Апартаменты в России и за рубежом: во что инвестировать

У инвесторов на рынках России и Европы всё популярнее становятся апартаменты — квартиры-номера в комплексах с тренажёрными залами, спа, конференц-залами, ресторанами и услугами гостиничного типа. За рубежом к таким объектам относятся также студии площадью 20–30 м² для сдачи в аренду, в том числе туристическое, корпоративное, студенческое жильё и жильё для пенсионеров. К тому же на зарубежном рынке меньше ограничений для покупателей и владельцев таких объектов, поэтому разница между апартаментами и обычными квартирами менее очевидна.

Правовой статус

В России апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, поэтому в отличие от квартир в них нельзя получить постоянную прописку. Российские власти собираются приравнять апартаменты к жилью или признать их отдельным классом недвижимости уже несколько лет, но пока правовой статус апартаментов не определён. Перевести апартаменты в жилой фонд можно только на этапе проектирования, и если это не противоречит нормативам.

В Европе апартаменты определяются как недвижимость на стыке жилого и гостиничного рынков. К жилым объектам относятся сдаваемые в аренду апартаменты и студенческая недвижимость, к гостиничной — обслуживаемые апартаменты с услугами отельного типа (консьерж-сервис, уборка, охрана) в комплексах под управлением оператора. Например, апартаменты в Германии покупаются в основном для сдачи в аренду, и в них регистрируют съёмщиков, а не собственников. Если не считать студенческие комплексы и дома престарелых, апартаменты можно покупать для собственного проживания и получать на их адрес письма. Другое дело, что в некоторых странах, например во Франции, просто отсутствует регистрация по месту жительства. В любом случае проблем с пропиской на европейском рынке апартаментов нет.

Налогообложение

Поскольку в России апартаменты — это коммерческая недвижимость, то ставки налога на имущество для них отличаются от ставок для обычных квартир. Собственники апартаментов в зданиях гостиничного назначения платят 0,5%, в офисных и торговых комплексах — 2%. В сентябре 2016 года власти Москвы ввели единую ставку 0,5% для всех апартаментов. Тем не менее владельцы квартир платят меньше — 0,1% от кадастровой стоимости объекта.

В Европе для владельцев апартаментов предусмотрен такой же имущественный налог, как и для собственников квартир. Например, в Германии ставка составляет от 0,2% от кадастровой стоимости объекта.

При сдаче апартаментов собственники платят налог на доход от аренды. В Европе в этом случае больше шансов сэкономить, чем при сдаче обычной квартиры. Так, во Франции покупатели апартаментов в туристических комплексах, студенческих общежитиях и домах престарелых получают налоговую скидку 11% и возврат НДС (20%), который был уплачен при покупке. Главное условие — сдавать объект в аренду минимум девять лет. Покупатели обслуживаемых апартаментов во Франции так же получают налоговую скидку в размере 50% от выручки. Подобные льготы для инвесторов есть и во многих других европейских странах.

Цены и финансирование

Из-за неопределённого правового статуса и относительно высоких налогов апартаменты в России продаются на 10–30% дешевле обычных квартир в тех же локациях. Такие цифры приводит издание «Лента-Дом» со ссылкой на данные компаний NAI Becar и «Бест-Новострой».

В Европе, наоборот, дороже стоят апартаменты. Например, во Франции считается нормальным, если такой объект продаётся с наценкой 10% по сравнению с традиционными новостройками и жильём комфорт-класса. Впрочем, порой апартаменты на французском рынке обходятся вдвое дороже квартир. Цены выше за счёт лучшей обустроенности объектов: комплексы возводятся с бассейнами, тренажёрными залами и просторными общественными пространствами. Также, по данным Savills, во всём мире стоимость апартаментов повышается в среднем на 15%, если комплекс обслуживает крупный гостиничный оператор.

По данным Tranio, ввиду низких рисков доходность апартаментов в лучших локациях Германии и Франции не превышает 4–5%, тогда как в России такие объекты приносят 6–8% годовых (расчёты Savills).

Покупать апартаменты в кредит также выгоднее за рубежом, чем в России. Так, в Германии и Франции нерезиденты получают ипотеку по ставкам 1,5 – 2% годовых с первоначальным взносом 40–50%, а резидентов банки обеспечивают финансированием до 80% стоимости покупки. Для сравнения: в России, по данным «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», с июля 2016 апартаменты можно приобрести с первоначальным взносом 20% и минимум под 12% годовых.

Таким образом, хотя российский рынок апартаментов меняется: снижаются налоги, упрощаются условия кредитования, обсуждается изменение правого статуса таких объектов,— пока он окончательно не сформирован и не отрегулирован, поэтому выгоднее инвестировать в апартаменты на более прозрачном и менее рискованном европейском рынке.

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для «Лофты и апартаменты»