Инвестиции в недвижимость Берлина

Чем Германия привлекает инвесторов со всего мира, и почему Берлин выгоднее Лондона, Мюнхена и Парижа

  • Доступная цена
  • Надёжный рынок
  • Высокая ликвидность
  • Высокий спрос на аренду
Берлин

Цена за кв. м в Берлине ниже, чем в других крупных городах Европы

По данным Deloitte за 2020 год, средняя цена недвижимости за кв. метр в Берлине ощутимо ниже, чем во многих других крупных городах Европы, таких как Париж, Лондон, Мюнхен, Франкфурт и т.д.

  • 400 000

    средняя стоимость квартиры в Берлине

  • 250 000

    стоимость микроапартаментов

Германия показывает самый высокий ВВП в Европе

В 2020 году Германия показала самый высокий ВВП, по сравнению с другими европейскими странами.

Экономика Германии является одной из самых сильных в Европе, что, в свою очередь, означает устойчивость рынка недвижимости.

График: ВВП в Германии

ВВП в миллиардах евро. Источник: Eurostat, Statista

Берлин — фаворит 2021 года по прогнозу PWC

По данным PWC, в 2020 году инвесторы предпочли Германию другим европейским рынкам. Берлин, в свою очередь, занял первое место в списке локаций с «перспективной» недвижимостью. Сравнительно хорошее состояние экономики, в сочетании с дефицитом офисных, жилых и складских площадей, укрепило уверенность инвесторов в том, что доход с этих объектов не прекратится даже в кризис.

График: перспективная недвижимость в Берлине

Индекс инвестиционного потенциала городов. Источник: А joint survey by PwC and the Urban Land Institute

Население Берлина растёт, и жилплощади на всех не хватает

Каждый год в Берлин приезжают студенты, специалисты. По опыту Tranio на просмотр квартиры, в среднем, приходят 20–30 человек и больше.

Половина из них оставляет заявку, и арендодатель выбирает минимум из 10–15 потенциальных квартиросъёмщиков.

График: население Берлина

Рост населения Берлина в млн человек. Источник: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Новостройки приносят больше дохода

  • Для квартиры в новостройке можно установить любую арендную ставку, в отличие от «вторички».
  • Банки охотнее кредитуют новостройки, чем старое жильё, поэтому доходность легко повысить за счёт кредитного плеча.
  • Квартиру легко перепродать по высокой цене, так как в Берлине дефицит нового жилья и квартиры в красивых и современных домах пользуются огромным спросом.
  • 40 %

    жилья построено в довоенный период

  • 55 %

    построено в послевоенный период (до 2010 года)

График: новостройки в Берлине

Квартиры в Берлине по годам постройки. Источник: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Арендные ставки по районам Берлина

Можно заработать 58% от стоимости квартиры в Берлине за 5 лет

На основе данных Guthmann по динамике цен на аренду и продажу квартир в Берлине за 2010–2020 годы.

  • 2,5–4,5 %

    годовая доходность от аренды

  • 5–10 %

    рост стоимости кв. метра в год

График: динамика цен на квартиры в Берлине

При доходности 3,5% и росте стоимости на 7%.

Источник: Global Property Guide, Guthmann.estate

Ипотека в Германии

Иностранцы могут претендовать на кредит в размере 50–70% от стоимости объекта под 1,5–2% годовых. При этом банк охотнее финансирует покупку нового дома или квартиры в новостройке.

К недвижимости на вторичном рынке кредиторы относятся требовательнее и тщательно оценивают состояние объекта, учитывая год постройки.

  • 50–70 %

    размер кредита от стоимости объекта

  • 1,5–2 %

    ставка по ипотеке в немецком банке

  • 65 лет

    максимально допустимый возраст заявителя к концу срока кредитования

  • 20 лет

    средний срок кредитования

Обсудить со специалистом

Новые жилые комплексы в Берлине

Всего 365 квартир

от 449 500 €

Жилой комплекс из 14 домов в Берлине

Сдача в эксплуатацию в 1-ом квартале 2021.

от 265 000 €

Новостройки в Вильмерсдорфе

Сдача в эксплуатацию в 3 квартале 2020.

от 182 000 €

Жилой комплекс в Лихтенберге

Сдача в эксплуатацию в 3 квартале 2022 года.

от 379 000 €

Жилой комплекс во Фридрихсхайне

Сдача в эксплуатацию в 2022 году.

Популярные вопросы инвесторов

  1. Если купили квартиру с арендатором, то как его выселить?

    Собственник может выселить арендатора, если ему необходимо жить в квартире самому. Также к причине для выселения относятся случаи, когда жильё нужно родственникам собственника: родным и приёмным детям, племянникам, супругам, родителям обоих супругов, братьям и сёстрам.

    Если вы приобрели квартиру в бывшем доходном доме, а арендатор жил там ещё до юридического разделения на отдельные квартиры, то потребовать его выселения можно минимум через 3 года после покупки.

    После того как арендатор получил требование о выселении, он ещё может оставаться в квартире какое-то время. Если он снимал это жильё менее 5 лет — то срок выселения 3 месяца, 5–8 лет — полгода, больше 8 лет — год.

    Если же арендатор относится к социально защищенным группам (пожилые люди, инвалиды, беременные, семьи с маленькими детьми), то выселение может затянуться, потому что такая категория имеет право просить отсрочку.

  2. Как сдать обычную квартиру в краткосрочную аренду?

    Легально — очень сложно. Нужно оформлять разрешение у города, но город часто отказывает, особенно в тех районах, где и так много отелей.

    Основания для сдачи в краткосрочную аренду:

    1. Арендодатель действует в общественных интересах. Например, сдает жильё родственникам пациентов берлинских клиник из других городов.
    2. Арендодатель находится в бедственной финансовой ситуации, и его может спасти только доход от краткосрочной аренды.
    3. Арендодатель строит дополнительное жильё, которое подлежит долгосрочной аренде.

    Если краткосрочную аренду одобрят, то необходимо будет выплачивать городу компенсацию в размере 6 евро за кв. м. Разрешение может быть как бессрочным, так и лимитированным, в зависимости от решения властей. За нарушение условий предусмотрен штраф до 500 тысяч евро.

  3. Как работает новый берлинский закон о заморозке арендной платы?

    Новый закон ограничивает стоимость арендной платы жилья и замораживает её повышение в течение 5 лет. Речь идёт о ставке без учёта коммунальных расходов. Её можно повышать в связи с модернизацией жилья, но ограниченно — максимум на 1 евро за кв. м, даже если затраты на ремонт были выше.

    Закон вступил в силу 23 февраля 2020. Он не распространяется на новостройки, построенные после 1 января 2014, на коммерческую аренду, на общежития и субсидируемые государством квартиры. Однако под этот закон попадают меблированные квартиры и квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду.

  4. На сколько можно повышать арендную плату?

    Согласно ГК Германии — не более чем на 20% в течение 3 лет. При этом в Берлине, Мюнхене и Гамбурге — не более чем на 15% в течение 3 лет. Периодичность повышения — не чаще 1 раза в 12 месяцев.

  1. Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости в Германии?

    В Германии покупка недвижимости не даёт оснований для получения ВНЖ.

  2. Сколько налогов необходимо будет платить при покупке?

    Покупатель оплачивает расходы на оформление сделки — 10–15% от стоимости объекта. В эту сумму входит налог на покупку 3,5–6,5%, гонорар нотариуса 1–1,5%, гонорар юриста 1–1,5%, комиссия маклера 3,6–7,1% и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге 0,8–1,2%.

  3. Безопасно ли покупать квартиру на этапе строительства?

    В Германии инвестор защищён законодательно. Если девелопер не достроит объект, деньги будут компенсированы в полном объёме. Оплата производится этапами.

  4. Можно ли купить недвижимость, не приезжая в Германию?

    Личного присутствия требуют только две процедуры: открытие банковского счёта и регистрация юридического лица, если оно необходимо. Для остальных этапов нотариус может оформить доверенность на представителя.

Как мы помогаем инвесторам

Анализируем потребности

У нас есть методология, которая позволяет сформулировать запрос и найти хорошие предложения.

Оптимизируем налогообложение

Мы хорошо знаем рынок и местное законодательсвто. Разрабатываем индивидуальные налоговые решения.

Сопровождаем сделку

Мы поддерживаем инвестора с момента выбора объекта до заключения сделки. Консультируем на всех этапах.

Помогаем взять ипотеку

Рекомендуем банк, помогаем подготовить и подать пакет документов.

Организуем просмотры

Вы увидите готовый или строящийся объект, а также ознакомитесь с другими проектами застройщика.

Экономим время

Если инвестор не может лично присутствовать на сделке, мы организуем удалённую покупку с минимально возможным количеством визитов в страну.

Не знаете, с чего начать? Отправьте заявку на консультацию
Наш специалист свяжется с вами, чтобы помочь с подбором недвижимости.
Задать вопрос
    Светлана Ларионова,
    менеджер по работе с клиентами