Почему мы инвестируем в Грецию

Греция сегодня — один из немногих недооценённых рынков в Европе с хорошей перспективой для инвестиций в недвижимость. Почему мы выбираем Грецию, рассказывает Георгий Качмазов, генеральный директор и основатель Tranio.

Почти все остальные европейские рынки перегреты, и Греция — одна из последних стран, где недвижимость пока стоит дёшево. Готовое жильё в центре Афин можно купить в среднем за 2 500 евро/м², в то время как, скажем, в Барселоне и Берлине оно стоит около 6 000 евро/м².

Вместе с тем цены растут с конца 2017 года, когда квадратный метр в Афинах стоил примерно 1 800 евро. Поднявшись с тех пор на 25%, цены всё ещё далеки от докризисных показателей. В 2008 году квартиры в афинских районах, где мы активно покупаем и продаём недвижимость, стоили примерно 3 500 – 4 000 евро/м². Разница между ценами в 2008 и 2019 годах составляет 30–35%. По моим оценкам, если не произойдёт существенных внешних экономических изменений, то цены продолжат расти примерно на 10–15% в год и через 2–3 года достигнут отметки 3 500 евро/м².

Последние полтора года подъём происходил в основном за счёт двух факторов:

• увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов;
• прирост количества туристов. 

С 2015 до 2019 года доходы от въездного туризма в Греции выросли более чем на треть. Повышались арендные ставки (в 2018 году в Афинах они выросли более чем на 9%), большой объём жилого фонда трансформировался в квартиры для сдачи посуточно через Airbnb и Booking, благо в Греции нет ограничений на краткосрочную сдачу жилья. Также на Грецию стали обращать больше внимания институциональные инвесторы: так, с 2017 года в Афинах запустили крупные проекты девелопмента коммерческой и жилой недвижимости фонды из США, Китая, Турции и Ближнего Востока. Общий объём инвестиций в эти проекты приближается к 1 млрд евро.

Смена правящей партии в результате парламентских выборов 2019 года стала дополнительным стимулом роста экономики Греции. Правительство, сформированное «Новой демократией», снизило как личные, так и корпоративные налоги. В частности, понижен налог на владение недвижимостью (на 10–30% в зависимости от стоимости жилья), налог на прибыль корпораций будет уменьшаться постепенно: с 29% в 2018 году до 25% к 2022-му. Кроме того, были полностью отменены ограничения на вывод капитала, действовавшие с 2015 года. С 25 октября 2019 отменён НДС на продажу новостроек, что откроет девелоперам возможность строить новые объекты и перезапустит рынок нового строительства.

Эти финансовые послабления стали возможны на фоне общего оздоровления экономики Греции. ВВП страны на душу населения растёт с 2015 года в среднем на 2,5% в год, а безработица снижается на 7–8% ежегодно, хотя пока ещё остаётся самой высокой в Евросоюзе (17,4% во II кв. 2019).

Дополнительный приток зарубежных инвестиций в Грецию обеспечивают «золотые визы», позволяющие всего за 250 000 евро получить вид на жительство для себя и членов своей семьи. В первом полугодии 2019 года этой программой воспользовались 645 инвесторов, что на 8% больше, чем годом ранее. Также Греция планирует предлагать гражданство за инвестиции от 2,5 млн евро. Думаю, что это привлечёт в страну инвесторов, которые раньше ориентировались на «золотые паспорта» других стран — прежде всего соседнего Кипра, где средняя стоимость жилья уже перевалила за 8 000 евро/м².

Спрос на недвижимость в Греции будет расти быстрее и благодаря тому, что в этом году греческие банки начали выдавать местным жителям ипотеку. Недорогая ипотека — один из ключевых факторов роста спроса на любом рынке, но в Греции это особенно важно, потому что последние десять лет ипотеки просто не было, и в стране образовался большой отложенный спрос местного населения. 

При этом даже без учёта ипотеки жильё в Греции доступнее, чем во многих других странах: по данным Numbeo, в первом полугодии 2019 индекс price-to-income (соотношение цены и доходов населения) в Афинах составлял 10,4, в то время как в Париже — 21, а в Москве — 19. Индекс price-to-rent в Греции тоже заметно ниже средних европейских показателей, что может говорить о высокой ликвидности жилой недвижимости: чем выше price-to-rent, тем больше людей предпочитают долгосрочную аренду покупке, а значит, тем сложнее продать объект. В центре Афин этот индекс составляет 20,2, а на периферии — 23,9. Для сравнения, в Берлине — 30 в центре и 28 на окраине, в Лондоне — 34 и 29 соответственно.

По совокупности этих факторов я считаю Грецию одним из самых перспективных европейских направлений для инвестиций в 2019–2020 годах, а Афины — наиболее привлекательной локацией в стране.

Наша компания ведёт в Греции несколько типов проектов. Реновация квартир в Афинах с последующей перепродажей приносит 10–15% годовых при бюджете от 300 тыс. евро, а коллективные инвестиции в девелопмент обеспечивают фиксированную доходность 10% при вложениях от 100 тыс. евро.

Единственный риск, который я считаю нужным принимать во внимание, обусловлен не ситуацией в Греции, а опасностью очередной мировой рецессии, которую предрекают многие эксперты. Однако мы нивелируем этот риск тем, что покупаем недвижимость без банковского финансирования. Поэтому даже в случае нового кризиса мы не потеряем ни объекты, ни капитал: в худшем случае инвестиции окажутся «замороженными» на 3–4 года, принося доходность от аренды порядка 5% годовых, и нам придётся подождать следующей фазы роста, чтобы продать объекты.

Георгий Качмазов, Генеральный директор и основатель Tranio Все статьи этого автора