Инвестиции в недвижимость Берлина

Популярные вопросы инвесторов

1. Если купили квартиру с арендатором, то как его выселить?

   Собственник может выселить арендатора, если ему необходимо жить в квартире самому. Также к причине для выселения относятся случаи, когда жильё нужно родственникам собственника: родным и приёмным детям, племянникам, супругам, родителям обоих супругов, братьям и сёстрам.

   Если вы приобрели квартиру в бывшем доходном доме, а арендатор жил там ещё до юридического разделения на отдельные квартиры, то потребовать его выселения можно минимум через 3 года после покупки.

   После того как арендатор получил требование о выселении, он ещё может оставаться в квартире какое-то время. Если он снимал это жильё менее 5 лет — то срок выселения 3 месяца, 5–8 лет — полгода, больше 8 лет — год.

   Если же арендатор относится к социально защищенным группам (пожилые люди, инвалиды, беременные, семьи с маленькими детьми), то выселение может затянуться, потому что такая категория имеет право просить отсрочку.

2. Как сдать обычную квартиру в краткосрочную аренду?

   Легально — очень сложно. Нужно оформлять разрешение у города, но город часто отказывает, особенно в тех районах, где и так много отелей.

   Основания для сдачи в краткосрочную аренду:

   1. Арендодатель действует в общественных интересах. Например, сдает жильё родственникам пациентов берлинских клиник из других городов.
   2. Арендодатель находится в бедственной финансовой ситуации, и его может спасти только доход от краткосрочной аренды.
   3. Арендодатель строит дополнительное жильё, которое подлежит долгосрочной аренде.

   Если краткосрочную аренду одобрят, то необходимо будет выплачивать городу компенсацию в размере 6 евро за кв. м. Разрешение может быть как бессрочным, так и лимитированным, в зависимости от решения властей. За нарушение условий предусмотрен штраф до 500 тысяч евро.

3. Как работает новый берлинский закон о заморозке арендной платы?

   Новый закон ограничивает стоимость арендной платы жилья и замораживает её повышение в течение 5 лет. Речь идёт о ставке без учёта коммунальных расходов. Её можно повышать в связи с модернизацией жилья, но ограниченно — максимум на 1 евро за кв. м, даже если затраты на ремонт были выше.

   Закон вступил в силу 23 февраля 2020. Он не распространяется на новостройки, построенные после 1 января 2014, на коммерческую аренду, на общежития и субсидируемые государством квартиры. Однако под этот закон попадают меблированные квартиры и квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду.

4. На сколько можно повышать арендную плату?

   Согласно ГК Германии — не более чем на 20% в течение 3 лет. При этом в Берлине, Мюнхене и Гамбурге — не более чем на 15% в течение 3 лет. Периодичность повышения — не чаще 1 раза в 12 месяцев.

1. Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости в Германии?

   В Германии покупка недвижимости не даёт оснований для получения ВНЖ.

2. Сколько налогов необходимо будет платить при покупке?

   Покупатель оплачивает расходы на оформление сделки — 10–15% от стоимости объекта. В эту сумму входит налог на покупку 3,5–6,5%, гонорар нотариуса 1–1,5%, гонорар юриста 1–1,5%, комиссия маклера 3,6–7,1% и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге 0,8–1,2%.

3. Безопасно ли покупать квартиру на этапе строительства?

   В Германии инвестор защищён законодательно. Если девелопер не достроит объект, деньги будут компенсированы в полном объёме. Оплата производится этапами.

4. Можно ли купить недвижимость, не приезжая в Германию?

   Личного присутствия требуют только две процедуры: открытие банковского счёта и регистрация юридического лица, если оно необходимо. Для остальных этапов нотариус может оформить доверенность на представителя.