Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть
Мировой рынок недвижимости
Инвестиции

Рынок жилой недвижимости Венгрии: время покупать

Венгрия расположена на границе между Восточной и Западной Европой. Уровень зарплат здесь ниже, чем в большинстве стран ЕС: согласно данным портала Statista, всего 6,7 тыс. евро в год — примерно в четыре раза ниже, чем во Франции или Германии. Благодаря этому Венгрия популярна у небольших компаний и международных корпораций, которые открывают в Будапеште свои офисы: например, IBM, Morgan Stanley и EPAM.   

Ещё одно преимущество Венгрии перед западными странами с точки зрения зарубежных инвесторов — стоимость недвижимости. По информации Statista на февраль 2018 года, квадратный метр здесь стоит 2,5 тыс. евро против, например, 4,3 тыс. евро в Германии, 11,6 тыс. в Австрии или 12,8 тыс. во Франции. Эксперты верят: венгерский рынок недвижимости — выгодное направление для инвестиций: цены на жилую недвижимость здесь будут расти, как минимум, следующие десять лет. Согласно данным венгерского издания Origo, каждая пятая сделка с венгерской недвижимостью заключается с покупателями из-за рубежа: в основном, с гражданами Китая, России и Украины.

Постепенный рост цен, особенно в центральных районах

Мировой экономический кризис 2008 года негативно отразился на стоимости венгерской недвижимости: по данным Центрального статистического офиса Венгрии (Központi Statisztikai Hivatal), за период с 2007 по 2013 год, когда цены достигли дна, вторичное жильё подешевело на 22 %, а новостройки — на 4 %. Однако в 2017 стоимость квадратного метра уже превысила докризисный уровень: для вторичного жилья — на 4 %, для нового — на 30 %.

Венгрия — вторая страна по темпу роста цен на жильё в ЕС. С 2015 по III квартал 2017 года стоимость квадратного метра в Венгрии выросла на 25,1 %, в то время как в среднем по ЕС — на 8,6 %. Первое место занимает Исландия — здесь цены за этот период выросли на 35,7 %.

Цены в Венгрии растут неоднородно в пределах страны. Её территория разделена на 19 областей, объединённых в семь регионов, и Центральная Венгрия — самый дорогой регион, где квадратный метр стоит в среднем 1 140 евро. Здесь же цена на недвижимость в первых трёх кварталах 2017 выросла сильнее — на 15 % по сравнению с 2016 годом. В остальных регионах жилая недвижимость стоит в 2–3 раза дешевле, хотя за этот период она тоже подорожала на 8–10 %.

Согласно данным Центрального статистического офиса, цены на недвижимость в административных центрах Венгрии растут в два раза быстрее, чем в небольших населённых пунктах. Стоимость квадратного метра в новостройках растёт на 25 % быстрее, чем во вторичном жилье.

Новостройки

Вторичное жильё

Цена,

 евро/м²

Прирост

 с 2016 г., %

Цена, 

евро/м²

Прирост с 2016 г., %

Будапешт

1 620

10,2

1 310

13,6

Административные центры

1 000

15,1

650

11,5

Остальные города

960

7,6

460

5,1

Деревни

800

5,9

240

2,8

В целом по стране

1 160

11,1

660

8,4

Источник: Центральный статистический офис

Восстановление объёма строительства и продаж

Строительный сектор Венгрии сильно пострадал от кризиса: согласно данным Центрального статистического офиса, если в 2008 году было построено порядка 17,4 тыс. жилых помещений на продажу, то в 2015 — всего 3,1 тыс. Только в 2016 году объёмы строительства начали постепенно восстанавливаться: по последним данным, в первые три квартала 2017 на продажу было выставлено 4,1 тыс. новых жилых помещений.

Объём продаж вторичного жилья в Венгрии в десятки раз превышает объём продаж новостроек: в первые три квартала 2017 было продано 92,4 тыс. жилых помещений на вторичном рынке и только 2,9 тыс. — на первичном. В последние десять лет на рынок Венгрии поступает больше новостроек, чем продаётся, за исключением 2015 года, когда было построено 3,1 тыс. помещений, а продано — 3,4 тыс.

По последним данным Центрального статистического офиса, в 2017 году было выдано 38 тыс. разрешений на строительство — на 20 % больше, чем в 2016. Из них 14,6 тыс. — в Будапеште.

Стимулы развития рынка

Временное снижение ставки НДС

С 1 января 2016 года в Венгрии при покупке недвижимости в новостройках действует пониженная ставка НДС: 5 % вместо 27 %. Эта мера стимулировала рост спроса на новое жильё: в 2016 году было продано на 44 % больше жилых помещений в новостройках, чем в 2015. Это, в свою очередь, отчасти поддерживает рост цен: в 2016 году стоимость нового жилья выросла на 7,6 % в годовом исчислении, в первые три квартала 2017 — ещё на 7,8 %.

Однако снижение ставки НДС — только временная мера: с 1 января 2020 года венгерское правительство планирует вернуться к налогу в 27 %. Как считают аналитики, это приведёт к подорожанию недвижимости минимум на 20 %.

Дешёвая ипотека

По словам ведущего эксперта венгерского портала недвижимости ingatlan.com Ласло Балога, финансовые возможности венгров растут медленнее, чем стоимость квадратного метра, что, в свою очередь, ведёт к повышению спроса на кредиты и дешёвое жильё. По данным Центрального статистического офиса, общая сумма выданных жилищных кредитов в первой половине 2017 года составила 930 млн евро — на треть больше, чем за тот же период в 2016 году. При этом два из трёх жилищных кредитов идут на покупку вторичной недвижимости. Средний размер процентной ставки по жилищным кредитам в Венгрии составляет, по данным Statista на II квартал 2017 года, 3,44 %, в то время как в 2013 году он превышал 11 %. По мнению Ласло Балога, дешевые ипотечные кредиты также стимулируют рост цен.

Программа помощи семьям CSOK

С 2015 года в Венгрии действует программа помощи в приобретении жилья для семей с детьми CSOK. Самые выгодные условия — для семей с тремя и более детьми, которые планируют приобрести жильё в новостройках: они получают дотацию в размере 32 тыс. евро и кредит на такую же сумму по льготным условиям. В первой половине 2017 года дотации получили 12,8 тыс. семей — на две трети больше, чем за этот же период в 2016 году. По информации издания Budapest Business Journal, в марте 2018 действие программы также будет распространено на венгерские семьи, ранее проживавшие за рубежом, и те, у которых уже есть недвижимость, но они планируют покупку ещё одного объекта на вторичном рынке (раньше такая возможность была доступна только для покупателей новостроек).

Удорожание строительства

Правительство Венгрии ужесточает требования к энергоэффективности зданий, из-за чего строительные компании вынуждены использовать более дорогие материалы. Как пишет венгерский портал Portfolio, в 2017 году строительство зданий обходилось девелоперам в полтора раза дороже, чем в 2015, а к 2020 году затраты вырастут ещё на 40 %. С другой стороны, данные Центрального статистического офиса Венгрии показывают менее кардинальные изменения: по официальной статистике, затраты девелоперов на строительство в 2017 году выросли на 5,2 % по сравнению с 2016 годом.

Инвестиции в аренду жилья

Покупка квартиры в Венгрии может быть интересна инвестору, который планирует сдавать её в аренду туристам и местным жителям. Хотя число венгров, которые снимают жильё в аренду, небольшое, оно постепенно растёт (с 2011 по 2017 годы оно выросло с 3,6 % до 5,2 %): многие жители небольших населённых пунктов переезжают в крупные города в поисках работы. Отдельная категория — иностранные студенты, число которых, по данным портала Daily News Hungary, в 2017 году составило 28 тыс. человек, и к 2023 оно увеличится до 40 тыс. В то же время растёт туристическая популярность Венгрии: в III квартале 2017 Центральный статистический офис зарегистрировал 18,7 млн прибытий из-за рубежа, что на 5 % больше, чем за тот же период в 2016.

Для иностранца процедура покупки недвижимости в Венгрии организована довольно просто. Оплата происходит поэтапно: сначала покупатель вносит депозит, около 1 % от стоимости объекта, подтверждая серьёзность своих намерений, затем ещё 10–15 % при подписании договора купли-продажи. Клиент должен получить разрешение на покупку от местного муниципального органа — обработка заявления занимает от полутора до двух месяцев, после чего вносится оставшаяся часть суммы. Расходы на оформление покупки составляют от 5 до 6 % и включают в себя оплату услуг юриста (1–1,5 %) и уплату налога на покупку (4 %), после чего запись о совершении сделки вносится в Земельный реестр. Комиссию риелтору в Венгрии оплачивает продавец.

Инна Опалюк Инна Опалюк Менеджер Tranio по продаже недвижимости в Венгрии
Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Венгрии
Инна Опалюк
Инна Опалюк
Менеджер по продаже недвижимости в Венгрии
+7 (800) 333-10-85
Оставить заявку
    Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 5,5 %