В I квартале 2024 года россияне всё больше ориентируются на рынки недвижимости Азии

По данным Tranio, в I квартале 2024 года общий спрос россиян на покупку недвижимости за границей снизился на 10,7% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, но по отдельным направлениям спрос продолжает расти. В начале года повысился интерес российских покупателей к недвижимости в Юго-Восточной Азии: в частности, Таиланду (рост заявок на 95,8%) и Индонезии (+5,5%).

Основным драйвером спроса на европейских рынках остаются программы ВНЖ за инвестиции, а на Ближнем Востоке появляются новые центры притяжения международного капитала.

Топ-10 стран, популярных у покупателей недвижимости из России

Недвижимость Таиланда лидирует по спросу у россиян

По итогам I квартала 2024 года число заявок россиян на покупку тайской недвижимости выросло почти в 2 раза (на 95,8%), что обеспечило стране лидерство в топ-10 наиболее популярных зарубежных направлений. По данным тайского банка GHB (Government Housing Bank), в 2023 году россияне вновь оказались на 2-м месте среди иностранных покупателей квартир в Таиланде, а число их сделок выросло на 55% по сравнению с 2022 годом. Всего, по официальной статистике, россияне приобрели в этой азиатской стране 1260 квартир общей стоимостью более 128 млн долларов, и в денежном выражении объём их инвестиций увеличился на 67%.

Ключевой тренд I квартала 2024 года — это укрепление российского спроса на рынке недвижимости Таиланда, которое прямо коррелирует с увеличением туристического потока в зимний сезон. В этом году Таиланд стал самым популярным у россиян направлением массового туризма, а по количеству прилётов из России был достигнут рекордный показатель.

Михаил Буланов соучредитель и управляющий партнёр Tranio

По данным Tranio, в прошлом году активнее всего российские клиенты осваивали такие направления, как Пхукет (57% заявок на покупку недвижимости в Таиланде), Паттайя (15%) и Самуи (9%). Спрос на недвижимость исключительно на Пхукете и на Самуи вырос на 13 и 8% соответственно. В Паттайе рост спроса замедлился на 10% после рекордного притока инвестиций в 2022-м, хотя в 2023 году этот регион всё ещё оставался на втором месте по числу заявок. В 2023 году преобладающей целью остаётся совмещение аренды и отдыха (56% заявок), заметно выросла доля сугубо инвестиционных запросов: на объекты для перепродажи в 2023 году приходится 3,4% заявок, тогда как в 2019–2021 гг. заявок с такой целью не было.

Количество запросов на покупку и сделок остаётся высоким и на данный момент, так как многие туристы, которые ознакомились с предложениями на местном рынке во время отпуска, принимают окончательное решение о покупке по возвращении домой. В Таиланде нет сложностей с банковскими переводами из России и широко распространены удалённые сделки с недвижимостью. На Бали в начале года тоже отмечен небольшой прирост запросов на покупку, но далеко не в таком объёме, как в Таиланде. Это следствие отсутствия прямых рейсов из России и в целом более низкого сезона там.

Михаил Буланов соучредитель и управляющий партнёр Tranio

При росте инвестиционных сделок y российских покупателей снизился средний чек. По данным Tranio, медианный бюджет сделок с недвижимостью в Таиланде в конце 2023 года сократился на 23% относительно 2022 года — до 150 тыс. долларов, а в I квартале 2024 года остаётся на близком уровне в 151 тыс. долларов. Самое заметное снижение зафиксировано на Пхукете (—25% по отношению к 2022 году), где покупатели отдают предпочтение сервисным апартаментам на популярных курортах. Наибольшая доля сделок с высоким чеком приходится на Самуи, где медианный бюджет российских покупателей достиг 257 тыс. долларов. В этом регионе клиенты чаще рассматривают покупку вилл. Значительную долю иностранного спроса в Таиланде генерируют инвесторы из Китая, которые отдают предпочтение инвестициям в арендное жильё в массовом сегменте в Бангкоке и на курортах Паттайи.

В регионе Юго-Восточной Азии продолжает набирать популярность недвижимость на Бали: на долю этого острова приходится подавляющее большинство заявок на покупку в Индонезии, которые в I квартале 2024-го выросли на 5,5%. По наблюдениям Tranio, в прошлом году Индонезия впервые вошла в топ-10 популярных у россиян стран, а по итогам января-марта поднялась на 8-ю позицию рейтинга с долей в 3,8% от общего числа заявок. Более востребованными у российских покупателей становятся и другие страны этого региона. Так, по итогам I квартала 2024 г. рост заявок на покупку недвижимости во Вьетнаме составил 43%, а медианный бюджет достиг 197 тыс. долларов. Активность россиян на этом рынке отмечают и другие участники рынка, включая вьетнамский курорт Дананг в число востребованных направлений наряду с Пхукетом и Бали.

Недвижимость в Европе под ВНЖ: взлёт Греции

Спрос россиян на европейскую недвижимость в начале 2024 года по-прежнему во многом определяют доступные программы инвестиционных ВНЖ. В I квартале 2024 г. на подбор недвижимости с целью получения ВНЖ или паспорта пришлось 23% всех заявок россиян против 35 и 37% заявок в 2022 и 2023 гг. соответственно. Таким образом, можно говорить о некотором снижении значимости этого фактора, но он всё-таки остаётся одним из ведущих. Претендовать на получение ВНЖ или паспорта на основании инвестиций в недвижимость россияне могут в большинстве из стран топ-10, но в странах Европы доля заявок на покупку под ВНЖ в среднем выше, чем в ОАЭ, Грузии и Таиланде.

В Испании (6,6% заявок) россияне по-прежнему могут получить «золотую визу» за покупку недвижимости на сумму от 500 тыс. евро, а на Кипре (3,5% заявок) — претендовать на ПМЖ при инвестициях в новостройки от 300 тыс. евро. Подать заявку на «золотую визу» Греции (7,7% заявок) напрямую на паспорт РФ или Беларуси сейчас нельзя, но доступно оформление на паспорта других стран СНГ. Российские клиенты Tranio, у которых есть второй паспорт или возможность получить его в этом году, сейчас ещё рассматривают программу Греции под бюджет от 250 тыс. евро, тогда как остальные уже ориентируются на предложения в Испании в бюджете от 500 тыс. евро.

Греческая программа «золотой визы» фактически закрывается: в основных районах, которые популярны у иностранных инвесторов, лимит по стоимости недвижимости под ВНЖ будет повышен до 800 тыс. евро, что является заградительным тарифом. В последние месяцы многие инвесторы пытаются успеть заключить сделку и получить ВНЖ на текущих условиях, что вызвало рост числа заявок на покупку недвижимости на 6,9% по сравнению с I кварталом прошлого года.

Михаил Буланов соучредитель и управляющий партнёр Tranio

Среди изменений в рейтинге популярных стран стоит отметить возвращение в топ-10 Германии, на долю которой в I квартале 2024 года пришлось 2,2% заявок россиян. Хотя в ФРГ нельзя претендовать на ВНЖ на основании покупки недвижимости, эта страна была традиционно востребована у россиян, приобретающих жильё для переезда. Новый стимул для планирования переезда дают недавние изменения в законе о гражданстве ФРГ, позволяющие иммигрантам претендовать на паспорт через 5 лет (ранее — через 8 лет) и при этом не отказываться от первого гражданства вне зависимости от страны происхождения (ранее — для граждан ЕС). Ожидается, что на фоне этих коренных изменений в законодательстве Германия может испытать новый приток мигрантов, что также отразится на спросе на жильё.

Дубай и Турцию теснят ближневосточные соседи

В 2023 году первую строку в рейтинге популярных у россиян стран неизменно занимали Арабские Эмираты, но за январь-март 2024 года число заявок по ОАЭ сократилось на четверть (—25,8%). Снижению популярности этой страны способствует продолжение роста цен на рынке Дубая одновременно с появлением в регионе доступных альтернатив: инвестиционных проектов в Катаре, Омане, Саудовской Аравии. Так, в I квартале 2024 г. в Tranio отметили увеличение спроса россиян на недвижимость в Саудовской Аравии (рост заявок на 121%) и Катаре (рост на 232%). При этом общий тренд на рынке ОАЭ остаётся восходящим. По данным DLD (Dubai Land Department), в феврале 2024 года число сделок на рынке новостроек Дубая выросло на 39,4% к февралю 2023 года.

Интерес россиян к Персидскому заливу обусловлен опытом инвестиций в рынок ОАЭ, где в предыдущие годы клиенты получали привлекательную доходность за счёт роста стоимости метра, а также растущего арендного спроса. Сейчас рост рынка в ОАЭ продолжается, но замедлился в сравнении с 2022 годом, а инвесторы рассчитывают на возможности роста капитала на рынках соседних стран, которые относительно недавно открылись для иностранных покупателей и стремятся повторить успех Дубая в привлечении международного капитала в девелопмент и туризм.

Елена Милишенкова директор по девелоперскому продукту Tranio

В январе-марте 2024 года также снизился интерес россиян к турецкой недвижимости: по данным Tranio, число заявок на покупку сократилось на 27,5% к прошлому году. При этом граждане РФ по-прежнему остаются самыми активными иностранными покупателями недвижимости в Турции. По данным официальной статистики TUIK, за январь-февраль россияне приобрели в этой стране 950 объектов недвижимости, что заметно уступает пиковым показателям начала 2023 года. В долгосрочной же перспективе спрос россиян даже вырос: так, в сравнении с январём-февралём 2021 года число покупок у граждан России увеличилось более чем на 83%.

Охлаждение интереса к турецкой недвижимости связано с отказами в выдаче ВНЖ, хотя чаще всего речь шла о заявках на туристический ВНЖ на основании аренды, а не покупки недвижимости. Ограничения для собственников возникли после повышения порога стоимости жилья под ВНЖ до 200 тыс. долларов против ранее установленной отметки в 50–75 тыс. долларов, действовавшей до октября 2023 года. 

На данный тип ВНЖ можно претендовать после получения сертификата tapu (права собственности), который в Турции выдают не только на готовую недвижимость, но и на объекты незавершённого строительства с определённого этапа. В прошлом году участники рынка рекомендовали клиентам, заинтересованным в ВНЖ, подавать заявки на tapu и ВНЖ при появлении такой возможности, не дожидаясь сдачи объекта. К сожалению, не все собственники принимали такое решение или успевали подать заявку до изменения минимального порога. При этом требования к стоимости недвижимости для участия в программе «золотого паспорта» Турции не менялись с 2022 года: стартовый порог для участия составляет 400 тыс. Долларов.

Елена Милишенкова директор по девелоперскому продукту Tranio

В качестве альтернативы инвестиционному гражданству Турции в прошлом году схожая программа появилась в Египте: в этой стране претендовать на паспорт могут инвесторы, которые приобретают недвижимость на сумму от 300 тыс. долларов. По данным Tranio, старт программы привёл к почти трёхкратному росту заявок на покупку в течение 2023 года, но в начале 2024 года высокая активность россиян на этом рынке не отмечена.

Авторы: Алёна Самкина, Диана Имамгаязова

Материал подготовлен для РБК