Доходы и расходы инвесторов: как планировать бюджет перед покупкой коммерческой недвижимости
Принято считать, что коммерческая недвижимость требует больших затрат на содержание. Однако есть такие типы договоров аренды, при которых основные расходы лежат на арендаторах и с учётом доходов затраты окупаются с лихвой даже при наличии ипотечного кредита. «Транио» рассказывает об основных статьях доходов и расходов при владении коммерческими объектами.
Статьи доходов и расходов владельца коммерческой недвижимости
| Доходы | Расходы |
|---|---|
| — арендная плата, — наружная (outdoor) реклама и реклама внутри помещений (indoor), — амортизация — удорожание недвижимости: прирост капитала в случае перепродажи объекта. |
1. Разовые расходы при покупке недвижимости: — стоимость объекта недвижимости, — Due Diligence (бухгалтерская, юридическая и техническая экспертизы, оценка рисков), — услуги риелтора, — налог на покупку, гербовый сбор, — услуги нотариуса и юриста, — банковские услуги (открытие счёта, переводы), — комиссия банка на выдачу кредита (если объект приобретается с помощью заёмных средств), — первоначальный ремонт и обустройство объекта, отделка помещений. 2. Регулярные расходы: — выплаты по ипотеке (если недвижимость куплена в кредит), — заём учредителя, — ежегодный налог на недвижимость*, — коммунальные услуги*, — эксплуатационные расходы (инженерные системы, уборка, охрана)*, — страховка*, — услуги управляющей компании, персонала, — услуги бухгалтера (отчётность), — услуги юриста (при необходимости), — услуги брокеров по поиску арендаторов (в отдельных случаях платит арендатор). |
Доходы: не стóит забывать про индексацию аренды и амортизацию
Собственник коммерческого объекта получает арендную плату за месяц (в Австрии, Германии, Испании) или за квартал (во Франции) вперёд. В Великобритании, Чехии и Швейцарии распространены как ежемесячные, так и поквартальные платежи. При подписании договора с арендатора взимается страховой депозит в размере суммы оплаты трёх месяцев аренды (в Испании — двух, в Швейцарии — шести).
При аренде торговых центров арендная плата иногда взимается в виде процента с годового товарооборота (от 3 до10%). Якорные арендаторы (компании, снимающие не менее
В случае долгосрочных (от 10 лет) контрактов арендная плата ежегодно индексируется в соответствии с ростом инфляции в стране. Но, например, в Чехии такой практики почти нет, поскольку большинство договоров заключается на 3 или 5 лет.
Помимо собственно платы за сдаваемые помещения, собственник обычно взимает с арендатора НДС на аренду. Эта сумма впоследствии уплачивается государству. В некоторых случаях арендодатель может частично вернуть уплаченный НДС в качестве компенсации за расходы на ремонт или строительство.
«НДС, получаемый от арендаторов, компенсирует инвестору НДС, уплаченный при покупке объекта. В Германии эта система работает автоматически: государство сразу исключает НДС из стоимости объекта, а налог на услуги брокера и другие издержки при покупке компенсируются из будущей арендной платы»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».
К доходам также можно отнести амортизацию. Это снижение налогооблагаемой стоимости недвижимости за счёт её потенциального износа. Например, если недвижимость стоит 10 млн евро, из которых 2 млн — это стоимость участка, то, поскольку земля не подлежит износу, амортизироваться будут 8 млн. Если допустить, что амортизация коммерческого здания составляет 2% в год, то из налогооблагаемой суммы ежегодно будут вычитаться 160 тыс. евро. Помимо этого, из налогооблагаемого дохода будут вычитаться проценты по кредиту.
Расходы: главное — прописать выгодные условия в контракте
Расходы могут быть разовыми (стоимость объекта, ипотека, налоги на покупку, комиссии брокеров и т.д.) и регулярными (расходы на содержание, выплаты по ипотеке и т.д.).
Разовые расходы на покупку недвижимости и оформление сделки составляют в среднем около 10% от стоимости объекта. К ним могут добавляться затраты на первоначальный ремонт и отделку помещений — эта сумма зависит от состояния объекта.
Что касается регулярных расходов на содержание, то, в зависимости от типа договора аренды, инвестор может быть частично от них освобождён. Самый распространённый тип аренды — NNN lease, при котором собственник платит только за содержание несущих конструкций здания. Права и обязанности арендатора и арендодателя оговариваются в конкретном договоре аренды.
Расходы собственника в зависимости от типа аренды
| Тип аренды | Какие расходы несёт собственник | ||
|---|---|---|---|
| Gross rent lease | Содержание и обслуживание | Страховка | Налог на недвижимость |
| N lease (Single net lease) | Содержание и обслуживание | Страховка | — |
| NN lease (Double net lease) | Содержание и обслуживание | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), аналог в Германии — Dach & Fach | Только ремонт фасада и кровли здания | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
По любому из типов аренды расходы на обслуживание, страховку и налоги изначально может нести собственник, но после их оплаты потраченная сумма может вернуться к нему в виде сервисного сбора, который включает оговорённые контрактом расходы. Сервисный сбор платится арендатором и предназначен для того, чтобы собственник мог вернуть потраченное.
В каждой стране есть типичные условия, касающиеся расходов и обязанностей арендатора и арендодателя. Например, в Великобритании собственник не несёт почти никаких расходов (распространён тип аренды absolute NNN lease), а во Франции он оплачивает ремонт, комиссию брокеров, занимающихся арендой, и налог на недвижимость (тип аренды — gross rent lease).
Расходы арендаторов и арендодателей по типичным контрактам Данные Cushman & Wakefield
| Страна | Расходы арендатора | Расходы арендодателя |
|---|---|---|
| Австрия | — сдача в аренду: юридическое сопровождение — 1% от годовой аренды, государственный налог — 1%, комиссия агентства — 3 месяца аренды; — сервисный сбор: включает коммунальные расходы, комиссию за управление, расходы на уборку, страховку и налог на недвижимость; — ремонт: внутренние помещения; — НДС на аренду: 20%. |
— ремонт: фасад и кровля. |
| Великобритания | — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости — — сервисный сбор: включает коммунальные услуги, страховку, расходы на управление и налог на недвижимость; — ремонт: ремонт (полностью) и содержание; — страховка: арендатор платит за страхование внутренних помещений напрямую, а за страхование внешних конструкций — через сервисный сбор; — НДС на аренду: 20%. |
— арендодатель платит за ремонт и страхование несущих конструкций, но эти расходы возмещаются через сервисный сбор. |
| Германия | — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости в размере — сервисный сбор: включает налог на недвижимость, коммунальные расходы и страховку; — ремонт: внутренние помещения; — НДС на аренду: 19%. |
— сдача в аренду: обычно собственник платит комиссию только на слабых рынках, и это справедливо только для объектов, пользующихся слабым спросом; — ремонт: типичны договоры аренды Dach & Fach, при которых арендодатель отвечает только за ремонт несущих конструкций. |
| Испания | — сервисный сбор: включает коммунальные расходы и налог на недвижимость; — ремонт: внутренние помещения; — страховка: внутренние помещения; — НДС на аренду: 21%. |
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости — ремонт: фасад и кровля; — страховка: фасад и кровля. |
| Франция | — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости до 15% от годовой аренды плюс НДС 20%; — сервисный сбор: включает коммунальные расходы и страховку; — ремонт: ремонт внутренних помещений; — НДС на аренду: 20%. |
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости до 15% от годовой аренды плюс НДС 20%; — налог на недвижимость: сумма зависит от конкретного города; иногда платит арендатор (особенно если речь идёт о промышленных или торговых помещениях); — ремонт: фасад и кровля. |
| Чехия | — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости — сервисный сбор: включает коммунальные расходы, комиссию за управление, расходы на уборку и налог на недвижимость; — ремонт: внутренние помещения; — страховка: внутренние помещения и бизнес; — НДС на аренду: 21%. |
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости — ремонт: фасад и кровля; — страховка: фасад и кровля. |
| Швейцария | — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости — сервисный сбор: включает коммунальные услуги; — ремонт: мелкие работы. |
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости — налог на недвижимость: размер зависит от кантона; — ремонт: крупные ремонтные работы; — страхование: страхование здания. |
Помимо этого, инвестору рекомендуется предусмотреть такую статью расходов, как заём учредителя — в дальнейшем это поможет оптимизировать налог на прибыль компании, если объект оформлен на юридическое лицо. Суть этого процесса в том, что учредитель предоставляет кредит своей компании, на которую оформляется недвижимость, а затем возвращает долг и выводит эти средства
●
Поскольку в Европе распространены контракты NNN lease, по которым большинство расходов на содержание лежит на арендаторе, собственнику остаётся платить лишь за капитальный ремонт здания и услуги персонала.
Чтобы максимально снизить расходы на управление, «Транио» рекомендует иностранному инвестору:
- покупать недвижимость, уже сданную в аренду по договорам типа NNN lease;
- пользоваться кредитом для создания финансового рычага и повышения доходности на вложенный капитал;
- учитывать амортизацию и получать налоговые вычеты;
- покупать новую недвижимость, не требующую расходов на капитальный ремонт;
- выдавать заём учредителя для оптимизации налога на прибыль.
Юлия Кожевникова, «Транио»
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Недвижимость в Марбелье, Испания
Цены на жилье в Малаге, Испания