Дома престарелых — инвестиции в перспективы

Последние 15 лет вложения в нетрадиционные типы коммерческой недвижимости в Европе ежегодно увеличиваются в среднем на четверть. Один из таких активов — дома по уходу за пожилыми людьми: это хороший вариант, чтобы диверсифицировать портфель и получать стабильный доход в течение нескольких десятков лет. На этом рынке пока не такая высокая конкуренция по сравнению с офисами или ретейлом, но всё больше инвесторов верят в его перспективность — во многом благодаря демографическим изменениям в мире.

Старше 60 — каждый четвёртый, потом каждый третий

Старение населения — глобальная тенденция, характерная для большинства развитых государств. По оценкам ООН, если сегодня в мире доля пожилых людей старше 60 лет составляет 13%, то к 2050-му она вырастет до 25% (за исключением Африки). Больше всего пожилых людей живёт в Европе — они составляют четверть населения в этом регионе уже сегодня. Число людей старше 80 лет к 2050 утроится с 137 млн в 2017 году до 425 млн, а к 2100 году оно достигнет 909 млн.

Долгая аренда и высокая доходность

Дома престарелых — тип недвижимости, который может выиграть в результате таких демографических изменений сильнее всего. По данным портала Statista, если в 2013 году каждый пятый инвестор оценивал инвестиционный потенциал домов престарелых как «очень хороший», то в 2017-м такое мнение высказывал уже каждый третий.

В зависимости от набора услуг дома для пожилых людей можно разделить на три вида: адаптированное жилье, специализированные комплексы с обслуживанием (с питанием и помощью в быту) и дома престарелых больничного типа с полным медицинским обслуживанием.

Особенностью домов престарелых как объектов для инвестиций является длительный срок аренды: как правило, договоры с операторами подписываются на 15–25 лет. В зависимости от расположения, качества объекта и срока договора с оператором доходность домов престарелых колеблется от 5% до 6,5%.

Самые активные рынки

По данным Savills, в 2016 году лидерами по объёму инвестиций в дома престарелых в Европе стали Франция, Германия, Великобритания, Финляндия, Нидерланды и Швеция. В среднем в Европе на 1 тыс. жителей старше 65 лет приходится 46 мест в домах престарелых, в Бельгии, Люксембурге и Швеции — 70.

По прогнозам финансового холдинга UBS, США имеют наиболее благоприятные условия для вложения в рынок домов престарелых. К семёрке наиболее благоприятных рынков также относятся Япония, Канада, Франция, Сингапур, Германия и Катар. В то же время в Латинской Америке этот сектор только начинает развиваться из-за небольшого числа людей старше 80 лет.

На что обращать внимание при выборе объекта?

София Буланова, консультант по инвестициям Tranio, советует выбирать объекты в крупных городах. «У таких домов престарелых выше ликвидность, — рассказывает она. — Если это объект не медицинского типа, то в будущем при необходимости его можно перепрофилировать в обычный жилой дом или отель». Для домов престарелых с дорогим медицинским оборудованием технический дью-дилидженс следует проводить особенно тщательно.

Ещё один важный фактор при выборе объекта — наличие жёсткого договора аренды с оператором. «Жёсткий договор означает, что оператор будет оплачивать аренду на протяжении всего арендного срока вне зависимости от того, насколько заполнен объект. Мы советуем выбирать сетевых операторов, у которых в управлении находится не меньше 10 объектов — тогда ниже вероятность, что компания обанкротится и перестанет платить владельцу», — объясняет София Буланова.

Автор: Анна Викторова

Материал подготовлен для Invest-Rating.ru