Торонто: как ограничения на аренду помогут отельерам

Распространение онлайн-сервисов, позволяющих быстро и без посредников арендовать жильё, поссорило жителей крупных городов с властями и отельерами. Теперь многие города Европы и Северной Америки вводят законы, ограничивающие деятельность Airbnb, HomeAway, VRBO и подобных.

Примеру Барселоны, Берлина, Ванкувера и Сан-Франциско собирается последовать Торонто. В начале декабря 2017 власти города приняли пакет регуляционных мер, согласно которым с июня 2018 будет запрещено сдавать квартиры и дома целиком на срок менее 28 дней. Комнаты в объектах, где живет сам собственник, можно будет сдавать не дольше 180 дней в году.

В Торонто, по информации Airdna на январь 2018, насчитывается 12,7 тыс. предложений на Airbnb, из которых 64% — дома или квартиры, которые сдаются целиком. Согласно данным HVS на сентябрь 2017, гостиничных номеров в Торонто примерно в три раза больше: 36,5 тыс.

Пример Берлина

Если рынок краткосрочной аренды частного жилья в Торонто сократится, гостиничный сектор только выиграет: спрос на отели и альтернативные варианты размещения (в частности, апарт-отели) ускорит свой рост.

Подобная реакция рынка хорошо видна на примере Берлина, где с мая 2016 на короткий срок можно сдавать только то жильё, в котором живёт сам собственник. Последовавшее снижение количества объявлений на онлайн-платформах (по оценкам AirDNA, число объявлений на Airbnb сократилось почти на 50%) было только частично компенсировано ростом числа гостиничных номеров. По данным Colliers, в 2016 году количество мест в отелях Берлина выросло на 1,7% по сравнению с 2015, а число ночей, которые туристы проводят в городе, за этот период увеличилось на 2,7%. В результате, заполняемость гостиниц выросла с 74% в 2015 до 77,1% в 2016 году.  

Шанс для инвесторов

Торонто — самый посещаемый город Канады. По данным Mastercard, с 2012 по 2016 годы число туристов из-за рубежа, останавливающихся на ночёвку в Торонто, выросло с 3,5 млн до почти 5 млн чел, и, по оценкам компании, их число в 2017 году увеличится ещё на 6,2%. Количество туристов из Китая за последние пять лет выросло на 77% — в 2017 году Торонто посетили 321 тыс. китайцев.

Спрос на отели в Онтарио последние несколько лет растёт быстрее, чем предложение: например, по предварительным оценкам CBRE, за 2017 год он увеличился на 2,5%, а предложение — на 0,9%. По подсчётам аналитиков, с 2012 года средняя стоимость номера в сутки (ADR) в Торонто повысилась на 22% до 169 долл., а доходность в расчёте на номер (RevPAR) — на 30% до 126 долл.  Это демонстрирует, что на местном рынке и без регулирования Airbnb спрос опережает предложение.

Можно предположить, что, по аналогии с Берлином, заполняемость номеров в Торонто с введением регулирования ускорит рост. По данным HVS, она уже превышает 85%.

Это даст отельерам возможность быстрее и сильнее поднимать среднюю стоимость номеров, тем более что в Торонто она ниже, чем в крупнейших городах США (по оценкам Statista на IV квартал 2016, ADR в Нью-Йорке составляет 389 долл., в Сан-Франциско — 320 долл.).

Для туристов это будет означать увеличение расходов на проживание, для инвесторов в отельный сегмент рынка коммерческой недвижимости — рост выручки и прибыли.

Если и ранее инвестиции в отельный рынок Канады испытывали подъем (по данным Colliers, в 2016 объем транзакций вырос на 70% до 4,1 млрд долл.), то с введением регулирования этот тренд только усилится. Крупные игроки понимают это уже сейчас: например, осенью 2017 Brookfield Asset Management купил отель The Sheraton Centre Hotel в центре Торонто за 335 млн долл. — это крупнейшая в истории Канады сделка с единичным активом в этом секторе.

Автор: Юлия Кожевникова