Строительство жилого здания в Берлине принесёт инвестору 10% годовых с умеренными рисками

В 2021 году компания Tranio помогла своему клиенту инвестировать 1,7 млн евро с доходностью 10% годовых в строительство жилого здания в Берлине на этапе котлована, когда 75% квартир уже были проданы. Оставшиеся риски просчитаны и минимизированы за счёт структурирования займа и дополнительных гарантий девелопера.

На завершающем этапе проекта девелоперу понадобились дополнительные 1,7 млн евро

Летом 2021 года наш партнёр — немецкий девелопер — искал дополнительные инвестиции в очередной проект. Он строил здание на 16 квартир на северо-востоке Берлина в районе Кёпеник. Продаваемая площадь квартир составляла 1 188 м². Проект уже получил достаточное финансирование в размере 5,2 млн евро: девелопер вложил 0,7 млн собственного капитала, привлек 2,8 млн банковского финансирования и ещё 1,7 млн — в виде займа краудфандинговой инвест-платформы, который нужно было погасить до сентября 2021 года. Строительство объекта по плану должно завершиться в III кв. 2022 года, на этот период девелоперу нужно было рефинансировать заём.

Разрешение на строительство с утвержденным планом было получено в 2019 году, строительство шло полным ходом: снесены старые постройки на участке, вырыт котлован, залиты опоры и фундамент для шестиэтажного здания. 75% квартир уже забронировали покупатели среди местного населения, предварительные договоры купли-продажи с ними девелопер заверил через нотариуса. Оставалось возвести здание, выполнить чистовую отделку и продать оставшиеся 4 квартиры. Прибыль проекта должна была составить 875 тыс. евро.

Доходность инвестора увеличится, если пандемия не затормозит строительство 

Проектом заинтересовался постоянный клиент Tranio Максим, который как раз выходил из завершённого девелоперского проекта в Германии и искал возможности для реинвестирования. В августе 2021 года Максим предоставил проектной компании девелопера 1,7 млн евро под 10% годовых. Хотя завершение строительства и выход из проекта запланированы на III квартал 2022 года, в договоре займа прописали более длительный срок — 20 месяцев. Девелопер таким образом подстраховался от риска увеличения сроков строительных работ в случае повторных локдаунов в Германии или задержки с продажей оставшихся квартир, заложив в проект дополнительные расходы на финансирование.

Если выход из проекта состоится в срок, то есть через 12 месяцев, девелопер начислит инвестору прибыль из расчёта на 20 месяцев — 283 тыс. евро. В этом случае фактическая доходность Максима увеличится и составит 16,6% за год. 

Инвестиция защищена дополнительными гарантиями

С 2020 года сотрудничество Tranio с этим девелопером стало регулярным: мы не только привлекли инвестиции в несколько его проектов, но и взяли на себя переговоры, юридическое оформление сделок и выход из проектов. Взамен девелопер предоставляет для наших инвесторов дополнительные гарантии.

Преимущество в очереди распределения прибыли

Заём Максима субординирован только к банковскому кредиту. Это значит, что после завершения проекта девелопер сначала вернёт деньги банку, затем выплатит заём с процентами Максиму, а остаток прибыли заберёт себе. За счёт очередности в распределении прибыли капитал инвестора защищён капиталом девелопера. 

Поручитель займа — совладелец девелоперской компании

Совладелец холдинговой компании девелопера предоставил личные гарантии Максиму на возврат займа с процентами в полном объеме из собственных активов в случае, если проектная компания-заёмщик не сможет выполнить свои обязательства. Поручитель управляет холдингом более 30 лет, под его руководством компания построила более 200 тыс. м² жилой и коммерческой недвижимости.

Личные гарантии подкреплены имуществом и параллельными проектами: в начале 2022 года девелопер ведёт 36 проектов в Германии. Если этот проект окажется неудачным, заём и прибыль Максима возместят из прибыли девелопера в других проектах.

Проект проверен ключевыми партнёрами

Проект финансировали крупный немецкий банк и международная краудфандинговая инвест-платформа. Банки выдают кредиты под низкий процент, поэтому для них важно вкладывать только в низкорисковые проекты, которые прошли технические, юридические, экономические и репутационные проверки. Краудфандинговые инвест-платформы не менее тщательно оценивают проекты, поскольку сами отвечают перед десятками вкладчиков. Для Максима это косвенная, но весомая гарантия, которая свидетельствует о качестве проекта.

Оставшиеся риски минимизированы

В проекте осталось два ключевых этапа, от которых зависит прибыль проекта — это оставшиеся продажи и завершение строительных работ. Оценим вероятность неудачи проекта, если показатели на этих этапах ухудшатся.

Риск не продать квартиры по запланированной цене нивелируется подъемом рынка жилья в Кёпенике

Примечательно, что первыми в проекте проданы квартиры с самой высокой стоимостью квадратного метра — 5,1-5,4 тыс. евро за м². Оставшиеся квартиры на нижних этажах девелопер выставил на продажу по 4,9-5 тыс. евро за м². Это минимальная цена среди аналогичных объектов поблизости, где цены на новое жилье начинаются от 5,1 тыс. евро за м². Кёпеник, как правило, выбирают местные молодые семьи. 

Это тихий зеленый район города, который, однако, в последние годы активно развивается благодаря технопарку с сотнями производственных компаний и новому международному аэропорту Берлин-Бранденбург неподалеку. Приток горожан и новые рабочие места повышают спрос на жильё. Цены в этом районе растут быстрее, чем в среднем по городу: по статистике Guthmann с 2018 года стоимость квадратного метра нового жилья в Кёпенике выросла на 85% по сравнению с усредненным ростом в Берлине на 64%.

Риск удорожания строительства

Девелопер зафиксировал цену 2 104 евро за м² на строительство в договоре подряда с крупной берлинской строительной компанией. Если подрядчик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства, девелоперу придется искать нового. Хотя значительная часть строительных работ уже выполнена, расходы на оставшуюся часть могут увеличиться. Цены на строительство в Германии в начале 2022 года начинаются от 2 500 евро за м². 

Модель проекта в случае реализации рисков

Оценим риски численно: что случится с прибылью проекта, если увеличатся расходы на строительство или оставшиеся квартиры получится подать только с дисконтом, выручив за них меньше, чем запланированные 1,8 млн евро.  

Анализ показывает, что прибыли проекта хватит на оплату процентов по займу (283 тыс. евро), даже если смета подорожает до 2 575 евро за м² при фиксированной цене продажи или если квартиры продадут со скидкой 34% при фиксированной цене строительства.

Инвестиции в европейские девелоперские проекты приносят высокую доходность в евро по сравнению с другими финансовыми инструментами из-за сопряженных рисков. Однако партнерские отношения с девелоперами, опыт в структурировании сделок и тщательная оценка проектных показателей позволяют сделать эти риски для инвесторов минимальными с сохранением доходности. Мы предлагаем инвесторам только те проекты, в которые готовы инвестировать сами.

Пообщайтесь с нашими аналитиками из Tranio Capital. Они помогут подобрать подходящий проект и подскажут, как снизить риски.

Пообщаться с аналитиком

Автор: Алеся Разинкевич