Дома рядом с аэропортами: инвестиции в потенциал

Почему в одном месте недвижимость стоит дороже или дешевле, чем в другом? Зачастую разница обусловлена расходами на транспорт: чем дешевле обходится логистика, чем дороже стоит квадратный метр.

Например, рентабельность завода рядом с трассой выше, чем вдали от неё, поскольку доставка материалов и готовой продукции стоит его владельцу дешевле. Так же прибыль магазина выше, если он расположен в жилом районе: клиенты чаще заходят за покупками по пути домой. Стоимость такой недвижимости выше, поскольку цена коммерческих объектов определяется на основании прогноза будущих доходов.

Та же ситуация — на рынке жилой недвижимости. Квартиры рядом с центром города или остановками общественного транспорта всегда более востребованы и стоят дороже, поскольку их собственники тратят на дорогу меньше времени и денег, чем жители окраин. Например, по данным британского ипотечного оператора Nationwide, в Лондоне жильё в радиусе 500 м от станций метро стоит в среднем на 42 тыс. фунтов стерлингов дороже, чем в 1,5 км.

Чем ближе, тем дороже (до определённого момента)

В контексте цен на жильё аэропорт имеет для города то же значение, что станция метро — для отдельного района. Часто в населённых пунктах с крупным воздушным хабом недвижимость стоит дороже, чем в соседних городах, куда самолёты не летают или летают реже. По данным организации Airports Council International, лондонский Хитроу и парижский Руасси – Шарль-де-Голль — самые загруженные аэропорты Европы. В то же время Лондон и Париж принадлежат к числу самых дорогих городов по стоимости жилья.

Согласно результатам исследования Джеффри Коэна и Клетуса Коулина, увеличение расстояния между аэропортом Атланты и объектом недвижимости на 10% сокращает стоимость последнего на 1,5%. Данные ещё одного исследования Коэна показали, что приближение к аэропорту Ванкувера на те же 10% увеличивает стоимость коммерческой недвижимости на 7,6%. Однако непосредственная близость к взлётно-посадочным полосам отрицательно влияет на цену из-за шума: по данным 14 разных исследований, проведённых с 2005 по 2016 годы, каждый дополнительный децибел снижает цену на 0,2–1,7%.

Чем больше, тем дороже

Увеличение пассажирского трафика не стимулирует рост цен на недвижимость само по себе. Это скорее сигнал позитивных перемен, которые косвенно влияют на спрос на рынке: например, речь идёт об увеличении туристического потока, развитии инфраструктуры или экономическом росте в целом.

Согласно данным Eurostat за 2013–2016 годы, шесть из десяти стран, где число авиапассажиров выросло больше всего, входят в десятку государств с самым высоким темпом роста цен на недвижимость. Яркий пример — Исландия, которая лидирует в обоих списках: здесь за три года пассажирский трафик увеличился вдвое, а стоимость недвижимости — в полтора раза.

Новые проекты — потенциал для инвесторов

Открытие нового аэропорта или модернизация старого — верный признак того, что местное правительство ожидает увеличения числа туристов. Туристы — источник спроса на краткосрочную аренду, а рост спроса, в свою очередь, стимулирует повышение цен за квадратный метр. Поэтому информация о грядущих инфраструктурных проектах может помочь инвестору принять правильное решение при выборе локации объекта.

Новый международный аэропорт Стамбула (İstanbul Yeni Havalimanı) откроется в европейской части города в октябре 2018. Турецкое издание Daily Sabah называет его крупнейшим инфраструктурным проектом в мире, стоимость которого оценивается в 10,5 млрд евро. Аэропорт будет обслуживать 150 авиалиний и принимать 90 млн пассажиров в год — столько в совокупности приняли два существующих аэропорта Стамбула в 2017 году. Авиасообщение в Турции стремительно развивается: за 15 лет число аэропортов выросло с 26 до 55, а количество пассажиров — с 34,5 млн до 180 млн.

Центральный коммуникационный порт (Centralny Port Komunikacyjny, CPK), потенциально крупнейший инфраструктурный проект Центральной и Восточной Европы, будет реализован в 40 км от Варшавы к 2035 году. Первый этап проекта включает в себя строительство международного аэропорта, который будет обслуживать 45 млн пассажиров в год — его планируется запустить в 2027 году. Второй этап — создание высокоскоростной железной дороги, которая сократит путь от Варшавы до аэропорта до 15 минут, а от других городов Польши — до 2–2,5 часов. Считается, что проект поможет развитию соседнего города Лодзь и приведёт к его постепенному объединению с Варшавой.

Кастелли (Kastelli International Airport) — новый аэропорт на острове Крит, который заменит существующий Никос Казандзакис, построенный ещё в 1937. Строительство Кастелли будет завершено в 2023 году. По плану, новый аэропорт будет принимать 9 млн человек в год, в то время как Никос Казандзакис (второй по величине аэропорт после афинского) рассчитан на 6 млн пассажиров. По информации Greek Reporter, на Крите число авиапассажиров в 2017 году выросло больше, чем в остальной Греции: на 10,8% до 7,5 млн человек.

Аэропорт Корвера (Corvera), расположенный в испанской провинции Мурсия, пустовал в течение последних 10 лет. В конце 2017 власти передали его управление компании Aena, которая должна открыть аэропорт для пассажиров уже в этом году. Планируется, что Корвера заменит существующий аэропорт Мурсия–Сан–Хавьер. По информации El Pais, в течение первых четырёх лет новый аэропорт примет 800 тыс. иностранных туристов, а совокупный пассажирский трафик составит 3,5 млн человек в год.

Аэропорт Скандинавиан Маунтэйнс (Scandinavian Mountains) откроется на границе Швеции и Норвегии, рядом с горнолыжными курортами Идре, Сэлен, Трюсиль и Энгердал, в 2019 году. Новый аэропорт будут обслуживать сразу две страны: и Норвегия, и Швеция. Стоимость проекта составляет 110 млн евро. По расчётам создателей проекта, новый аэропорт, сократив время в пути до местных курортов, увеличит их популярность среди туристов.

Автор: Юлия Кожевникова

Материал подготовлен для TheBusinessCourier