Сервисные апартаменты — простая и надёжная инвестиция в Германии

На рынке недвижимости Германии растёт популярность сервисных апартаментов — продукта, в котором сочетаются преимущества жилья и отелей. Это меблированные квартиры с кухней и дополнительными услугами, такими как круглосуточный ресепшен и уборка со сменой постельного белья. Сервисные апартаменты чаще всего служат как временное жильё на срок 1–3 месяца.

Как правило, апартаментами управляет оператор, который арендует их, а собственник получает доход порядка 3,5–4,0% годовых. По закону сервисные апартаменты относятся к коммерческой недвижимости: владелец не имеет права проживать в них сам, зато их можно сдавать не только в среднесрочную, но и в краткосрочную аренду, которая запрещена для жилых квартир в крупных городах Германии.

Сервисные апартаменты становятся востребованнее

Сервисные апартаменты снимают все категории туристов, но основная доля спроса приходится на бизнес-путешественников. Проживание здесь дешевле, чем в отелях: например, в Берлине сервисные апартаменты обходятся в среднем в 44–79 евро в сутки, а сравнимые по площади и комфорту отельные номера (но без кухни) — 118–130 евро в сутки.

В отличие от обычных квартир, для заселения в сервисные апартаменты не надо вносить крупный депозит. Они особенно выгодны для групповых или семейных путешествий. Постояльцы часто отмечают такие преимущества сервисных апартаментов, как экономия на питании вне дома и атмосфера «дома вдали от дома».

Этот тип недвижимости становится востребованнее. Согласно отчёту GSAIR 2020–21, 43% операторов из разных стран мира отметили, что продолжительность размещения и выручка на занятый номер увеличились по сравнению с предыдущим годом.

Как заработать на сервисных апартаментах

По стоимости сервисные апартаменты сопоставимы с квартирами: например, в Берлине апартамент площадью 50 м² стоит от 300 тыс. евро. Инвестор может приобрести как отдельные помещения, так и целое здание.

Арендный договор с оператором обычно заключается на 15–20 лет с возможностью продления. Как правило, договор предусматривает фиксированный доход собственника, хотя также бывают договоры об управлении с процентом от выручки и гибридные варианты. Аренда часто строится по схеме Double Net Lease, при которой на операторе лежит большинство расходов, в том числе налог на имущество и страховка. Собственник оплачивает обслуживание несущих конструкций, крыши и капитальных коммуникаций, таких как общие трубы водоснабжения и отопления.

Повышенная по сравнению с квартирами доходность сервисных апартаментов (порядка 3,5–4,0% годовых) достигается из-за того, что оператор сдаёт часть помещений в краткосрочную аренду, которая в среднем в полтора раза дороже среднесрочной. Устойчивый арендный поток обеспечивается благодаря правильному балансу между средне- и краткосрочной арендой. Кроме того, за счёт ресепшена и других дополнительных услуг проживание в сервисных апартаментах примерно на 70% дороже, чем в обычной квартире.

Инвестор может заработать также на росте стоимости апартаментов: цена за квадратный метр в новостройках Берлина за последние 10 лет выросла в среднем на 149%, за 2020 год — на 22%. По истечении арендного контракта с оператором апартаменты можно перевести в жилой фонд.

Сервисные апартаменты надёжны в период пандемии

В разгар пандемии сервисные апартаменты пострадали меньше, чем гостиничный сектор в целом, как отмечается в отчёте Hospitality Insights (2021). Точка безубыточности на уровне 20% заполняемости делает эту недвижимость привлекательной для инвесторов и девелоперов.

Расходы на персонал в сервисных апартаментах составляют 12–15% от общего бюджета. Это позволяет им лучше переносить период снижения спроса, чем отелям, где эта доля достигает 30%. На фоне глобального локдауна у сервисных апартаментов появились новые источники корпоративного спроса: клиенты, соблюдающие карантин или режим самоизоляции, а также перешедшие на гибкие схемы работы.

По данным Hospitality Insights, к 2025 году в Европе планируют открыть более 20 000 юнитов сервисных апартаментов. На Великобританию приходится 29% этого нового предложения, на Германию — 22%. Более 70% инвесторов, опрошенных Hospitality Insights, заявили, что активно ищут сделки с новыми проектами сервисных апартаментов на ключевых рынках.

Tranio предлагает сервисные апартаменты в Берлине с гарантированной доходностью 4% годовых. Ставка выше среднерыночной обусловлена расположением в развивающемся районе, где цены на продажу ещё не очень высокие, но аренда дорожает из-за большого спроса.

Мы также обеспечиваем инвестиционный анализ проекта, помогаем привлечь банковское финансирование, наладить взаимодействие с юридическими и налоговыми консультантами, выстроить юридическую структуру и организовать дальнейшее управление сервисными апартаментами.

Автор: Влада Селезнева