Американская история ужасов: как покупать и продавать дома с темным прошлым

У каждого объекта недвижимости своя история. Большинство покупателей еще до подписания договора купли-продажи стремятся узнать как можно больше о своем будущем доме и его бывших жильцах.

Для домов, которые отпугивают покупателей не физическими недостатками, а по иным причинам, в США придуман специальный термин — stigmatized property («заклейменная недвижимость»). К такой категории относятся дома с привидениями и жилье, в котором были совершены преступления (особенно убийства или самоубийства). Также к «заклейменными» объектами являются дома, где жили люди больные СПИДом.

По законам некоторых штатов США продавцы недвижимости «с историей» обязаны раскрывать покупателям известную им информацию, особенно если события произошли недавно.

Дом по адресу 112, Оушен-авеню, Амитивилль, Нью-Йорк был «заклеймен» дважды: в первый раз —
в 1974 году, когда Рональд Дефео-младший убил всех членов своей семьи, второй раз — когда к особняку
стали стекаться фанаты фильма, снятого в 1979 по мотивам преступления

Большинство контрактов разрываются из-за разоблачения какой-либо информации. В каждом штате США действуют свои правила заключения сделок, и прежде чем приобрести недвижимость, нужно ознакомиться с местными законами о раскрытии информации.

В Калифорнии, согласно Гражданскому кодексу, продавец или арендодатель обязан сообщать о смертельных случаях, произошедших в доме за последние три года. Те, кто не предупреждают об этом до заключения сделки, рискуют попасть под суд. Подобный закон также действует в штатах Нью-Йорк и Техас. Продавцы должны рассказать всё, что им известно, будь то кража велосипеда или торговля наркотиками. В некоторых штатах от продавцов законом требуется раскрыть информацию о преступных действиях не только в доме, но и во всем районе.

Закон о раскрытии информации применяется не только при продаже, но и при сдаче в аренду

«Однажды я показывал дом в Сан-Франциско, в котором были протечки воды и плесень в некоторых спальнях,— рассказывает Брендон Десимоне, глава агентства DeSimone &amp Co.— Так случилось, что продавец присутствовал при показе и прямо сказал нам, что в прошлом выращивал марихуану во всех спальнях, почему и появились пятна. Мы были благодарны за то, что он об этом рассказал».

В Вирджинии продавцы обязаны уведомлять покупателей о паранормальных явлениях и случаях убийств, только если в связи с этим был нанесен физический ущерб зданию. В Нью-Джерси и Юте риелторы должны честно рассказать обо всем, что им известно, но если об этом попросит покупатель.

В штатах, где нет подобных законов (например, в Массачусетсе, Пенсильвании и Северной Каролине), покупатели могут провести расследование самостоятельно или при помощи специалистов. Чтобы найти информацию, иногда бывает достаточно ввести в поисковой системе адрес дома: сведения о происшествиях публикуются в полицейских отчетах, местных блогах и на новостных сайтах. Можно также расспросить соседей. Кроме того, в США работают сайты DiedInHouse, на котором можно узнать о смертях, произошедших по тому или иному адресу, и HouseCreep, собирающий истории каждого отдельного дома в стране.

При приобретении недвижимости действует принцип «caveat emptor» (лат. «покупатель, будь осторожен»):
изначально покупатель обладает меньшей информацией, нежели продавец

Дома и квартиры с дурной славой стоят меньше, чем обычное жилье. Исследование Государственного университета Райта показало, что «заклейменные объекты» задерживаются на рынке в среднем на 45 дней дольше и продаются на 3% дешевле, чем «чистая» недвижимость. Если было совершено преступление, получившее широкую огласку, скидка может составить 15–35%. Например, дом Мартина Макнила в штате Юта подешевел на 30 тыс. долл. в период с 2012 года, когда стало известно, что он убил свою жену, до 2013 года, когда был вынесен приговор суда.

Это актуально не только для США, но и для других стран. Например, в Гонконге на дома и квартиры, ставшие местом трагических происшествий, предлагаются скидки от 10 до 40%. На сайтах некоторых местных агентств даже есть специальные рубрики, посвященные недвижимости «с историей». Для покупателей, которых не отпугивает прошлое, покупка такого дома — это возможность заключить выгодную сделку.

«Не дома убивают людей, это делают сами люди»,— говорит персонаж фильма «Ужас Амитивилля»

Как правило, жилье, где кто-то умер естественной смертью, отталкивает покупателей меньше, чем то, где были совершены убийство или суицид.

Продавцам, в чьем доме умер человек, рекомендуется сделать генеральную уборку или косметический ремонт, чтобы покупателям ничто не напоминало о смерти. Первое впечатление — самое важное. Было немало случаев, когда покупателям так понравился дом, что их не отпугнула «заклейменность» жилья.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru