Дьявол в деталях: эффективное управление супермаркетом в центре Берлина

Управлять коммерческой недвижимостью — значит не только взимать арендную плату и заниматься рутинными задачами вроде текущего ремонта и налоговой отчётности. То и дело возникают незапланированные ситуации, которые могут привести к лишним расходам, снижению прибыли и даже потере арендатора, если не принять меры — своевременно и грамотно.

Эксперты берлинского офиса Tranio рассказывают, как решать проблемы, на примерах из собственного опыта управления супермаркетом в Берлине.

Tranio — управляющая компания супермаркета

В 2019 году мы помогли российскому инвестору Максиму подобрать и купить коммерческий объект с валовой доходностью 4,3% годовых на первом этаже нового жилого здания в районе Тиргартен. Помещение площадью 1625 м² с парковкой уже было сдано в аренду на 15 лет супермаркету самой крупной в Германии продуктовой сети EDEKA; супермаркет открылся за несколько месяцев до сделки.

Продовольственные магазины — выгодные и стабильные арендаторы. Даже в пандемийный 2020 год, когда в Европе арендная ставка в ритейле упала в среднем на 0,3%, в продовольственном сегменте она выросла на 1,3%.

Максим поручил управлять своим супермаркетом берлинскому офису Tranio, доверившись нашему опыту работы с доходной жилой и коммерческой недвижимостью.

Функции Tranio как управляющей компании не ограничиваются коммунальными платежами и взаимодействием с EDEKA по счетам, налогам и техническому обслуживанию. Важная часть нашей работы касается отношений с собственниками жилья: в здании 90 квартир, которыми владеют немцы, русские, китайцы, норвежцы и выходцы из других стран.

Инициативы этих собственников порой расходятся с интересами супермаркета, и в таких случаях мы предпочитаем улаживать разногласия путём цивилизованных переговоров и находить компромиссные решения. Однако в редких ситуациях, когда это не получается, мы отстаиваем свою позицию в суде.

Выиграли суд с ТСЖ

В начале 2020 года собрание товарищества собственников жилья внесло поправки в устав дома, продлив «часы тишины». Новое правило вынуждало магазин сократить рабочий день по субботам.

Нам не удалось договориться с ТСЖ «по-соседски», поэтому мы обратились в суд при поддержке нашей команды юристов. Суд принял решение в нашу пользу: привести «часы тишины» для коммерческих помещений здания в соответствие с общеберлинскими нормами — с 22:00 до 6:00 ежедневно. Для нас это была двойная победа: после суда правление ТСЖ начало больше считаться с интересами супермаркета.

Внедрили своего человека в правление

В 2020 году наша коллега из Tranio вступила в правление ТСЖ как представитель собственника коммерческого помещения. С тех пор мы полноправно участвуем в принятии решений по дому. 

Правление ТСЖ принимает решения раз в квартал на плановых собраниях, а текущие вопросы мы обсуждаем с жильцами несколько раз в месяц на внеплановых встречах — очно или онлайн.

Оптимизировали операционные расходы

Собственники недвижимости в центре Берлина стремятся сохранить и улучшить её качество. В 2020 году по инициативе жильцов выполнены фасадные работы, расходы на которые распределились между собственниками пропорционально площади. Мы убедили EDEKA взять часть издержек на себя, поскольку магазин тоже заинтересован в благоустройстве. Таким образом взнос Максима на фасадные работы сократился на 40%.

В 2020 году мы провели бухгалтерский аудит платежей ТСЖ за эксплуатацию и коммунальные услуги в 2019 году и выявили неравномерное распределение расходов. В результате Максиму вернулась почти половина от уплаченной суммы: 14 из 30 тысяч евро.

Отстояли парковку для супермаркета

Треть зданий в Тиргартене построена в довоенные годы. Контрастная социальная среда старого жилищного фонда проявляется в том, что местные сутенёры и наркоторговцы облюбовали парковку нового дома для своих сделок. Чтобы избавиться от беспокойного соседства, жильцы хотели закрыть парковку от посторонних. Но тогда ей не смогли бы пользоваться клиенты EDEKA, и мы рисковали потерять арендатора.

В дискуссии с ТСЖ мы настаивали, что полностью закрывать парковку будет нарушением законных интересов Максима — собственника 13 из 30 парковочных мест. По опыту предыдущего судебного процесса жильцы понимали, что с Tranio выгоднее договариваться.

Мы сошлись на том, чтобы установить ворота с системой парковочных талонов, однако на собрании по этому вопросу отдельные жильцы предлагали Максимy оплатить это обновление из своего кармана, потому что «у русских денег много». Нам удалось отвергнуть эти аргументы, и в сентябре 2021 года ворота были установлены, а расходы были разделены пропорционально между всеми собственниками парковочных мест.

Снижаем риски затрат на ремонт оборудования

Сейчас мы работаем над двумя затянувшимися вопросами с застройщиком. Во-первых, протокол о полной приёмке технических систем магазина ещё не подписан: застройщик устраняет дефекты в вентиляции, инженерных системах, жироуловителях супермаркета. Мы согласовали сроки этих работ и контролируем их выполнение.

Во-вторых, пока не удалось застраховать оборудование супермаркета, потому что в техническом плане помещения застройщик не разделил недвижимость и оснащение, а без этого нельзя оценить оборудование, подлежащее страховке. Мы вместе с юристами застройщика дорабатываем документацию и планируем оформить страховку до конца 2021 года.

Успешное решение этих вопросов защитит Максима на ближайшие несколько лет от расходов на ремонт технического оснащения.

Когда управляющая компания активно вовлечена в функционирование объекта недвижимости и настроена на мирные и эффективные отношения с соседями, арендаторами и застройщиком, это помогает избавить инвестора от лишних затрат и головной боли.

Мы выбрали Германию ключевым направлением работы из-за уникального инвестиционного климата, который сейчас там сложился. С нами вы сможете реализовать полный цикл инвестиций — от анализа и выбора подходящего проекта, организации сделки и оптимизации налогов до управления инвестицией с последующим выходом из проекта и возврата капитала с прибылью. 

Оставьте заявку на консультацию — как минимум посоветуем надёжного управляющего для вашей инвестиционной недвижимости.

Связаться со специалистом

Автор: Александра Анкудинова