Исследование: итоги российского спроса на рынках зарубежной недвижимости в 1-м кв. 2025 года

В первом квартале 2025 года спрос российских покупателей на зарубежную недвижимость придерживался трендов, сложившихся в 2024 году. Рынки, показавшие рост числа заявок в конце прошлого года, продолжили привлекать внимание инвесторов, в то время как на направлениях, где интерес начал снижаться ранее, наблюдалось дальнейшее охлаждение.

Стабилизация на высокой ноте

По итогам первого квартала 2025 года Таиланд в очередной раз возглавил рейтинг наиболее востребованных направлений среди российских инвесторов. На его долю пришлась почти треть всех сделок россиян на зарубежных рынках при росте на 41% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

ОАЭ удержали вторую позицию рейтинга в первом квартале 2025 года, несмотря на снижение спроса на 6%. Тем не менее темпы охлаждения интереса замедлились по сравнению с итоговыми значениями 2024 года, когда спрос на недвижимость в Эмиратах снизился на 21% к 2023-му, а инвесторы сфокусировались на диверсификации в Юго-Восточной Азии и других странах Персидского залива.

Европейские рынки, за исключением Кипра, продолжили терять привлекательность для российских инвесторов. Основной фактор — снижение интереса к недвижимости как инструменту получения вида на жительство или гражданства на фоне ужесточения условий миграционных программ за инвестиции.

В первом квартале 2025 года лишь 13% покупателей преследовали цели миграции, тогда как годом ранее их доля составляла 21%, а в 2023 году, на пике популярности, — 30%.

Хотя первый квартал 2025 года сложно сопоставить с аналогичными ажиотажными периодами 2022–2023 годов, говорить о начале охлаждения российского спроса преждевременно. Пройдя пик, интерес русскоязычных инвесторов стабилизировался на уровне, который по-прежнему превышает показатели 2021 года, что свидетельствует о формировании базы долгосрочного спроса и закреплении иностранных метров среди прочих инструментов для сохранения и приумножения капитала.

Бессменное лидерство Таиланда

В 1-м кв. 2025 года Таиланд как никогда прежде популярен у русскоязычных инвесторов — его доля в суммарном спросе на зарубежную недвижимость достигла максимума за последние 5 лет.

За год интерес русскоязычных покупателей недвижимости в Таиланде стал более диверсифицированным с точки зрения географии, охватывая регионы за пределами традиционно популярного Пхукета.

Наибольший рост спроса продемонстрировал рынок Бангкока, который прежде был известен сильным присутствием покупателей из Китая. Здесь количество сделок россиян увеличилось почти в пять раз, чему во многом способствовал эффект низкой базы. Второй по темпам роста стала Паттайя, показавшая прирост на 48% новых заявок.

Расширение географии спроса среди российских покупателей в Таиланде в 1-м квартале 2025 года сопровождалось снижением медианных бюджетов — по всему Таиланду показатель сократился за год на 17%.

Осваивая новые для себя регионы, инвесторы, как правило, закладывают меньшие суммы, особенно в случае сделок с инвестиционной целью, которые статистически совпадают с меньшими бюджетами по сравнению с миграционными покупками. Исключением стал остров Самуи, где интерес со стороны покупателей сопровождался наращиванием бюджетов.

Медианные бюджеты россиян по регионам Таиланда

Согласно последним данным регулятора REIC, в 2024 году суммарно иностранные инвесторы приобрели в Таиланде 14 573 квартиры — лишь на 1% больше по сравнению с 2023-м. При этом общая стоимость сделок снизилась на 8%, составив 1,94 млрд долларов.

Наблюдалось и сокращение средней площади приобретаемых объектов: в 2024 году средний кондоминиум иностранцев «вмещал» 44,1 м² против 45,6 м² годом ранее, а совокупная площадь всех купленных квартир снизилась на 2,5%.

Наибольшую активность на рынке Таиланда проявляют покупатели из Китая, Мьянмы и России. В 2024 году россияне, по данным мартовского отчёта REIC, приобрели 1 079 квартир на сумму около 104 миллионов долларов — 7,4% от всех сделок с иностранцами.

Доля иностранных сделок с квартирами на рынке недвижимости Таиланда варьировалась в течение 2024 года с 16,7% в первом до 10,7% в четвёртом квартале. Если учитывать динамику последних двух лет, высока вероятность, что в первом квартале 2025 года регулятор вновь зафиксирует всплеск интереса со стороны зарубежных инвесторов, поскольку период между концом одного и началом другого года традиционно совпадает с пиками иностранного спроса и ростом турпотока.

Туристический поток играет ключевую роль в развитии тайского рынка недвижимости, оказывая влияние не только на краткосрочную аренду, но и на покупательский спрос. Для многих инвесторов решение о приобретении недвижимости формируется именно во время пребывания в стране — личное знакомство с объектом, нетворкинг и знакомство с инфраструктурой облегчают процесс принятия решения.

Согласно анализу динамики международных рейсов на Пхукет и соответствующих изменений в спросе на недвижимость, можно отметить явную корреляцию двух показателей. Увеличение пассажиропотока, особенно из Китая, России, Европы и Америки, тесно связано с ростом интереса к недвижимости на острове.

Рынок ОАЭ: смещение акцентов

В первом квартале 2025 года спрос со стороны россиян на недвижимость в ОАЭ показал умеренное снижение на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Несмотря на продолжающуюся отрицательную динамику, темпы снижения замедлились по сравнению с прошлым годом, когда показатели 1-го кв. 2024 года упали к пиковым значениям 2023-го на 31%.

Доля ОАЭ в спросе на недвижимость у россиян в 1-м квартале

В долгосрочной динамике текущие объёмы заявок на 71,32% превосходят показатели первого квартала 2022 года — можно ожидать выравнивание разрыва с 2022 годом ко второму кварталу 2025-го, поскольку в апреле—июне 2022 года наблюдался более высокий уровень активности российских инвесторов на рынке недвижимости Дубая.

Внутри ОАЭ продолжается тренд на диверсификацию спроса: россияне стали чаще открывать для себя альтернативные Дубаю эмираты и пробовать заходить на новые рынки. Так, больше чем в 2 раза вырос спрос на недвижимость в Рас-эль-Хайме — эмирате, где в 2027 году готовится к открытию проект первого в ОАЭ казино под брендом Wynn.

Интерес к новым эмиратам во многом обусловлен стремлением инвесторов диверсифицировать риски, сохраняя активы в пределах одной юрисдикции. Одновременно покупки в этих регионах становятся своего рода попытками зайти на «рынок Дубая 2—3-летней давности».

Дубай безусловно демонстрирует устойчивый рост цен, арендных ставок, объёмов сделок, но сама среда стала сверхконкурентной и отсеяла часть ситуативного спроса, что показал 2024 год. Часть инвесторов сместила фокус на менее конкурентные рынки соседних эмиратов и стран Залива, где пока сохраняется большая гибкость условий входа при меньших рисках неуспешного выхода из проектов.

Говорить о насыщении спроса россиян на недвижимость в ОАЭ пока кажется слишком преждевременным. Отсутствие официальной разметки сделок по национальностям вынуждает опираться на косвенные индикаторы, такие как регистрация в системе коммунальных платежей, отражающая заселение в жильё (реестр фиксирует, по какому адресу конкретный жилец намерен платить по счетам за КУ), но и они показывают высокий спрос русскоязычных пользователей метров на недвижимость в Дубае.

По этим данным, в 2024 году россияне занимают шестую строчку среди жителей Дубая с долей 4,1% от всех регистраций на 3,6% за квартал, достигнув 172 551 единицы — максимума с 2, уступая гражданам Индии, Великобритании, ОАЭ, Пакистана и Египта — фактический платёжеспособный спрос россиян выше, чем у выходцев из стран-источников трудовой миграции. Тем не менее доля граждан РФ в реестре за 2024 год снизилась на 16% по сравнению с пиковыми значениями 2023 года, когда она составляла 5,16% от всех экспатов, что отчасти совпадает с итогами 2024 года по спросу на недвижимость в ОАЭ.

Распределение российского спроса по районам остаётся неравномерным: в Dubai Marina доля заселений граждан России достигает 15% — это формально «самый русский» район эмирата, в Jumeirah Village Circle — 10%, тогда как в менее популярных сообществах этот показатель варьируется в диапазоне 1–8%.

Международный платёжеспособный спрос на метры в Дубае в 2025 году поддерживают граждане Соединённого Королевства: по прогнозам UBS, к 2028 году число HNWI в Великобритании сократится на 17%, и Дубай становится ключевым направлением их релокации, а приток состоятельных экспатов оценивают в 6 700 долларовых миллионеров.

Отмена режима Non-Dom лишила состоятельных резидентов налоговых льгот, что усилило миграцию капитала в ОАЭ. Для британских инвесторов недвижимость в эмиратах — не только актив, но и инструмент получения ВНЖ и выстраивания финансовой структуры. Они остаются второй по численности группой экспатов в Дубае и занимают ведущие позиции среди конечных пользователей рынка.

Аналогичные прогнозы по миграции уже немецкого капитала даёт консалтинговая компания Arton Capital. Согласно опросу 1 000 немецких миллионеров, 37% респондентов стали более склонны к переезду после федеральных выборов. Среди ключевых направлений миграции они называют Канаду (29%), Австралию (22%), США (16%) и ОАЭ (11%).

Греция: последствия реформ

Доля Греции в спросе на миграционные программы в 1-м квартале

Снижение интереса к миграционным программам сильнее всего отразилось на европейских направлениях, которые сами же спровоцировали отток капитала в недвижимость под ВНЖ. В 2024 году изменения затронули сразу две программы из числа наиболее востребованных (греческую и испанскую) — наибольший эффект ощутила Греция, Испания же сильнее почувствует снижение спроса с апреля 2025 года, после вступления реформы в силу.

Фактически по прежнему порогу в 250 тыс. евро всё ещё есть опция получить «золотую визу». Для этого нужно вложиться в недвижимость, переквалифицированную из коммерческой в жилую, или в здания исторического и культурного значения. В общем порядке условия ужесточились: с 1 сентября 2024 года порог инвестиций для участия в программе повысился до 800 тыс. евро для популярных районов Афин и островов с населением более 3 100 жителей и до 400 тыс. евро для остальных регионов страны.

И всё же сегодня Греция остаётся одной из наиболее доступных опций недвижимости под ВНЖ на глобальном рынке, сохраняя лидерские позиции среди европейских направлений у российских инвесторов именно за счёт низкого порога входа.

Доля заявок с миграционными целями по регионам

За почти десятилетний период действия программы «золотой визы» в рынок недвижимости Греции и экономику страны в целом было привлечено порядка 5,54 млрд евро. С 2018-го к концу 2024 года суммарное количество выданных (или подлежащих выдаче) видов на жительство по программе составляло 31 621 единицу. Очередной рекордный результат в 2024 году (9 289 новых заявок) оказался на 10% больше по сравнению с показателями 2023 года. Таким образом, среднегодовой темп роста числа обращений с 2018 года вышел на уровень +25% в год.

Суммарный бэклог заявлений в обработке достиг 49 301 единицы к декабрю 2024 года — учитываются заявки как от основного претендента, так и от членов семьи. Это на 76% выше по сравнению с декабрём 2023 года, когда на рассмотрении находилось 27 964 заявления. Последний квартал 2024 года стал беспрецедентным по росту числа заявок, что оказало влияние на пропускную способность греческой миграционной системы. Если в первые три квартала 2024 года ежемесячно поступало в среднем 683 заявки, то к концу года этот показатель вырос до 1 048.

Причина — увеличенный спрос в преддверии ужесточений условий программы: первичные заявки составляют 82% от всех кейсов в обработке, в то время как на продление приходится 18%. Средний срок обработки заявок теперь составляет порядка 18 месяцев.

Китайские инвесторы продолжают доминировать в программе ВНЖ за инвестиции, удерживая 56% как первоначальных виз, так и продлений. На втором месте находятся инвесторы из Турции, на долю которых приходится 8% первоначальных виз и 5% продлений. Замыкают тройку инвесторы из Ливана с показателем в 5% по обеим категориям.

Российские инвесторы сохраняют свою позицию, составляя 4% от общего числа действующих «золотых виз». Однако их участие ограничено исключительно продлениями, поскольку Греция приостановила приём заявок от граждан России в 2022 году.

Активные заявки на «золотую визу», ожидающие решения

Подавляющее большинство заявителей (82%), ожидающих получения первоначальных «золотых виз» или их продления, подали заявки в Аттике. На втором месте — Центральная и Восточная Македония и Фракия с долей в 5%, а ещё 5% заявлений приходится на Пелопоннес, Западную Грецию и Эгейские острова.

В 2025 году тенденция спроса на «золотые визы» сохраняется. По новым данным Министерства миграции Греции, в январе и феврале было уже зарегистрировано 2 076 первичных заявок — на 60% больше, чем за аналогичный период 2024 года. По странам кандидатов изменений нет — половина заявлений приходится на инвесторов из Китая.

В 2024 году темпы роста цен на жилую недвижимость в Греции замедлились по сравнению с 2023 годом, пройдя скачок, вызванный ажиотажем спроса инвесторов на «золотую визу». В 2024 году годовой темп изменения цен по всей стране составил 8,7% — ниже, чем годом ранее (+13,9%).

Темпы роста цен на недвижимость в Греции в 2024 году

Кипр: топ-5 в российском спросе

В 1-м кв. 2025 года доля Кипра в совокупном спросе россиян на зарубежную недвижимость достигла максимума за 5 лет наблюдений, продолжив тренд 2024 года. Выгодные налоговые условия, льготы для технологических отраслей, простой ПМЖ — факторы, которые обеспечили и продолжают генерировать приток инвесторов не только из России, но и из Европы, формируют устойчивый спрос на недвижимость и корпоративную инфраструктуру.

Доля Кипра в спросе на недвижимость у россиян в 1-м квартале

Недвижимость стала входной точкой для иностранных инвесторов, «трамплином» для дальнейшего освоения рынка. После легализации через ПМЖ за инвестиции в недвижимость капитал начинал движение в другие секторы — технологии, производство, финансы.

С 2021 по 2024 год российские покупатели оставались одними из самых активных игроков на рынке недвижимости Кипра. По данным регулятора, они заключили 14,41% сделок с иностранцами, уступая только британцам. Всего за пять лет россияне приобрели 4 619 объектов в Лимасоле, Пафосе и Ларнаке.

Эти три региона исторически оставались приоритетными для русскоязычных инвесторов, и в 2025 году динамика сохраняется: Лимасол и Пафос делят первое место по спросу, а Ларнака уверенно закрепилась на третьей позиции. Согласно данным Tranio, в 1-м квартале 2025 года российские покупатели практически не были представлены на рынке Северного Кипра, сделав ставку на более доступные проекты в южной части острова.

Спрос россиян на недвижимость на Кипре по регионам

Медианный бюджет российских покупателей остаётся привязанным к минимальному порогу программы ПМЖ. Даже при локальных колебаниях этот показатель не опускается ниже 300 тыс. евро — ключевой суммы для участия в программе.

Русскоязычный спрос на Кипре развивается в тандеме с британскими покупателями, во многом формируя динамику международных сделок нерезидентов ЕС. Вместе эти группы продолжают оказывать значительное влияние на структуру рынка и распределение инвестиций по ключевым регионам острова.

Испания в ожидании отмены «золотой визы»

Согласно данным Colegio de Registradores, в 2024 году рынок недвижимости Испании достиг своего исторического максимума и превысил рекордные показатели с 2007 года. Рост цен на жилую недвижимость относительно 2023 года составил 8,4%, по данным Национального института статистики (INE).

Значимым событием 1-го кв. 2025 года стало объявление о закрытии программы «золотой визы» с 3 апреля 2025 года. Вопрос об отмене ВНЖ за инвестиции стоял на обсуждении в правительстве Испании в течение всего 2024 года, а окончательное решение было принято Советом министров Испании по инициативе премьер-министра Педро Санчеса.

Дополнительно правительство планирует отменить лицензии на краткосрочную аренду в крупных городах (в Барселоне с 2028 года будет введён полный запрет, а в Кордове, Аликанте, Гранаде и Валенсии ожидается мораторий на несколько лет, начиная с текущего периода). Обсуждается также возможность введения 100%-ного налога или запрет на покупку недвижимости для нерезидентов ЕС для борьбы со спекулятивным спросом на рынке жилья.

Доля Испании в спросе на недвижимость у россиян в 1-м квартале

Всё это привело к снижению российского спроса на испанскую недвижимость в 1-м кв. 2025 года на 26%. Он составил 7,06% от общего спроса, или 20,47% от всех заявок россиян на европейские страны (-5% год к году). Однако в то же время наблюдается увеличение медианного бюджета и возврат к показателям 2023 года (500 000 евро).

Спрос россиян на недвижимость в Европе, доля от всех заявок на европейские страны

По данным Colegio de Registradores, в 4-м квартале 2024 года россияне составили 2,26% от всех иностранных покупателей недвижимости в Испании. Спрос на метры здесь крайне диверсифицирован с точки зрения национальностей, поэтому присутствие россиян на рынке можно назвать значимым.

Спрос со стороны иностранных покупателей остаётся высоким — на уровне 14,48% от всех сделок. Наибольшая доля покупок иностранцами отмечена на Балеарских островах (32,81%), в Валенсии (29,62%) и на Канарских островах (24,48%).

Общее количество сделок на рынке недвижимости с участием местных и иностранных покупателей выросло на 3,6% за квартал, достигнув 172 551 единицы — максимума с 2007 года. Основной вклад внёс рынок новостроек, где количество сделок увеличилось на 18,3% за квартал и на 61,15% за год.

Прогнозируется рост инвестиций в отельный сектор в связи с прекращением выдачи лицензий в крупных туристических городах. Уже в 2024 году объём инвестиций в гостиничный сектор достиг (3,2 млрд евро), что вывело его на второе место по привлекательности после жилой недвижимости.

Регионы России в спросе на зарубежную недвижимость

Спрос на зарубежную недвижимость по регионам России

Доля покупателей из нестоличных регионов России достигла максимума за пять лет и закрепила тренд, наметившийся по итогам 2024 года. В 1-м квартале 2025-го более половины заявок на покупку недвижимости за рубежом поступило от клиентов за пределами Москвы и Санкт-Петербурга — раньше две столицы стабильно доминировали в структуре спроса, теперь же их доля год к году снижается.

Спрос на зарубежную недвижимость по регионам России в 1-м квартале

Таиланд и ОАЭ по-прежнему лидируют среди предпочтений москвичей, тогда как в середине списка происходят активные перестановки: в 2025 году здесь меньше европейских направлений, Турция поднялась на одну позицию, а Греция выбыла из топа — влияние оказали изменения в программе «золотой визы».

Топ-5 направлений для инвестиций у жителей Москвы в 1-м квартале

Материал подготовлен для РБК