Покупка и продажа недвижимости с обременением

Обременение — это юридически обоснованные условия, которые ограничивают право собственника на владение своим имуществом. Если объект переходит к другому владельцу, обременения не снимаются. Поэтому до приобретения недвижимости обязательно нужно удостовериться в том, что связанных с ней обременений нет, либо они есть, но цена объекта снижена настолько, что покупка все равно будет выгодной. Чтобы выяснить все сведения о понравившемся объекте, желательно воспользоваться услугами юриста.

На практике чаще всего можно столкнуться с такими видами обременений:

Нахождение в залоге

Если предыдущий владелец не выплатил ипотеку, то он не может продать недвижимость без согласия банка. Та же ситуация возникает, если собственник заложил свое жилье, чтобы получить деньги на покупку еще одного дома или на какие-то другие цели.

Эта проблема решаема: нужно, чтобы покупатель выплатил продавцу сумму, необходимую для погашения кредита. Следовательно, цена объекта должна быть не меньше, чем оставшаяся часть долга.

Когда заемщик расплатится с банком, обременение будет снято. Кстати, будущий владелец недвижимости тоже может взять нужную сумму в кредит.

Необходимо, чтобы передача денег была оформлена с минимальными рисками для покупателя: ведь между снятием обременения и подписанием основного договора купли-продажи остается промежуток времени, в течение которого продавец может отказаться от сделки. Желательно составить предварительный договор, в котором будет точно указана не только переданная сумма, но и ответственность продавца в случае, если он передумает.

Сдача в аренду

Продать недвижимость, сданную в аренду, можно без согласия квартиросъемщиков, однако договор найма, зарегистрированный в земельном кадастре, останется в силе. Изменится лишь то, что все права и обязанности перейдут к новому владельцу. Арендаторы будут иметь право пользоваться недвижимостью в течение всего срока, указанного в договоре.

Чтобы продать сданную квартиру в Германии, нужно сначала предложить купить ее арендатору и дать ему два месяца на раздумья. Кроме того, просмотр такой квартиры возможен только в том случае, если жильцы дали на это письменное согласие.

Сервитут

Сервитут — это право какого-либо лица пользоваться недвижимостью, не являясь при этом ее собственником: например, когда жители близлежащих домов могут проходить или проезжать по земельному участку соседа. Другие распространенные варианты сервитута: право прокладывать под участком водопроводные трубы, линии электропередачи, право на прогон скота.

Единственная обязанность, которая возникает у владельцев такой недвижимости — не препятствовать пользователям сервитута в осуществлении их прав. Однако лучше заранее узнать о наличии этого обременения, чем столкнуться с неприятным сюрпризом уже после заключения сделки. Сведения о возможных сервитутах можно получить из местного земельного кадастра.

Наличие супруга-совладельца

В законодательстве многих стран говорится, что если человек, состоящий в браке, приобретает недвижимость, то она считается совместной собственностью обоих супругов. При этом неважно, указано ли имя второго супруга в договоре или в свидетельстве о праве собственности. Продать такую недвижимость можно только по обоюдному согласию.

О существовании этого правила нужно помнить и покупателям: если один из супругов продаст вам жилье, второй может оспорить эту сделку. Поэтому желательно заранее получить официальное письменное согласие супруга-совладельца.

Елена Милишенкова, Tranio.Ru