Курьянович, старшего консультанта Tranio по инвестициям, покупателям доходной недвижимости в Чехии, помимо традиционно популярных отелей следует обратить внимание на офисные центры. «Многие международные компании стремятся размещать свои офисы в Праге. Причины — экономический рост, низкий уровень безработицы (самый низкий в ЕС по данным на сентябрь 2018) и дешёвая рабочая сила — объясняет Анна Курьянович. — Однако пока в Праге нет достаточного предложения качественных офисных площадей, поэтому арендные ставки растут».

Польша

Якорным проектом Китая и Польши стал запуск железнодорожной магистрали для доставки грузов из Чэнду в Лодзь и обратно в 2013 году. В 2015-м железная дорога была продлена до Сямыня — портового города, расположенного на юго-восточном побережье Китая. Её строительство привело к 30% увеличению объёмов торговли между двумя странами. Что касается польского рынка недвижимости, то несколько лет назад Банк Китая участвовал в рефинансировании офисных зданий в Польше. В конце 2017 года одна из крупнейших логистических платформ Logicor продала компании China Investment Corporation весь портфель логистических активов на сумму 14,4 млрд долл., из которых 28 объектов стоимостью 640 млн долл. находятся на территории Польши.  

«Основные драйверы польской экономики — торговля, транспорт и хранение товаров, что объясняется выгодным расположением Польши между Восточной и Западной Европой, — рассказывает Анна Курьянович. — Поэтому инвесторам в недвижимость следует рассматривать офисные комплексы в трёх главных городах, Варшаве, Кракове и Гданьске, а также логистические комплексы и торговые помещения в центральных локациях крупных городов».

Великобритания

Китаю интересны разные секторы экономики Великобритании: и сфера финансовых услуг, и энергетика, и здравоохранение, и недвижимость. В 2013 году китайская девелоперская компания Advanced Business Park подписала соглашение о строительстве офисов и жилых объектов в районе Royal Albert Dock. В  2017-м китайский инвестор приобрел небоскрёб The Leadenhall Building, заключив вторую по величине сделку с британской недвижимостью в истории. По данным Juwai.com на Великобританию пришлось порядка 30% китайских инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость в 2017 году.

«Главные факторы, которые нужно учитывать инвесторам в коммерческую недвижимость Великобритании — устойчивость экономики страны, несмотря на Брекзит, и активный рост электронной торговли: Великобритания — второй по объёму европейский рынок сбыта для Amazon и первый — для таких интернет-ретейлеров, как Apple, Dixons Carphone и Next, — рассказывает Анна Курьянович. — Поэтому мы советуем клиентам вкладывать деньги в офисы в центральных локациях, ретейл и логистические объекты».

Греция

В 2016 году китайская компания COSCO, один из крупнейших портовых операторов в мире, приобрела 51% акций греческого порта Пирей, который является стратегическим пунктом в маршруте нового Шёлкового пути.  Стоимость сделки составила 280,5 млн евро. Через пять лет после подписания соглашения компания получит ещё 16% акций за 88 млн евро. В течение этого времени COSCO должна будет инвестировать 300 млн евро в модернизацию судоремонтных активов и логистические объекты порта. Другая крупная инвестиция Китая в Греции — реконструкция бывшего столичного аэропорта «Элинникон», в которой принимает участие китайский конгломерат Fosun Group. В рамках проекта будут построены жилые комплексы, отели и рекреационные зоны, возобновлена работа существующих олимпийских объектов и созданы новые спортивные сооружения. Интерес инвесторов к греческому рынку недвижимости во многом связан с туристическим бумом, который переживает страна. По данным Банка Греции, в 2017 году её посетили больше 30 млн путешественников из-за рубежа. Инвесторы «Элинникона» считают, что проект сможет ежегодно привлекать дополнительно более 1 млн туристов.

«В Греции есть нехватка качественных офисов в центре города, высокий спрос на отели. Инвесторы с небольшим бюджетом могут рассмотреть покупку квартир, которые они могут сдавать в краткосрочную аренду туристам — такие активы приносят 5–7% годовых против 3–4% в большинстве европейских столиц благодаря пока ещё невысоким ценам», — рассказывает Анна Курьянович. Но чтобы получить такую доходность, нужно покупать недвижимость сейчас: Банк Греции фиксирует рост цен на жилую недвижимость второй квартал подряд.

Автор: Лариса Письменная

Материал подготовлен для Invest-Rating.ru