«Я достиг поставленной цели»: интервью с клиентом Tranio через полтора года после покупки доходной квартиры в Будапеште

В 2016 году юрист из Киева Роман с помощью Tranio купил доходную квартиру в Будапеште — о поисках и процедуре покупке он рассказал нам в прошлом интервью. Удалось ли ему достичь запланированной доходности и выросла ли купленная квартира в цене — Роман ответил на вопросы Tranio спустя полтора года после закрытия сделки.

— Роман, расскажите в двух словах о своей покупке.

— Это трёхкомнатная квартира, находится в центральном V районе. Благодаря удачному расположению и тому, что в этом районе не так много квартир с двумя спальнями, которые сдаются в аренду, она востребована семейными туристами с детьми и компаниями из двух пар, которые могут расположиться отдельно, не мешая друг другу.

Покупкой квартиры я начал заниматься в марте 2016 года, уже в мае подписал предложение о покупке, а в августе, получив разрешение на приобретение квартиры от венгерских властей, подписал договор купли-продажи. В декабре я закончил ремонт, оборудовал квартиру всем необходимым и начал сдавать её в краткосрочную аренду.

— С помощью управляющей компании?

— Сначала я хотел сдавать квартиру через местную компанию, с которой и закрыл сделку. Но позднее поменял своё решение: всё-таки их основной бизнес — покупка и продажа объектов, а не аренда. Я им так и сказал: на мой взгляд, вы не успеваете оперативно реагировать, у вас недостаточно опыта и ресурсов. Вместе с ними мы подготовили квартиру к сдаче в аренду: оборудовали встроенный шкаф, купили телевизор, бытовую технику, они сделали декор интерьера. Как всё получилось — мне понравилось. Но это заняло очень много времени, а мне хотелось поскорее начать сдавать квартиру в аренду.

Тогда я пообщался с Инной Опалюк, которая мне помогала с покупкой квартиры со стороны Tranio, она порекомендовала мне Алесю из компании-партнера в Будапеште. Мы с ней встретились и проговорили все детали. К этому времени у меня уже были профессионально сделанные фотографии, и мы разместили объявление на Booking.com, Airbnb и ещё одном российском сайте.  

С Алесей я продолжаю работать до сих пор, она занимается всеми вопросами, связанными с управлением объекта: отслеживает бронирования, встречает и провожает гостей, узнаёт об их пожеланиях, отвечает на вопросы и организовывает уборку квартиры. Она помогает мне решать вопросы с оплатой коммунальных услуг и сдачей отчётности. С её компанией мы работаем на основании договора на оказание услуг, я оплачиваю комиссионное вознаграждение: 25% от арендного дохода. Возможно, на рынке есть управляющие компании, которые берут меньший процент, но меня устраивает качество оказываемых услуг.

— А какой процент от арендного дохода занимает оплата коммунальных услуг?

— Довольно тяжело рассчитать точно: у каждого района — своя специфика. Ещё есть высокий сезон, когда квартира пользуется спросом, и посуточная аренда высокая, и есть месяцы с низким доходом. В среднем, ежемесячная плата за двуспальную квартиру в V районе с учётом интернета, электричества и коммунальных услуг составляет 60–90 евро в зависимости от сезона, поскольку у меня электрический обогрев квартиры, и зимой расходы на отопление выше.

— Когда начинается высокий сезон в Будапеште? И сколько дней в месяц квартира сдается в это время?

— Высокий сезон начинается с марта или даже со Дня влюблённых. В целом, поскольку Будапешт популярен у туристов круглый год, сильных перепадов в посещаемости нет. В высокий сезон заполняемость составляет обычно 22–25 дней из 30. В том числе благодаря удачному расположению и тому, что консультанты грамотно подходят к формированию ценовой политики. Например, если остаются свободные окна для размещения в несколько дней, тогда они на эти дни снижают цены, предлагают какие-то акции. Здесь я полностью полагаюсь на их опыт и знание рынка, на котором они работают уже более 10 лет. Насколько я знаю, у них в управлении находится около 40 квартир, в том числе и их собственная.

— А в низкий сезон заполняемость всё-таки ниже? Насколько?

— Конечно. Например, в ноябре заполняемость может быть всего 20 дней. Естественно, в низкий сезон и цены на проживание совершенно другие: они снижаются. Если в высокий сезон одни сутки на человека стоят 65 евро, то в низкий — от 42.

Опять же, мы и сами используем эту квартиру. Нам нравится Будапешт, и мы всей семьёй приезжаем туда 5-6 раз в году на несколько дней.

— В прошлом интервью вы говорили, что ожидаете доходность 9%. Сколько получилось в реальности, вы уже примерно можете сказать?

— Наверное на 9% я не выхожу, потому что 25% от дохода отдаю управляющей компании, плюс коммунальные расходы. Например, для меня стало неожиданностью, как рассчитывают плату за электричество. Сначала учитывали какой-то предварительный объём потреблённой электроэнергии и автоматически списывали средства, но в марте сделали сверку счётчиков, и мне пришёл корректирующий счёт — я должен был доплатить порядка 500 евро.

— Да уж, неприятный сюрприз.

— Но больше их не было. Скорее, наоборот: для меня стало приятной неожиданностью то, что район, в котором находится квартира, реконструируется. Реставрируют соседние дома, сделали другую, более качественную и красивую дорогу, которая проходит мимо моего дома. А благоустройство окружающей территории влияет в целом и на стоимость квартиры.

— Можете оценить, на сколько она выросла в цене?

— За первый год рост стоимости составил порядка 20%. Как мне объяснили местные риелторы, на это влияет то, что V район — исторический центр, территория сильно ограничена, и новые объекты не строятся. Даже с учетом тех расходов, что я понес: ремонт, оборудование квартиры, оформление документов, налог с покупки, который составил 4% от стоимости объекта, оплата услуг адвоката — я всё равно в выигрыше! Считаю, что я абсолютно достиг той цели, которую поставил, и я доволен этим приобретением.

— Какие у вас планы на эту квартиру в перспективе?

— Пока хочу оставить под арендный бизнес: буду таким образом сохранять и приумножать капитал. А в будущем квартиру продам и на вырученные деньги дам своим детям образование за рубежом.

— Что вы посоветуете тем, кто собирается купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду? На что обращать внимание при выборе объекта?

— Во-первых, нужно определиться, собираешься ты сдавать объект в долгосрочную аренду или краткосрочную. В первом случае необязательно покупать недвижимость в центральном районе, это могут быть и прилегающие к центру, и какие-то интересные, перспективные локации. Что касается краткосрочной аренды, то, несомненно, это должен быть центр, потому что здесь расположены исторические объекты, магазины, кафе, рестораны, развязки общественного транспорта.  

Второй момент — нужно найти свой объект. Здесь не так важен размер квартиры, сколько её практичность и функциональность. Не надо поддаваться эмоциональным порывам: мне нравится эта квартира, и поэтому я её беру. Надо просчитать стоимость самого объекта и предполагаемый размер арендного дохода для того, чтобы найти сбалансированный вариант для себя. Например, мне рассказали про женщину, которая купила небольшую квартиру с одной спальней в VIII районе — он не является центральным или востребованным. Но покупательница удачно использовала то, что он прилегает к V району, сделала дизайнерский ремонт, нашла интересные особенности этой квартиры. В итоге объект пользуется популярностью, и его заполняемость такая же высокая, как и у квартир в центре.

Вообще, нужно обращать внимание на многие факторы: какой внешний вид дома, его фасад, будет ли этот фасад реконструироваться или нет, на каком этаже находится квартира, потому что, например, туристам тяжело подниматься высоко с чемоданами, если в доме нет лифта.

Есть некоторые особенности, которые характерны именно для данного места, города, в которых иностранному инвестору достаточно тяжело разобраться. Поэтому без консультантов и риелторов здесь не обойтись. Они знают эти особенности. Например, в Будапеште в некоторых районах есть цыганские поселения. Такие районы непопулярны, невостребованны, но иностранцы могут этого не знать. Поэтому мой совет — всегда есть смысл пригласить местного специалиста, который сможет и выбрать объект, и правильно его оценить.

Автор: Анна Данишек