Зарубежная недвижимость или ценные бумаги: во что инвестировать

Недвижимость и ценные бумаги – обычно следующая ступень для тех, кого уже не устраивает хранение денег наличными или на вкладе в банке. Те, кто также хочет защитить себя от валютных рисков, рассматривают зарубежную недвижимость и ценные бумаги иностранных эмитентов – они приносят доход в валюте. В каком случае лучше инвестировать в недвижимость, а в каком – в бумаги? Как принять решение, во что вложить капитал? Разбираемся с нашими аналитиками.

Обычно инвесторы выбирают инструмент, который защитит их от потери капитала и позволит заработать. Поэтому при оценке инвестиций они опираются на два ключевых фактора: риск (отвечает за защиту капитала) и доходность (отвечает за заработок).

Риск и доходность взаимосвязаны. Чем менее рискован актив, тем выше на него спрос и, соответственно, его стоимость. А чем выше стоимость – тем ниже доходность. То есть, чем меньше риск – тем ниже доходность. И наоборот.  

Представим систему координат, в которой одной осью будет уровень риска, а другой – уровень доходности. Чтобы расположить на ней ценные бумаги и зарубежную недвижимость (и принять осознанное инвестиционное решение), нужно сравнить их между собой. Разберемся, по каким параметрам мы можем это сделать. 

Ликвидность

Ликвидность показывает, насколько быстро актив можно продать по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. 

У публичных ценных бумаг высокая ликвидность: можно заключить сделку на бирже всего за несколько секунд. У недвижимости низкая ликвидность – это один из главных минусов этого инструмента по сравнению с облигациями и акциям, которые торгуются на бирже. 

Недвижимость – низколиквидный инструмент по двум причинам. Во-первых, заключение сделки с недвижимостью требует много времени (как правило, минимум два месяца). Во-вторых, оценить стоимость объекта сложно. Если бы на рынке существовало только несколько типов квартир, а земля во всех районах стоила одинаково, то оценка стоимости и процесс купли-продажи бы упростились, и ликвидность недвижимости выросла.

Волатильность

Волатильность — показатель, который характеризует изменчивость цены. Волатильность помогает зарабатывать, но и из-за нее же можно потерять вложенные деньги. Поэтому хорошо это или плохо для инвестора – зависит от него самого: насколько он готов брать на себя риски ради возможности заработать.

Публичные акции и облигации можно быстро перепродавать на бирже, поэтому они считаются более волатильными инструментами, чем недвижимость. Если компания публикует годовой отчет, в котором сообщает, что ее расходы снизились, а прибыль выросла – в этот же день акции и облигации этой компании вырастут в цене.

У недвижимости низкая волатильность. Договоры аренды обычно фиксируют арендные ставки на определенный срок, а заключение сделки, как мы говорили, требует минимум два месяца. Это защищает цены от резких скачков, а если ситуация меняется значительно, то стоимость недвижимости увеличивается или уменьшается с отставанием во времени.

Сохранение стоимости

Стоимость акций полностью регулируется балансом спроса и предложения: она может как вырасти в несколько раз, так и упасть до нуля. Владельцы облигаций более защищены: в конце срока они получают сумму, равную номинальной стоимости ценной бумаги. Однако и акции, и облигации могут полностью потерять свою стоимость, если их эмитент обанкротится.

Недвижимость же, в силу своей материальной природы, может полностью потерять свою стоимость в случае пожара или стихийного бедствия – обычно владельцы страхуют объекты на этот случай.

История Wirecard

Примеров банкротств компаний много – даже среди гигантов индустрии. Один из крупнейших – крах немецкого концерна Wirecard в июне 2020 года.

Компания предоставляла услуги платежной онлайн-системы для казино и порносайтов и в 2018 году была включена в топ-30 главного биржевого индекса Германии DAX. Wirecard год за годом успешно проходил аудит Ernst&Young, пока газета Financial Times не обнаружила махинации с отчетностью компании. Тогда проверка Wirecard была поручена другому аудитору, компании KPMG. Та выяснила, что руководство концерна записало в актив с несуществующих банковских счетов почти 2 млрд евро. 22 июня 2020 года был опубликован официальный ответ директоров концерна, которые заявили, что этих денег «с высокой степенью вероятности не существует». Стоимость акций Wirecard за несколько дней упала со 100 до 2 евро.

Возможность прироста капитала

Стоимость облигаций, акций и недвижимости может вырасти в цене, и тогда у инвестора появится возможность заработать на их перепродаже.

На изменение цены любого актива влияет множество факторов: например, как развивается экономика, уменьшается или увеличивается ставка ЦБ, правительство принимает какие-то выгодные решения, меняется образ жизни людей. Для стоимости ценных бумаг важное значение имеют финансовые показатели эмитента, состояние индустрии и успехи конкурентов, для недвижимости – развитие локации, в которой находится объект (например, если рядом с объектом построят метро). Хотя инвесторы пытаются спрогнозировать, как будет развиваться ситуация, они не могут на нее повлиять.

Важной отличительной особенностью недвижимости является то, что ее владелец может сам повысить стоимость объекта, например, сделав ремонт, или, если он купил землю, построив на ней объект – и получить повышенную доходность на вложенный капитал. В этом заключается суть проектов добавленной стоимости и девелопмента.

Защита от инфляции

Недвижимость, сданная в аренду, приносит своему владельцу постоянный доход и таким образом помогает защитить вложенные в нее деньги от инфляции. Стандартные арендные договоры за рубежом обычно предусматривают ежегодную индексацию: стоимость аренды каждый год увеличивается на фиксированный процент или разницу в индексе потребительских цен.

Облигации также генерируют стабильный денежный поток за счет купонов, а ценные бумаги – дивидендов (если компания выплачивает дивиденды своим акционерам).

Подведем итоги – сравним два инструмента.

Автор: Анна Данишек

Материал подготовлен для Finam