Спрос россиян на недвижимость в 1-м кв. 2026 года: рост интереса к ВНЖ

В первом квартале 2026 года спрос российских покупателей консолидировался вокруг двух полюсов. Инвестиционные сделки сохраняют доминирующую долю — 46% заявок. Однако наиболее динамичным сегментом стали покупки под ВНЖ или гражданство: рост составил 95% год к году, а к концу марта на такой продукт приходилось ~27% спроса, ещё 14,4% — на недвижимость под переезд.

Ускорение может быть вызвано регуляторными стимулами: в ноябре 2025 года Еврокомиссия фактически отказалась от практики многократных шенгенских виз для граждан России. Уже в ноябре—декабре запросы на инвестиционные ВНЖ выросли на 39% год к году. В 1-м кв. 2026-го этот импульс сохранялся. Спрос на ВНЖ-статусы не демонстрирует признаков истощения и систематически поддерживается сужением доступных гражданам РФ визовых инструментов.

Общий объём заявок в январе—марте 2026 года снизился на 4,8% год к году. Набор доступных юрисдикций для размещения капитала остаётся ограниченным, что структурно поддерживает спрос на зарубежную недвижимость, — но одновременно делает этот спрос заметно более избирательным.

Импульсивные и спекулятивные покупки в подавляющем большинстве ушли с рынка. Ключевые критерии принятия решений сместились в сторону доходности, ликвидности и управляемости рисков.

ОАЭ

Спрос на недвижимость в ОАЭ со стороны российских покупателей проявил устойчивость к геополитической эскалации в регионе. К концу 1-го кв. доля ОАЭ в заявках выросла на 9,4% год к году. 

Большинство конкретных сделок в период эскалации было приостановлено, но к концу марта—началу апреля рынок вернулся к фундаментальному тренду: объёмы спроса оказались на 4% ниже уровня прошлого года, но на 9% выше уровня 2024-го.

Мартовское движение выглядит стабильным без заморозки активности. Спад первой недели на 11% был отыгран уже ко второй неделе марта с ростом на 30% г /г. Мы ожидаем поддержания прежних уровней спроса в результате ценовой политики застройщиков и консолидированной позиции по сдерживанию демпинга гибкими планами рассрочек и специальными офферами.

Максим Скорых Дата-журналист Tranio

Наиболее чувствительным к эскалации оказался сегмент азиатских инвесторов. По данным Annum Capital (гонконгский фэмили-офис), часть их клиентов пересмотрела стратегии в пользу Сингапура и Гонконга.

Крупные девелоперы не прибегают к системному снижению цен. Инструменты поддержки активности часто предполагают смягчение условий сделки: гибкие графики рассрочек, дополнительное время на закрытие обязательств, покрытие DLD-сбора (4%).

Высокий уровень институционализации рынка снижает вероятность демпинга между крупными игроками. Отдельные небольшие девелоперы готовы предоставить скидку порядка 5%. На вторичном рынке, по данным публичных листингов PropertyFinder, дисконтировалось около 3% объявлений в премиум-сегменте. Вынужденные продажи в марте 2026 года — единичные случаи.

Таиланд

По итогам 2025 года российский спрос на тайскую недвижимость вырос на 9% год к году и на 44% к уровню 2022-го. Темпы роста последовательно замедляются: в начале 2026 года тренд усилился, и Таиланд потерял почти половину доли в совокупном спросе Россиян — значительная доля заинтересованных покупателей уже реализовала сделки, новый спрос формируется медленнее и с более высокими требованиями к объекту.

Сделки иностранцев с кондоминиумами в Таиланде в 2025 году:

Тем не менее, Таиланд, и прежде всего Пхукет, вероятно выступят выгодополучателями ближневосточной нестабильности — часть инвесторов и удалённых работников из ОАЭ и арабских стран может переориентироваться на этот рынок в период неопределённости.

Безусловно конфликт на Ближнем Востоке повлиял на глобальные туристические потоки, что отмечают игроки туристического рынка стран ЮВА — по данным Bloomberg, число туристов, прибывающих в Таиланд из Европы и Ближнего Востока, за несколько недель после начала конфликта упало на 16%. Снижение во многом связано с транспортными ограничениями.

Рынок Таиланда уже переживал трансформацию после снижения потока туристов из Китая почти на 44%. Тем не менее, по итогам прошлого года Пхукет сумел выйти на 8,8 млн прибытий. Вероятно, рынок испытает период нормализации и дифференциации продукта, способного поймать меняющийся региональный спрос.

Наиболее востребованным продуктом на этом рынке остаются объекты на предфинальных и финальных стадиях строительства, позволяющие начать получать арендный доход в короткие сроки после сдачи. Входные цены и доходности ниже, чем несколько лет назад, однако для задач диверсификации и размещения капитала параметры по-прежнему выгодны.

Кипр

В начале 2026 года Кипр занимает 5,5% в структуре спроса россиян на зарубежную недвижимость. Исторически его доля в начале года ниже: сказывается сезонность туристических потоков, но к концу 2025-го Кипр занимал 7% от всех заявок клиентов из России.

Кипр входит в число юрисдикций, которые могут поучаствовать в перераспределении спроса из ближневосточной нестабильности. На кипрский рынок одновременно работает несколько факторов. Ключевой из них — налоговый режим. Бизнес, ориентированный на низконалоговые юрисдикции и работавший через Дубай, при затяжном конфликте имеет очень короткий список альтернатив: фактически это Кипр и Мальта.

Несмотря на ускорение продаж в 2025 году, у Кипра сохраняется нереализованный потенциал роста в сравнении с соседними европейскими рынками. Рентабельность девелоперских проектов за последние десять лет менялась незначительно: при текущих ценах и волатильности в пределах 5% девелопмент остаётся экономически состоятельным. Девелоперы перешли от модели максимизации прибыли с метра к модели масштабируемого оборота.

Инфляционная устойчивость сегмента, интересного иностранным покупателям, оценивается как высокая: при пессимистичном сценарии и высоких ставках этот сегмент вряд ли существенно потеряет в цене или спросе. Дешёвый сегмент, ориентированный на местного покупателя и ипотечников, может просесть по мере роста ставки, однако это не влияет на инвестиционный спрос.